關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估管理

　　摘要：

　　房地產(chǎn)項目的實(shí)施過(guò)程存在著(zhù)很多風(fēng)險，正確地對待、評價(jià)、處理過(guò)程風(fēng)險，必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程管理，全過(guò)程、全方位地的控制，加強對風(fēng)險的管理，是保證項目目的、項目目標實(shí)現的關(guān)鍵。所以本文對房地產(chǎn)項目中風(fēng)險的評估和管理進(jìn)行了研究。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險分析

　　1、項目的定位風(fēng)險。項目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風(fēng)格、建設成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，就決定了項目的銷(xiāo)售前景，一旦市場(chǎng)定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補的風(fēng)險，也是項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設的決策性失誤風(fēng)險，按照風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風(fēng)險。

　　2、項目的質(zhì)量風(fēng)險。包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現品質(zhì)與價(jià)格矛盾導致的質(zhì)量問(wèn)題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷(xiāo)售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等，因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險）。

　　3、項目的合約履行能力風(fēng)險。在項目運作和建設過(guò)程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質(zhì)勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質(zhì)量檢測、銷(xiāo)售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項目的一次性（不可重復性）特點(diǎn)，建設周期又比較長(cháng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。

　　二、開(kāi)發(fā)商規避項目風(fēng)險的對策建議

　　1、建立或附設企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區各個(gè)區（段）域的規劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時(shí)、準確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準確依據。

　　2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)、技術(shù)工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風(fēng)險的分析、識別、評價(jià)能力，培養知識面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。

　　3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專(zhuān)業(yè)、綜合知識和風(fēng)險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調能力，熟悉行業(yè)工作的基本規律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門(mén)頒布的法律法規、規范性文件規定。

　　4、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規范化、法制化管理建設，逐步實(shí)現企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理。規范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業(yè)行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線(xiàn)索，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險。

　　5、加強企業(yè)從業(yè)人員的現行法律法規和企業(yè)規章制度的學(xué)習，及時(shí)掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門(mén)規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風(fēng)險”，避免出現投機風(fēng)險、政府風(fēng)險。

　　三、結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)項目的建設是一個(gè)有較長(cháng)周期的過(guò)程，項目的一次性、不可重復性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構成了項目過(guò)程的各種風(fēng)險，風(fēng)險充斥在每個(gè)過(guò)程（活動(dòng)）。從某種程度上講，項目建設的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險管理、規避風(fēng)險的過(guò)程，而風(fēng)險管理（識別、分析、評價(jià)、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此，客觀(guān)看待風(fēng)險，對風(fēng)險進(jìn)行有效的管理，就會(huì )減少或規避風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和效果的不利影響。

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