雖然房?jì)r(jià)問(wèn)題依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，但在筆者看來(lái)，物業(yè)稅問(wèn)題更重要。因為物業(yè)稅牽扯千家萬(wàn)戶(hù)，和每一個(gè)老百姓的利益息息相關(guān)。對這個(gè)問(wèn)題，我們有必要拿出大戰三萬(wàn)回合的耐心和勇氣，盡可能將這個(gè)問(wèn)題徹徹底底地說(shuō)清楚、辯明白。

　　根據目前的形勢，筆者判斷，物業(yè)稅這個(gè)稅種遲早要來(lái)。筆者并不反對物業(yè)稅的出臺，筆者反對的是它以一種革命的形式出臺。因此，物業(yè)稅的出臺，必須有相應的鋪墊和準備，或者說(shuō)條件。

　　至少有以下幾項。

　　第一個(gè)條件，物業(yè)稅的出臺必須有足夠的民意基礎。

　　這方面，溫家寶總理首先作出了榜樣。春節長(cháng)假后的第一個(gè)星期里，溫總理在十分緊張繁忙的日程中安排了四次座談會(huì )，邀請社會(huì )各界代表到中南海，征求對《政府工作報告（征求意見(jiàn)稿）》和“十一五”規劃綱要草案的意見(jiàn)。在第三場(chǎng)座談會(huì )結束后，溫總理說(shuō)，“中南海的大門(mén)是面向廣大群眾的。”

　　既然溫總理都就政府工作報告和“十一五”規劃向各界代表征求意見(jiàn)，請問(wèn)，與千家萬(wàn)戶(hù)的利益密切相關(guān)的物業(yè)稅，要不要有一個(gè)足夠的民意基礎？當然要。中南海的大門(mén)是面向廣大群眾的，請問(wèn)，稅務(wù)總局和財政部的大門(mén)是不是也要面向人民群眾？當然要。

　　在筆者看來(lái)，累積物業(yè)稅出臺的民意基礎，要分為三個(gè)步驟：第一步，有關(guān)部門(mén)利用媒體宣傳陣地，向社會(huì )各界大范圍、長(cháng)時(shí)間宣傳物業(yè)稅的基礎知識，使更多的民眾對物業(yè)稅有一個(gè)基本的認識；第二步，征求社會(huì )各界尤其是普通百姓對物業(yè)稅的意見(jiàn)；第三步，選擇幾個(gè)具有代表意義的地區，進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。

　　第二個(gè)條件，與物業(yè)稅相關(guān)的調研必須立足中國國情。

　　每一個(gè)稅種的出臺，都離不開(kāi)相應的調查研究，專(zhuān)家學(xué)者在這里面起著(zhù)相當重要的作用。筆者認為，調查研究，應該立足中國國情，立足中國民意，這樣才能得出較為客觀(guān)、權威的調研結果。但是，現在的一些信息，讓人不明所以。比如，在前一段時(shí)間的有關(guān)報道中，很多文章都提到，物業(yè)稅是外國政府的重要的稅收來(lái)源，是幾大支柱之一。這樣的提法，給人的感覺(jué)非常奇怪。難道說(shuō)外國的稅收支柱，就必然是中國的稅收支柱嗎？我們是否有必要在這方面照搬外國？再比如，有專(zhuān)家提出，開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)重要目的就是調整社會(huì )公平。這樣的提法當然有道理。但是，用稅收手段調整貧富差距，最主要、也最容易被老百姓理解的，是開(kāi)征遺產(chǎn)稅，或者加大個(gè)人所得稅的征管力度。在遺產(chǎn)稅尚未開(kāi)征、個(gè)人所得稅征管力度有待進(jìn)一步加強的背景下，奢談物業(yè)稅的公平意義，合適嗎？

　　第三個(gè)條件，物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò )清晰、新老劃斷。

　　這實(shí)際上還是“改革”與“革命”的關(guān)系問(wèn)題。筆者上次文章提到的開(kāi)征物業(yè)稅要改革不要革命，并不是信口說(shuō)出，而是有最高級別的紅頭文件作為依據的。

　　2003年10月，在中共十六屆三中全會(huì )的公報中，關(guān)于稅收問(wèn)題，中央提出要“分步實(shí)施稅收制度改革。”請注意這里面用的是“改革”二字。具體到物業(yè)稅，文件說(shuō)，“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。”

　　對后面這一段話(huà)稍加研究就會(huì )發(fā)現，中央提出的物業(yè)稅，絕對不是一個(gè)革命性的、嶄新的稅種。開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，要相應取消有關(guān)收費。也就是說(shuō)，物業(yè)稅和現行的某些稅費，是有關(guān)系的。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，物業(yè)稅也許不是完全由土地出讓金演化而來(lái)，但是，如果說(shuō)這里面不包括土地出讓金，誰(shuí)能拿出足夠的理由？

　　因此，在物業(yè)稅的設計上，有關(guān)部門(mén)必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應的取消了哪些收費。這樣就做到了脈絡(luò )清晰。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子，已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金。

　　第四個(gè)條件，物業(yè)稅的出臺必須有一個(gè)以面積為計量單位的起征點(diǎn)。

　　新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負擔，這個(gè)觀(guān)點(diǎn)應該成為有關(guān)方面的共識。在這樣的共識下，已經(jīng)有專(zhuān)家隱約暗示，可以參照個(gè)人所得稅起征點(diǎn)的做法，對普通百姓的住房，在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。這樣的觀(guān)點(diǎn)，應該可以被有關(guān)部門(mén)接受，更進(jìn)一步的技術(shù)問(wèn)題是，對普通百姓免稅的起征點(diǎn)，征收的依據是什么？是以?xún)r(jià)值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。

　　雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價(jià)值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點(diǎn)，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為，不同的地段房?jì)r(jià)不同，而很多普通百姓的住房，是幾十年傳承下來(lái)的，不容易改變地點(diǎn)。同樣是100平方米的住房，北京城中心的房?jì)r(jià)可能比郊外的房?jì)r(jià)高出兩三倍，這是否意味著(zhù)城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅。如果這樣設計，當然是不合情理的。因此，對普通百姓的居住用房，必須有一個(gè)以面積為計量單位的起征點(diǎn)。這個(gè)起征點(diǎn)，不但要保證一個(gè)家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。

　　物業(yè)稅的開(kāi)征，有多重目的。在筆者看來(lái)，最應該達到的目的，就是不增加普通百姓的負擔，要讓一定比例的普通百姓處在免征面積的保護之內，或者付出很少的稅負。

　　做到這一點(diǎn)，應該不難。