按照我國正在實(shí)施的建設項目法人責任制的規定，作為項目投資主體的投資商，既是項目開(kāi)發(fā)資金的持有人，又是項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（商品房或其他物業(yè))的所有者，或未來(lái)收益的所有者。按照法人責任制的原則，不僅要對項目開(kāi)發(fā)建設的全過(guò)程負責，還要對項目開(kāi)發(fā)的成敗以及項目社會(huì )效益、經(jīng)濟效益負責。開(kāi)發(fā)商作為投資商的代理，是建設項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的“龍頭”。本節研究開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的控制職能問(wèn)題。

第一節 開(kāi)發(fā)商在項目控制中的職能

建設項目開(kāi)發(fā)，從立項決策、投資實(shí)施、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)到交付使用后的物業(yè)管理，涉及方方面面，投資商、開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商、承包商、消費者(未來(lái)的業(yè)主），還有政府機構、中介組織等，各種各樣的組織機構，都將從不同的角度參與或影響項目開(kāi)發(fā)過(guò)程。在所有的組織機構中，惟有開(kāi)發(fā)商作為投資商的代理，是項目開(kāi)發(fā)的主體，對項目過(guò)程，是起主導作用和控制作用的。其控制職能主要表現在如下五個(gè)方面。

一、決策職能:包括項目投資決策，以及涉及項目投資規模、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式、項目規劃設計方案、項目投資融資方案、項目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案的決策職能。

二、計劃職能：編制并監督實(shí)施項目投資計劃、開(kāi)發(fā)建設計劃、營(yíng)銷(xiāo)計劃的職能。并依據實(shí)施效果和實(shí)施過(guò)程中的反饋信息不斷地修訂計劃、調整計劃，以確保計劃目標得以順利實(shí)現的職能。

三、組織職能：項目開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程的組織職能既包括項目?jì)炔康慕M織，也包括項目外部與各協(xié)作單位的組織，如監理公司的選擇，承包商的招標與管理。

四、協(xié)調職能:在項目開(kāi)發(fā)各階段、各環(huán)節、各部門(mén)之間的溝通與協(xié)調。

五、監督職能:為了保證項目計劃得以順利實(shí)現，保證各協(xié)作單位均能按合同正確履約，開(kāi)發(fā)商要運用各種檢查與監督手段，跟蹤各項事件的運作程序和運作效果，實(shí)施監督職能。

第二節 開(kāi)發(fā)商在項目控制中的主要控制事項

開(kāi)發(fā)商在項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)施有效控制的主要內容，可歸納為如下三個(gè)環(huán)節。

一、項目投資前期的控制

1.項目建議書(shū)的審核

2.項目策劃方案的審核

3.項目開(kāi)發(fā)方案的審核

4.項目投資與融資方案的審核

5.項目規劃方案的審核

6.項目可行性研究報告書(shū)的審核

7.項目環(huán)境與市場(chǎng)報告的審核

二、項目投資實(shí)施期的控制

1.項目承發(fā)包(招標)控制

(1)項目設計招標控制

(2)項目施工招標控制

(3)項目設備及主要材料采購招標控制

2.項目規劃設計控制

(1)安全、適用、經(jīng)濟——項目設計控制的三大目標

(2)質(zhì)量、進(jìn)度、投資——項目設計控制的三大內容

3.項目施工控制

(1)項目進(jìn)度控制

(2)項目投資控制

(3)項目質(zhì)量控制

4.項目合同控制

(1)工程承包合同的簽約控制

(2)工程承包合同的履約控制

(3)合同變更與索賠控制

5.項目風(fēng)險控制

(1)市場(chǎng)風(fēng)險控制

(2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險控制

(3)財務(wù)風(fēng)險控制

(4)社會(huì )風(fēng)險控制

(5)環(huán)境風(fēng)險控制

三、項目投資交付使用期的控制

(1)項目竣工驗收的過(guò)程控制

(2)項目竣工驗收文件控制

(3)項目營(yíng)銷(xiāo)控制

(4)項目交付(交樓)控制

(5)物業(yè)管理(方案)控制

第三節 建設項目的控制對象和控制依據

一、建設項目的控制對象

建設項目控制貫穿于項目整個(gè)壽命周期，早在投資前期的項目構思、目標設計階段，就對各階段性的工作成果，通過(guò)審核、檢查、評估等各種手段進(jìn)行控制。而且越是早期，控制措施越早作出，控制效果越好。

1.項目投資前期的控制對象

項目投資前期尚未明確項目的規模、性質(zhì)、計劃，也無(wú)法提出各種控制指標或標準，缺乏足夠的控制依據，因而人們常常疏于項目前期的控制，這是很自然的，但通常也是十分危險的。一旦在這一階段出現決策錯誤，都會(huì )帶來(lái)無(wú)法估量的，有時(shí)甚至是致命的損失。項目前期的控制工作，主要是企業(yè)管理決策層和項目上層的任務(wù)，主要內容表現為與項目有關(guān)的市場(chǎng)研究以及項目的性質(zhì)、地址、環(huán)境評價(jià);項目的市場(chǎng)定位、構思、方案策劃、可行性研究或成果的審核、檢驗、評價(jià)及批準工作。

2.項目投資實(shí)施期的控制對象

項目實(shí)施階段的投資方案已經(jīng)定型，項目有關(guān)的各種計劃、方案、指標、合同等內容已全部定義，控制目標乃至各種控制標準均已確定，項目控制作為項目管理的重要職能便十分清晰而明確。

(1)項目投資實(shí)施階段的各有關(guān)方

建設項目投資實(shí)施期涉及到政治、經(jīng)濟、法律、社會(huì )各個(gè)領(lǐng)域;關(guān)聯(lián)政府、社團、企業(yè)、公眾各個(gè)層面，投資環(huán)境復雜而又多變，控制對象的研究應當如圖1所示，涉及到項目投資的所有利害關(guān)系者。這些與項目有關(guān)聯(lián)的利害者（團體)便構成了項目投資實(shí)施期的控制對象。

1)咨詢(xún)部門(mén)——由各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員構成，提供信息和決策意見(jiàn)；

2)承包商——由各種專(zhuān)業(yè)公司提供設計施工等專(zhuān)業(yè)服務(wù)；

3)供應商——提供原材料和設備訂購服務(wù)；

4)金融機構——銀行基金等金融機構，提供項目融資服務(wù)；

5)公眾——社會(huì )大眾及其相應團體，關(guān)注項目的社會(huì )效益與環(huán)境效益；

6)中介組織——提供市場(chǎng)調查、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等中介服務(wù)；

7)政府機構——為項目提供立法、審批、指導服務(wù)，關(guān)注項目社會(huì )與環(huán)境效益；

8)勞動(dòng)力——由社會(huì )各種專(zhuān)業(yè)人士、專(zhuān)門(mén)人才提供的勞動(dòng)力；

9)內部各部門(mén)——公司內部機構各部門(mén)專(zhuān)家、管理資源、信息資料、業(yè)務(wù)經(jīng)驗。

(2)項目投資實(shí)施階段的各個(gè)結構層次和各生產(chǎn)要素

為了滿(mǎn)足各層次控制內容深度上的需要，應當把作為項目控制對象的項目結構，劃分為各種不同層次的單元。如項目、子項目（分項目）、單位工程、分部工程、分項工程等。一般來(lái)說(shuō)，越是高層，控制對象所涉及的層次越高，范圍越廣，內容越抽象。越是低層，控制的對象所涉及的層次越低，范圍越實(shí)，內容越具體。比如，公司決策層控制對象一般只到

項目或子項目層面;公司中層(業(yè)務(wù)主管)和項目管理層，控制對象將涉及到項目的單位工

程或分部工程;項目管理機構的中層(項目業(yè)務(wù)主管層）的控制對象將直接深入到分項工程（即具體的工作面）。

項目的各種生產(chǎn)要素(勞動(dòng)力、材料、設備、資金等），都是項目投資實(shí)施的關(guān)鍵因素，自然也成為項目實(shí)施階段的重要控制對象。所有的項目，都必須制定相應的標準(如針對勞動(dòng)效率的勞動(dòng)定額，針對材料性能的強度指標、硬度標準，針對設備使用效果的使用率、完好率等質(zhì)量指標等）、制度(如考勤制度、質(zhì)量檢驗制度等）、程序和方法，對各生產(chǎn)要素實(shí)施有效控制。

(3)項目投資實(shí)施階段的各種考核與評估指標

項目投資實(shí)施階段的實(shí)施效果，是通過(guò)一系列的指標體現的，這些指標便成為項目控制的主要對象。

如反映項目投資經(jīng)濟性的指標(投資額、成本等）;反映項目質(zhì)量狀況的指標(優(yōu)良率、合格率以及各種具體的質(zhì)量數據）;反映項目進(jìn)度狀況的指標(完工率、延誤日期等）;反映項目合同執行情況的指標(合同履約率、索賠金額等）;反映項目安全性、穩定性、風(fēng)險性的各類(lèi)指標等等。

(4)項目投資實(shí)施階段的各控制點(diǎn)

控制點(diǎn)是指為了實(shí)施有效控制，在項目投資實(shí)施階段的各環(huán)節、各部位、各場(chǎng)所設置的需重點(diǎn)加強監控的部位。如整個(gè)項目投資實(shí)施過(guò)程中的各關(guān)鍵性的階段轉換點(diǎn)（重要的分部工程、分項工程、單位工程竣工、驗收點(diǎn)等）;對工程質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)(如材料進(jìn)場(chǎng)檢驗、混凝土灌注、強度檢驗、隱蔽工程驗收等）；對項目投資成本有重大影響的事項(如合同簽約、竣工驗收、采購、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)等）。

3.項目經(jīng)營(yíng)使用期的控制對象

建設項目的經(jīng)營(yíng)使用期主要是物業(yè)管理，也有些自營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)的項目，在其經(jīng)營(yíng)使用期還有涉及經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)管理方面的控制對象（財務(wù)、人員、服務(wù)等）。作為物業(yè)管理的控制對象，則主要是業(yè)主，以及為業(yè)主提供的各種服務(wù)（服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主溝通、業(yè)主投訴等）。此外，還有房屋、設備及各種配套設施與設備。

經(jīng)營(yíng)使用期控制對象的另一類(lèi)控制對象是項目的竣工驗收及交付使用。

二、房地產(chǎn)項目的控制依據

建設項目的控制依據是項目投資實(shí)施的各種文件。如項目策劃報告、可行性研究報告、項目任務(wù)書(shū)、設計文件，與項目有關(guān)的各種決議文件、批復文件、合同文件等，此外還包括：對項目適用的各種法律、法規文件;與項目工程相關(guān)的工程設計與施工規范，各類(lèi)材料、設備驗收標準，各類(lèi)相關(guān)標準；項目的各種、各類(lèi)計劃文件、工程施工中的各種、各類(lèi)變更文件、各類(lèi)報表、檢查記錄、會(huì )議記錄等。