隨著(zhù)社區民主的不斷發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化運行，業(yè)主維權的意識逐步提高，因物管企業(yè)收費而引起的糾紛也越來(lái)越多。物管企業(yè)收費可以分為三類(lèi)：一是物業(yè)服務(wù)收費；二是受委托收費；三是其他服務(wù)收費。那么，物業(yè)管理企業(yè)收費應注意什么法律問(wèn)題呢？

　　業(yè)主欠費情況的具體分析

　　業(yè)主欠費的原因是多方面的。但常見(jiàn)的情況有以下幾個(gè)方面：一是不知情；二是不當抗辭；三是惡意拖欠。

　　所謂有不知情，是指業(yè)主未認真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費時(shí)間。主觀(guān)上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時(shí)未交。

　　所謂不當抗辭，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權益受侵害為由拒交物業(yè)費。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問(wèn)題，就認為是物管公司管理的問(wèn)題。如業(yè)主入住后，外墻滲水而導致其裝修損失，業(yè)主找物管公司賠償，物管公司不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時(shí)破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業(yè)費；再如業(yè)主因有線(xiàn)電視常出現故障，收視費是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費。

　　對業(yè)主欠費清收應注意的法律問(wèn)題

　　1、物管企業(yè)應避免不當清收行為，這里所說(shuō)的不當清收行為，是指物管企業(yè)未能依據物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規，規章的規定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現形式是這樣的。但常見(jiàn)方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務(wù)；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。不當清收行業(yè)不僅達不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費業(yè)主的矛盾；其二，變主動(dòng)為被動(dòng)；業(yè)主欠費其行為已違約，是其單方過(guò)錯，如物管企業(yè)采取不當清收，則變成混合過(guò)錯；其三，不當清收行為具有違約性、違規性和違法性。

　　2、物管企業(yè)應依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業(yè)收費混亂。如有一小區業(yè)主委員會(huì )要求物管公司降物業(yè)費，物管公司只對住宅業(yè)主降費而對商戶(hù)未降，造成一個(gè)小區兩個(gè)收費標準；又如地面停車(chē)費政府降價(jià)可物業(yè)管理公司并不降價(jià)，業(yè)主不按原價(jià)交，物管公司就不提供原來(lái)固定的車(chē)位。上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護。所以物管企業(yè)收費，一定要依據法律法規的規定收費。實(shí)行政府指導價(jià)的，按政府的規定收費。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

　　3、物管企業(yè)在催收欠費時(shí)應采用書(shū)面形式并給業(yè)主簽字確認。由于在時(shí)間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書(shū)面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認。這是因為：一是可以規范物管企業(yè)的管理；二是可能確認物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標準、數額；三是可以中斷訴訟時(shí)效。追索物業(yè)服務(wù)費是依照現行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規定。也就是說(shuō)依據物業(yè)服務(wù)合同約定的收費時(shí)間，在兩年之內如無(wú)有效證明物管企業(yè)向欠費業(yè)主主張權利，法律將不再保護其權益。

　　4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標準。做好服務(wù)的前提下，通過(guò)說(shuō)理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì )協(xié)調、督促。協(xié)商不是萬(wàn)能的，對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟的途徑來(lái)解決。一般情況通過(guò)訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務(wù)合同中仲裁約定，就應當經(jīng)過(guò)仲裁程序解決。