土地所有權、建設用地使用權和地役權

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　　土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。我國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

　?。ǘㄔO用地使用權的規定

　　1、建設用地使用權是因建造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地權利。建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有農村土地。

　　2、建設用地使用權的設立：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權損害已建立的用益物權。設立建設用地權，可以采用出讓或者劃撥等方式。建設用地的使用權的設立，應當向登記機構申請建設用地使用權登記，其使用權自登記時(shí)設立。

　　3、建設用地使用權的流轉、續期和消滅：建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者低壓，應當符合以下規定：（1）當事人應當采取書(shū)面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過(guò)建設用地使用權的剩余期限；（2）應當向登記機關(guān)申請變更登記；（3）附著(zhù)于該土地的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

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　　1、地役權的概念：指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權利。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。從性質(zhì)上說(shuō)，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。

　　2、地役權的設立：設立地役權，當事人應當采取書(shū)面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時(shí)設立，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權合同一般包括下列條款：（1）當事人的姓名或者名稱(chēng)住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）費用及其支付方法；（6）解決爭議的方法。

　　3、地役權的變動(dòng)：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時(shí)，轉讓部分涉及地役權，受讓人同時(shí)享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地全、宅基地使用權部分轉讓時(shí)，轉讓部分涉及地役權，地役權對受讓人具有約束力。