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（一）設備更新的原因沒(méi)備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。

1．設備有形磨損，足指設備的實(shí)體性磨損。該類(lèi)磨損使設備精度降低、勞動(dòng)生產(chǎn)率下降，最終喪失使用價(jià)值。

設備有形磨損分為第一類(lèi)有形磨損和第二類(lèi)有形磨損。第一類(lèi)有形磨損，是指設備在運轉過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。第二類(lèi)有形磨損，是指設備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過(guò)程的使用無(wú)關(guān)。

2．設備無(wú)形磨損，是由于社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值。

設備無(wú)形磨損分為第一類(lèi)無(wú)形磨損和第二類(lèi)無(wú)形磨損。第一類(lèi)無(wú)形磨損，是指設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購買(mǎi)的設備貶值，但使用價(jià)值并未發(fā)生變化，敞不會(huì )影響設備的使用。

第二類(lèi)無(wú)形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì )上出現了功能更好而運行費用更低的新型設備，從而使原有設備的價(jià)值降低，而且局部或全部喪失其使用功能，如果繼續使用原設備，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)成本明顯高于社會(huì )平均成本，使企業(yè)失去市場(chǎng)競爭力。政府通過(guò)稅收政策鼓勵新興節能環(huán)保設備的使用，限制原來(lái)能耗高、污染環(huán)境的設備使用，也會(huì )導致設備的第二類(lèi)無(wú)形磨損。3．設備磨損的補償。設備磨損的補償方式有兩種，局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無(wú)形磨損的局部補償是現代化技術(shù)改造。

（二）設備更新的特點(diǎn)1．設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。

設備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。

自然壽命也稱(chēng)物理壽命，是指設備從全新?tīng)顟B(tài)下開(kāi)始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時(shí)間過(guò)程，自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。

技術(shù)壽命是指設備在開(kāi)始使用后持續的能夠滿(mǎn)足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(cháng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度。技術(shù)進(jìn)步速度越快，設備的技術(shù)壽命越短。

設備的經(jīng)濟壽命是從經(jīng)濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數值上等于投入使用的設備分攤的等額年總成本（包括購置費用和年運營(yíng)費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。

2．只比較設備的費用。

通常在比較設備更新方案時(shí)，界定設備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進(jìn)行比較。如果電梯、空調等主要設備的更新明顯地提高了物業(yè)的市場(chǎng)租金，在設備更新的經(jīng)濟分析中，也可以將增加的收益和費用一起考慮。

3．設備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現金流量。

在設備更新分析中，一個(gè)很重要的特點(diǎn)是只考慮今后所發(fā)生的現金流量，對以前發(fā)生的現金流量及沉沒(méi)成本，因為它們都屬于不可恢復的費用，與更新決策無(wú)關(guān)，故不參與經(jīng)濟計算。沉沒(méi)成本等于舊設備賬面價(jià)值（原值減折舊累計）減去其當前市場(chǎng)價(jià)值后的差值。

4．設備更新分析以費用年值法為主。

由于不同設備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用（等額）年值法進(jìn)行比較。新設備往往具有較高的購置費用和較低的運營(yíng)費用，而需要更新的舊設備則往往具有較低的重置費用和較高的運營(yíng)費用。

（三）不同情形下設備更新決策的思路1．能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設備更新設備更新后，由于設備性能的提升而提高住戶(hù)的滿(mǎn)意度，從而提升物業(yè)租金收益。此時(shí)的設備更新決策，就要同時(shí)考慮設備更新后所帶來(lái)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的影響。

2.不提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設備更新部分建筑設備（如空調、電梯等）能正常運行，但運行費用過(guò)高，而市場(chǎng)上有功能類(lèi)似但運行費用低的替代設備可供選擇，是沿用原有設備還是更新，就涉及到了更新決策問(wèn)題。

3．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，也會(huì )經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問(wèn)題。此時(shí)面臨的經(jīng)濟分析和決策問(wèn)題是：不更新、不大修，物業(yè)日常維護維修費用增加、收租能力下降；進(jìn)行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問(wèn)題經(jīng)濟分析和決策的思路，與設備更新決策的第二種類(lèi)型相似。

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