關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算降低成本措施

　　摘要：介紹了房屋建筑開(kāi)發(fā)成本的組成，闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，探討了房屋建筑開(kāi)發(fā)成本的核算，提出了房地產(chǎn)成本控制措施，以達到加強成本核算，降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的目的。房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì )經(jīng)濟的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀(guān)講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀(guān)層次看是一個(gè)城市或者地區競爭力的重要組成部分，從宏觀(guān)角度看，它對一個(gè)國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結構，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展都有著(zhù)重要影響。應當講控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是政府在不斷推出經(jīng)濟適用房以平抑房?jì)r(jià)的另一重要殺手锏，這將對國民經(jīng)濟保持健康和可持續發(fā)展都具有現實(shí)意義。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程

　　前期規劃階段的主要工作目標是根據企業(yè)的戰略研究結果，理論分析土地出讓信息和實(shí)地調研出讓地塊，對該地塊進(jìn)行投資機會(huì )研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業(yè)的戰略發(fā)展，則獲取土地，并進(jìn)行項目立項。項目設計階段在項目立項后根據前期的市場(chǎng)定位，運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法，按照現行技術(shù)標準，對項目的工藝、土建工程、公用設施、環(huán)境保護等進(jìn)行合理性設計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設依據的設計文件和圖紙。房地產(chǎn)項目設計階段的目標是如何更好地實(shí)現房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，如何通過(guò)合理的規劃設計激發(fā)消費者的購買(mǎi)欲，在確保設計量的前提下設計出最佳方案。工程管理階段房地產(chǎn)承包商在與開(kāi)發(fā)商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質(zhì)、按量、按期完成工程項目任務(wù)。對開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設管理的最終目標是以最短的工期、最低的成本達到最優(yōu)的工程質(zhì)量。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標，即利潤最大化或市場(chǎng)占有率最大化，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的構思、定價(jià)、促銷(xiāo)和分銷(xiāo)的計劃與執行過(guò)程。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段的主要工作目標是在預定的成本范圍內，提高企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)素質(zhì)和競爭力，實(shí)現最優(yōu)的營(yíng)銷(xiāo)效果。售后服務(wù)階段工作目標是在交房后，利用現代管理和先進(jìn)的維修、維護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。

　　2、工程成本控制分析

　　設計階段是建設項目成本控制的關(guān)鍵階段設計是工程建設的關(guān)鍵，它對工程造價(jià)、建設工期、工程質(zhì)重以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著(zhù)決定性的作用。按國際一些數據設計費一般只占建設項日總投資的1％以下，但設計工作對工程造價(jià)的影響程度達75％以上，由此可見(jiàn)設計在整個(gè)工程建設成本控制中具有何等重要的作用將競爭機制運行到設計階段要有多個(gè)設計單他投標從中擇優(yōu)選定雖佳的設計方案，并吸收末中標單位好的設計要點(diǎn)，取各家之長(cháng)，達到優(yōu)化設計方案的日趨完善。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專(zhuān)業(yè)分解，并要求設計人員采用新技術(shù)、新工藝反復優(yōu)化設計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。實(shí)行設計監理。設計監理通過(guò)對設計的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設計院應采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。

　　3、房屋建筑開(kāi)發(fā)成本的核算

　　間接費用的核算，企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷(xiāo)售費用。按現行房屋建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理對部分費用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì )計的配比性原則，勢必會(huì )形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀(guān)地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售費用應視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”，作為成本項目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設明細專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現銷(xiāo)售后，再轉入“銷(xiāo)售費用”科目。項目的竣工決算，房屋建筑開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結算出經(jīng)營(yíng)利潤�？墒乾F在房屋建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無(wú)期，比如小區個(gè)別配套沒(méi)有完成，計劃中的公建設施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì )影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的完全建成，進(jìn)而影響項目決算。

　　4、降低建筑成本的策略分析

　　4.1合理安排建設資金

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，在保證項目順利開(kāi)發(fā)的同時(shí)，控制資金成本。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)一般是資產(chǎn)負債率比較高的企業(yè)，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要將保證現金流作為一項重要的工作來(lái)抓，積極拓寬融資渠道，并根據投資期限的長(cháng)短、階段資金需求情況、企業(yè)資金狀況以及資金回收情況來(lái)選擇合適的融資方式。尤其是對于同時(shí)投資多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的企業(yè)來(lái)講，資金壓力較大，需要通過(guò)融資來(lái)保證多個(gè)項目的開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，也要避免過(guò)多占用資金造成資金成本過(guò)高。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對每個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金收支情況進(jìn)行現金流分析，制定最佳的企業(yè)資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

　　4.2合理利用稅收政策

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的稅金主要為：營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷(xiāo)售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務(wù)的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關(guān)文件規定是把它作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所示金額予以扣除，未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據實(shí)際情況，由施工單位提前開(kāi)具質(zhì)量保證金發(fā)票，進(jìn)而在計算土地增值稅時(shí)予以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)用足用活優(yōu)惠政策，可以做到合理避稅，降低開(kāi)發(fā)成本。

　　4.3建立合理的項目開(kāi)發(fā)體系

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)。它是由各種社會(huì )資源整合而成的企業(yè)，涉及政府部門(mén)、設計部門(mén)、施工企業(yè)，以及各相關(guān)單位。因此，建立合理的項目開(kāi)發(fā)體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開(kāi)發(fā)成本。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理是一項涉及全員和項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理。在項目實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)要圍繞成本控制，建立完善的成本管理體系，加強實(shí)施過(guò)程的成本監督和分析，及時(shí)反饋成本信息，更好地提升企業(yè)競爭力。