一、一般規定

概念界定

本文所涉的下列詞語(yǔ)的定義分別為：

1．房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問(wèn)題所達成的協(xié)議。

2.價(jià)值標準房屋調換，是指實(shí)行與貨幣補償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權房屋調換。

3．面積標準房屋調換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價(jià)的產(chǎn)權房屋調換。

4．異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權調換，所以又可稱(chēng)為異地產(chǎn)權調換。

5．就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權調換，所以又稱(chēng)為回遷安置。

6．最低補償單價(jià)標準，是指被拆除房屋同區域已購公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，本指引所稱(chēng)的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。

適用范圍

本章適用于城市房屋拆遷補償與安置實(shí)務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

二、拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償的方式

拆遷補償的方式有兩種：既可以實(shí)行貨幣補償，也可以實(shí)行產(chǎn)權調換；產(chǎn)權調換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎，結算差價(jià)或不結算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權調換。

律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

2.1拆遷執行政府規定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的。

2.2拆遷執行政府規定租金標準的私有居住房屋的。

2.3拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的。

2.4拆遷宗教團體委托房管部門(mén)代為經(jīng)租的房屋的。

上述所稱(chēng)的執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門(mén)代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門(mén)代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執行政府規定租金標準，且租賃關(guān)系延續至今的私有出租居住房屋。