城市房屋拆遷的核心內容是拆遷補償安置，而拆遷補償安置的核心內容則是對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估。房地產(chǎn)評估是指由專(zhuān)業(yè)人員，根據評估目的，遵循估價(jià)原則，選擇適應的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較為科學(xué)完善的體系，通過(guò)評估應當能夠準確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，但由于城市房屋拆遷工作的復雜性和艱巨性，評估常常成為房屋拆遷中至關(guān)重要卻又最容易出現問(wèn)題的環(huán)節。本文擬從實(shí)務(wù)操作的角度，簡(jiǎn)述一下拆遷評估中應注意的幾個(gè)法律問(wèn)題。

　　一、拆遷評估中所必須遵循的基本原則

　　房地產(chǎn)評估的要求是獨立、客觀(guān)、公正，在具體評估時(shí)作業(yè)應遵循的原則主要有下列5項：1、合法原則；2、最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。

　　合法原則要求房地產(chǎn)評估應以估價(jià)對象的合法權益為前提進(jìn)行，例如兩家實(shí)物狀況相同的房屋，如果權益不同，價(jià)值會(huì )有所不同。但在估價(jià)時(shí)估價(jià)對象的權益不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據。合法權益包括合法產(chǎn)權，合法使用，合法處分等方面；最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達到最大的一種最可能的使用；替代原則要求房地產(chǎn)評估結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。2003年修訂的《重慶市城市房屋拆遷管理條例》第二十六條就規定了“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的70％”；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)評估結果應是對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值；公平原則要求房地產(chǎn)評估人員應站在中立的立場(chǎng)上，提出一個(gè)對各方當事人都相公平的價(jià)格。

　　二、評估中對拆遷補償因素的分析

　　1991年的《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷補償標準要考慮被拆遷人的人口、戶(hù)口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》則規定補償的標準是“根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。”很顯然，新《條例》確定的對物的補償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對物的補償是以重置價(jià)格合成新原則確定原房屋的價(jià)值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場(chǎng)交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場(chǎng)經(jīng)濟的客觀(guān)要求，從法律制度上體現了保護被拆遷人的財產(chǎn)權。同時(shí)，新《條例》把補償安置與戶(hù)口分離，淡化人口因素，補償標準由過(guò)去的“人頭”轉向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。