拆遷補償安置協(xié)議的法律關(guān)系

　　拆遷補償安置協(xié)議是房屋拆遷中的核心內容。盡管房屋拆遷補償安置關(guān)系性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系，拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等，但由于房屋拆遷存在的行政強制性和期限性，使得被拆遷人在房屋拆遷中相對于拆遷人來(lái)說(shuō)處于弱勢群體地位。因此，有時(shí)拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補償安置協(xié)議變成了“城下之盟”。如何設置公正有效的法律程序最大限度地保護被拆遷人的合法權益。在現有法律法規規定不盡詳細難以操作情況下，理論界應先行動(dòng)起來(lái)，確立拆遷補償安置協(xié)議簽訂方面的法律規范，因此有必要較詳細認識拆遷補償安置協(xié)議中的法律關(guān)系：

　?。ㄒ唬Σ疬w補償安置協(xié)議的主體認定。

　　毫無(wú)疑問(wèn)協(xié)議的主體是房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生權利義務(wù)關(guān)系的拆遷人與被拆遷人。根據《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。從這條法律規定我們可以得出如下結論，拆遷人只能是單位，不可能是個(gè)人。但在現實(shí)中，對于具備拆遷人資質(zhì)的單位分支機構和接受拆遷人委托的單位能否成為拆遷補償安置協(xié)議的主體，筆者認為是否定的。理由如下：一是接受房屋拆遷管理部門(mén)頒發(fā)房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人，這一法律規定具有排它性，說(shuō)明拆遷人的身份是唯一的；二是拆遷人的分支機構和接受拆遷人委托的單位即使具備相應的資質(zhì)，但它是否具備相應的財力、能力呢。如果不具備，將使拆遷補償安置協(xié)議無(wú)法得到實(shí)際履行，無(wú)法維護被拆遷人的利益；三是即使拆遷人的分支機構和接受拆遷人委托的單位經(jīng)拆遷管理部門(mén)備案，它所從事的拆遷工作仍是一種代理關(guān)系，即代理拆遷人履行拆遷權利義務(wù)關(guān)系，它所有的行為仍是一種委托人與被委托人之間的關(guān)系。被委托人必須以委托人名義從事委托代理活動(dòng)，從而產(chǎn)生的權利義務(wù)也由委托人承擔。

　?。ǘ┓课莶疬w補償安置協(xié)議的內容。

　　《城市房屋拆遷管理條例》僅在第十三條簡(jiǎn)單規定了協(xié)議的基本內容，操作難度太大了。大量實(shí)質(zhì)性的規定由各省市區自行制定，極可能造成區域間的不平衡。因此對涉訴房層拆遷補償安置合同糾紛，根據審判工作實(shí)際需要，協(xié)議內容應載明的事項主要應審查是否具備以下幾點(diǎn)：

　　1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產(chǎn)權證號碼，房屋的結構、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結構等。有附屬用房、地下室、附著(zhù)物的都應列明。同時(shí)對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。

　　2.被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權調換，為防止拆遷過(guò)程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質(zhì)的評估機構對被拆遷房屋區位、用途、結構、成新、層次、建筑面積等基本因素結合行業(yè)規定進(jìn)行評估的情況。

　　3.拆遷補償安置方式。要根據被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認可。如果是實(shí)行產(chǎn)權調換的，還應根據實(shí)際情況標明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶(hù)型結構、朝向、交付時(shí)間等。

　　4.搬遷期限，過(guò)渡方式，過(guò)渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。

　　5.違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過(guò)渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。

　?。ㄈ┎疬w房屋使用性質(zhì)的認定。

　　在拆遷中，如何認定私房商住問(wèn)題，既無(wú)法律規定，也無(wú)司法解釋?zhuān)瑑H散見(jiàn)于地方性規章之中。當前唯一的一個(gè)行政解釋是中華人民共和國建設部房地產(chǎn)司對河北省沙市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問(wèn)題的報告的復函中規定：“在拆遷中，對房屋非住宅應根據房屋產(chǎn)權證上所登記的房屋使用性質(zhì)確定，對房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)用房，房屋所有人應向房產(chǎn)局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。”在這一復函精神下，2001年6月《城市房屋拆遷管理條例》出臺后，上海市、山東省、重慶市等分別出臺的實(shí)施細則中一致采用了“確認房屋使用性質(zhì)，應當以房屋所有權證標明的用途為準；對房產(chǎn)證上末標明用途的，以被拆遷房屋報建時(shí)的用途為準。”這一概然性規定，對經(jīng)營(yíng)面積計算，變更登記時(shí)間（由住宅變更為非住宅）末作規定，仍然難以操作。在拆遷實(shí)際中，筆者認為應綜合考慮，主要有以下幾種情況。

　　1.房屋產(chǎn)權證登記為非住宅，且該房實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)并辦理了合法經(jīng)營(yíng)證照的，應該以實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)的房屋面積計算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補償安置待遇，其余面積享受住宅補償安置待遇。

　　2.房屋產(chǎn)權證登記為非住宅，但該房屋實(shí)際上并未投入經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上全部是按住宅房屋進(jìn)行使用的，不得享受非住宅拆遷補償安置待遇。

　　3.房屋產(chǎn)權證登記為非住宅，實(shí)際上也是經(jīng)營(yíng)用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國家稅收，末辦理合法經(jīng)營(yíng)證照并繳納有關(guān)稅費的，也不能享受非住宅補償安置待遇。在工商稅務(wù)部門(mén)給予了行政處罰出具證明手續時(shí)，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補償。

　　4.房屋產(chǎn)權證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營(yíng)用房且具有合法手續，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應該享受非住宅用房補償安置待遇。在房屋拆遷公告前末辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，在扣除變更費用后也應享受非住宅補償安置待遇。