建筑業(yè)營(yíng)改增5月1日全面實(shí)施，大概是建筑企業(yè)2016年的頭等大事。營(yíng)改增過(guò)渡期內，新老項目如何銜接？怎么才能最大限度減少損失？魯班在線(xiàn)整理了知名稅務(wù)專(zhuān)家肖太壽博士的有關(guān)解讀，供企業(yè)參考。

　　第一，營(yíng)改增過(guò)渡期執行的原則是什么？

　　原則是：新項目新政策，老項目老政策。新項目按增值稅率處理，老項目繼續按照營(yíng)業(yè)稅處理。

　　第二，什么叫新項目？什么叫老項目？

　　新老項目劃分為四種情況：

　　1、第一個(gè)標準是以工程施工許可證為標準的。營(yíng)改增之前簽訂的建筑施工合同，但沒(méi)有辦理施工許可證，工程未動(dòng)工，5月1日后才辦理施工許可證，工程正式動(dòng)工的項目，叫做新項目。

　　2、第二個(gè)標準是以合同為準。5月1日后簽訂施工合同的項目叫做新項目。

　　3、5月1日前未完工、營(yíng)改增之后繼續施工的項目，叫做老項目。

　　4、“先上車(chē)后買(mǎi)票”的行為，5月1日之前沒(méi)有簽合同，包括工程施工許可證等法律手續，但已正式動(dòng)工了，5月1日后補辦手續的工程，還叫做老項目。

　　第三，必須明白的六種情況

　　1、5月1日前采購的建筑材料已經(jīng)用于工程項目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而獲得了供應商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，不可以抵扣增值稅的進(jìn)項稅。

　　2、5月1日前購買(mǎi)的辦公用品、機械設備等固定資產(chǎn)及其他存量資產(chǎn)，但未獲得發(fā)票，5月1日后才獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，同樣不可以抵扣增值稅的進(jìn)項稅。

　　3、5月1日前已完工但未結算，5月1日后結算并收到工程款，繼續按3%交營(yíng)業(yè)稅，繼續開(kāi)建安營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。

　　4、5月1日前完工而且進(jìn)行了結算，但業(yè)主一直拖欠工程款，5月1日后業(yè)主才支付工程款，施工企業(yè)繼續按3%交建安稅，開(kāi)建安發(fā)票。

　　5、5月1日前已經(jīng)完工以及營(yíng)改增之前未完工的施工項目，營(yíng)改增之后繼續施工的項目，可能有兩種方法處理，第一，繼續按照老政策執行，就是按3%上建安稅，第二，執行3%的稅率簡(jiǎn)易增值稅。這兩種到底是哪一種？以相關(guān)文件出來(lái)為準。

　　6、5月1日后，新老項目交替出現，共同經(jīng)營(yíng)、共同生產(chǎn)的情況下，必須要分開(kāi)采購，分開(kāi)核算，分開(kāi)決算。5月1日后老項目產(chǎn)生的增值稅的進(jìn)項稅，不可以在新項目進(jìn)行抵扣。

　　自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。財稅【2016】36號及國家稅務(wù)總局公告2016年第18號對房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增做出具體規定，今天小編為您整理如下：

　　1、納稅人：在中國境內銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。

　　銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉讓不動(dòng)產(chǎn)所有權的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì )引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物等。

　　建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

　　構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

　　轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時(shí)一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

　　2、稅率和征收率：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%，征收率5%.

　　3、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。其他情況適用一般規定。

　　4、納稅地點(diǎn)和征收管理：

　�。�1）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�2）其他個(gè)人銷(xiāo)售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，應向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�3）納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

　�。�4）其他情況適用一般規定。

　　5、不征稅項目：

　�。�1）房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機構、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項維修資金。

　�。�2）在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉讓行為。

　　6、簡(jiǎn)易計稅：

　�。�1）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�2）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　7、差額征稅：

　�。�1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

　�。�2）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�3）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），應適用一般計稅方法的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�4）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�5）小規模納稅人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售購買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)），應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　�。�6）其他個(gè)人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買(mǎi)的住房），應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　8、稅收優(yōu)惠及過(guò)渡辦法：

　�。�1）個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　�。�2）個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　�。�3）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免征增值稅。

　　9、其他規定：

　　原增值稅一般納稅人和適用一般計稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應自取得之日起分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。