房地產(chǎn)經(jīng)紀人復習要點(diǎn):違約責任的承擔方式
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法律規定的違約責任的承擔方式主要有:
采取補救措施。
繼續履行。也稱(chēng)強制繼續履行、依約履行、實(shí)際履行,是指在一方違反合同時(shí),另一方有權要求其依據合同約定繼續履行。
支付違約金。是指由當事人通過(guò)協(xié)商預先確定的、在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。
賠償損失。也稱(chēng)為違約賠償損失,是指違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方造成損失,依照法律的規定或者按照當事人的約定應當承擔賠償損失的責任。
定金罰則?!逗贤ā返谝话僖皇鍡l規定:“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。
債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應當雙倍返還定金。
當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金與預付款的區別在于:預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為,合同履行時(shí)預付款要充抵價(jià)款,合同不履行時(shí)預付款應當返還。
定金責任與賠償損失的區別:定金責任不以實(shí)際發(fā)生的損害為前提,定金責任的承擔也不能替代賠償損失。
在既有定金條款又有實(shí)際損失時(shí),應分別適用定金責任和賠償損失的責任,兩者同時(shí)執行,這與前面所講的定金與違約金的關(guān)系是不同的。當然,如果同時(shí)適用定金和賠償損失,其總值超過(guò)標的物價(jià)金總和的,人民法院應酌減定金的數額。
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