隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的建立和改革的不斷深化，原有的公產(chǎn)房性質(zhì)也發(fā)生了變化。首先是公產(chǎn)房差價(jià)交換，其次是公產(chǎn)房的轉租、轉讓?zhuān)üa(chǎn)房上市交易），使得原有的公益性質(zhì)的公產(chǎn)房發(fā)生了質(zhì)的變化，由此產(chǎn)生的公產(chǎn)房權屬（承租權或使用權）糾紛案件也越來(lái)越多，司法實(shí)踐中，此類(lèi)案件在處理上爭議也較大，眾說(shuō)紛紜，各執己見(jiàn)，很難統一，筆者就對此類(lèi)案件的理解談一下粗淺的認識。

公產(chǎn)房是我國計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，它充分體現了我國公有制下的平均分配原則，目的是使在社會(huì )主義公有制下每個(gè)人都居有其所，具有公益性質(zhì)。在計劃經(jīng)濟時(shí)期，顯然是不具有繼承性的。如甲承租的公產(chǎn)房（無(wú)共同承租人），在其死亡后，其繼承人是不能繼承或延續承租的（即使繼承人的戶(hù)口與被繼承人在一起），只能由政府（體現為房產(chǎn)部門(mén)或所在單位）根據具體情況，重新分配給最需要的人。但是絕大多數情況是一家人共同居住一所公產(chǎn)房屋，體現在承租證上的承租人（事實(shí)上是承租代表人）雖然只有一人，但事實(shí)上是一家人共同承租的，在這種情況下，承租人死亡后，一般都由其共同承租人中的一人（新的承租代表人）延續承租。隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的建立，原有的法律、法規和政策已不能適應新的市場(chǎng)經(jīng)濟的需要，因此，一些新的法律、法規和政策紛紛出臺，以適應快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟需要，房產(chǎn)制度的改革，使得原有意義上的公產(chǎn)房性質(zhì)發(fā)生了巨大的變化。公產(chǎn)房的差價(jià)交換和公產(chǎn)房的轉租、轉讓過(guò)程中產(chǎn)生了諸多糾紛。其中，最典型的就是公產(chǎn)房（使用權）能否繼承的問(wèn)題。對公產(chǎn)房（使用權）能否繼承問(wèn)題持否定態(tài)度的理由主要有三種：一是從歷史上看，公產(chǎn)房是不具繼承性的，如今，公產(chǎn)房作為歷史遺留問(wèn)題，應按其固有的方式處理；二是依據繼承法，繼承是死者生前的財產(chǎn)（權利和義務(wù)）依法轉移給繼承人所有，而公產(chǎn)房非死者的財產(chǎn)，故不能繼承；三是公產(chǎn)房承租人死亡后，原租賃關(guān)系消滅，再與何人建立租賃關(guān)系是房產(chǎn)公司（產(chǎn)權部門(mén)）基于其房屋所有權實(shí)現所有權權能的活動(dòng)，他人無(wú)權干涉。筆者認為，第一種理由以歷史的、計劃經(jīng)濟時(shí)期的固有方式處理當今市場(chǎng)經(jīng)濟下的社會(huì )矛盾，顯然是不適宜的；第二種理由則犯了一個(gè)邏輯錯誤，我們討論的公產(chǎn)房（使用權）繼承問(wèn)題，是在新形式下具有財產(chǎn)意義的公產(chǎn)房使用權的繼承，而非公產(chǎn)房所有權的繼承，因此，以繼承的概念來(lái)否定公產(chǎn)房使用權的繼承顯然是不合適的；第三種理由的理論根據顯然是以物權法體系為基礎的，但是，值得注意的是，公產(chǎn)房是在我國社會(huì )主義公有制基礎上按照平均分配原則由國家分配給城鎮居民的生活資料，這種使用權與以私權為基礎的物權法體系中的使用權是不能等同的。雖然，目前我國公產(chǎn)房的使用權性質(zhì)已發(fā)生了改變，但是，按照現有房產(chǎn)政策，公產(chǎn)房的產(chǎn)權人除享有該房的產(chǎn)權外，其他一切對該房的實(shí)際控制、支配權仍掌握在承租人手中，因此，用物權法所有權權能實(shí)現的理論來(lái)調整歷史遺留的、具有“中國特色”的公產(chǎn)房使用權問(wèn)題，不僅與現行政策相悖，也不能適應當前市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的需要。