建筑產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)我國經(jīng)濟發(fā)展的四大支柱性產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)有許多人從施工企業(yè)（也就是承包商）的角度出發(fā)，研究并發(fā)表了不少有關(guān)如何參與投標競爭，使承包商取得更有利的合同地位，贏(yíng)得更多利潤的報刊文章和書(shū)籍。但是，站在建設單位（也就是業(yè)主）的立場(chǎng)，就如何處理好建筑工程招標發(fā)包工作中的具體問(wèn)題，以及需要采取的策略和方法的相關(guān)文章還不多見(jiàn)。筆者根據多年從事造價(jià)咨詢(xún)工作的經(jīng)歷，結合編審預結算、標底和評標工作實(shí)踐，就如何編制招標文件、評審投標報價(jià)、選擇施工單位（承包商）、簽訂有利于業(yè)主的施工合同等問(wèn)題，發(fā)表一點(diǎn)拙見(jiàn)。希望能夠起到拋磚引玉的作用，為廣大建設單位（業(yè)主）做一些有益的工作。

　　現階段我國建筑市場(chǎng)的狀況是供大于求，所謂供，主要是施工企業(yè)（承包商），其它還有勘察設計單位、材料設備供應商等等；求就是建設項目的投資者（也稱(chēng)為建設單位或業(yè)主）。除了某些特殊的工程項目外，基本上是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)。也就是說(shuō)，業(yè)主可以有很大的選擇余地，在項目實(shí)施過(guò)程中占據比較有利的地位。但是，業(yè)主有一個(gè)很大的不利因素，對于建筑市場(chǎng)的了解遠遠不如施工企業(yè)（承包商）全面、詳細，也就是所謂的信息不對稱(chēng)。當然，這可以通過(guò)聘請專(zhuān)業(yè)人員，或者委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、監理機構等方法來(lái)彌補。

　　而施工企業(yè)（承包商）正是要憑借自己的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，利用自己掌握的技術(shù)和信息，與業(yè)主周旋較量，努力為自己爭取最有利的合同地位和最大的利潤。

　　根據我國現階段建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)，本文僅討論建設項目施工階段發(fā)包的有關(guān)問(wèn)題和對策。

　　根據《中華人民共和國招標投標法》和建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》等有關(guān)法規的規定，以及業(yè)主的根本利益，絕大多數工程項目都要實(shí)行招標發(fā)包。它是業(yè)主選擇承包商的最佳方式之一。招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。此外，還有邀請議標，但是這不屬于法定的招標行為。

　　招標工作的主要程序為：發(fā)布招標公告（或邀請）→編制招標文件→組織現場(chǎng)踏勘和答疑→開(kāi)標→評標→選擇中標人簽訂施工承包合同招標發(fā)包工作要按照《中華人民共和國招標投標法》、七部委聯(lián)合頒發(fā)的《評標委員會(huì )和評標辦法暫行規定》和建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》，以及各省、市、地的有關(guān)法規執行。筆者想就其中的某些具體問(wèn)題逐一論述。

　　一、 發(fā)布招標公告：

　　業(yè)主可以通過(guò)公眾傳媒，如報紙、專(zhuān)業(yè)期刊、信息網(wǎng)絡(luò )等向不特定的施工承包商發(fā)布工程招標信息。如果是邀請招標，則向經(jīng)過(guò)選擇的承包商發(fā)出投標邀請信，要注意不得少于三家。

　　業(yè)主應該根據項目的施工技術(shù)要求和難度，以及自身的情況確定對投標人的資質(zhì)要求，不宜提出過(guò)高的要求，以免限制那些中小承包商投標，造成報價(jià)抬高。

　　在選擇投標單位時(shí)，可以考慮那些目前在建項目不多，施工任務(wù)不飽滿(mǎn)的承包商，以及初次進(jìn)入本地、急于開(kāi)拓新的建筑市場(chǎng)、樹(shù)立企業(yè)形象的承包商。這樣，降低投標報價(jià)的可能性會(huì )大一些。但是要特別注意考察他們的履約能力和保證措施，并且在承包合同中安排相應的擔保條款。

　　二、 編制招標文件：

　　招標文件一般包括工程情況綜合說(shuō)明、招標范圍和要求、設計文件和圖紙、主要合同條款、評標辦法等主要內容。除了常規內容，業(yè)主在編制招標文件時(shí)應該重點(diǎn)考慮確定和解決以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

　?。ㄒ唬?、發(fā)包形式：業(yè)主首先要考慮是與一個(gè)承包商簽訂總的施工承包合同，還是將部分專(zhuān)業(yè)工程劃出，分別與各個(gè)專(zhuān)業(yè)承包商簽訂合同。

　　如果一個(gè)投資項目很大，其中有許多復雜的專(zhuān)業(yè)項目，而自己的專(zhuān)業(yè)管理能力又不夠強，則應該考慮選擇總承包的形式。這樣做，可能會(huì )使總投資難以壓下來(lái)，但是可以避免各專(zhuān)業(yè)之間協(xié)調配合不當，造成返工浪費，工期延誤等風(fēng)險。

　　反之，若專(zhuān)業(yè)不多，且多為常規項目，則可以考慮由業(yè)主直接與各專(zhuān)業(yè)承包商簽訂分包合同。這樣有利于業(yè)主控制總投資。也還可以考慮以補償給主要承包商一筆管理費的形式，將協(xié)調配合的責任轉移給主要承包商。

　　業(yè)主在需要對大型工程項目劃分標段時(shí)要注意，標段劃分不宜太小，這樣會(huì )增加業(yè)主的管理成本。標段大小應與承包商大小成正相關(guān)的關(guān)系。

　?。ǘ?、合同價(jià)格形式：業(yè)主其次要考慮承包價(jià)格的確定方式，根據招標工程的特點(diǎn)，一般常采用固定合同總價(jià)、固定合同單價(jià)、可調合同價(jià)等三種價(jià)格形式。

　　一般來(lái)說(shuō)，如果項目的施工周期不太長(cháng)，施工圖紙詳細齊全，預計可能出現的設計變更比較少，可以選擇固定合同總價(jià)的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資。此時(shí)要特別注意控制不可預見(jiàn)費的確定和使用。

　　如果項目的設計深度不夠，工程量可能會(huì )有比較大的出入，預計會(huì )出現許多設計變更，就應該選擇固定合同單價(jià)的形式。此時(shí)要注意如果工程量變化太大，就可能需要改變施工方法，從而引起單價(jià)比較大的變化，也就有可能需要重新調整合同單價(jià)。

　　如果預計在項目施工周期內會(huì )出現物價(jià)，特別是建筑材料和安裝設備較大幅度的漲跌，則只能采用可調合同價(jià)的形式。因為，漲幅太大，承包商將不能承受，致使其在施工過(guò)程中偷工減料，致使建筑質(zhì)量低劣，使用安全得不到保證?；蛘咄涎庸て?，使建設項目不能如期建成投入使用，以此來(lái)迫使業(yè)主追加合同價(jià)款；跌幅太大，承包商將獲得太多的超額利潤，業(yè)主不愿意接受。此時(shí)，也可以采用固定合同價(jià)加調價(jià)指數的形式。

　?。ㄈ?、保函或保證金的應用：保函或保證金是為了保證投標人能夠認真投標和忠實(shí)履行合同而設置的保證措施，業(yè)主應該很好地加以利用。比較常用的有投標保函（或保證金）、履約保函（或保證金）、質(zhì)量擔保保函（或保證金）、材料設備供應保函（或保證金）等。業(yè)主要注意它們的使用時(shí)段和前后銜接呼應關(guān)系。

　　當然，根據有關(guān)規定，承包商也有權利要求業(yè)主提供相應的工程款支付擔保。

　　由于現時(shí)建筑市場(chǎng)的管理還不夠規范和完善，設置一定數額的投標保證金，可以起到限制某些同時(shí)以幾家承包商公司名義來(lái)參加投標的包工頭，以防止串標；也可以減少承包商投標的盲目性和隨意性，使其不能隨便反悔，從而保障招投標工作的連續性和嚴肅性。

　　但是，業(yè)主也要注意，大量的或者高額的保函或保證金的使用，將會(huì )提高承包商的投標門(mén)檻，對承包商造成很大的資金壓力，從而限制了許多中小承包商的投標，也就有可能抬高發(fā)包的價(jià)格。因此，業(yè)主應當根據工程項目的性質(zhì)，例如是否超高、超大型建筑，工期要求緊迫，大量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，自身的資金情況等因素，確定如何設置各種保函或保證金。

　　還要注意，保函或保證金一般可以相互替代，但嚴格地說(shuō)，兩者的性質(zhì)是完全不同的。保函是由擔保銀行應承包商的要求對業(yè)主出具的付款保證書(shū)，當在施工合同實(shí)施過(guò)程中出現合同約定的損害情況時(shí)，擔保銀行根據業(yè)主的請求，無(wú)條件地把合同規定的資金打入業(yè)主的銀行帳戶(hù)。在此之前是沒(méi)有資金往來(lái)的；保證金則是由承包商將業(yè)主規定的資金打入業(yè)主指定的銀行帳戶(hù)， 當在施工合同實(shí)施過(guò)程中出現合同約定的損害情況時(shí)，業(yè)主即可扣除相應的保證金。

　?。ㄋ模?、選擇報價(jià)形式：在我國現階段較常采用兩種報價(jià)形式，既工程量清單報價(jià)和施工圖報價(jià)。

　　1.工程量清單報價(jià)：由業(yè)主提供發(fā)包工程的全部工程量清單，并明確報價(jià)口徑，由承包商根據自身實(shí)力、市場(chǎng)條件和競爭對手的情況等因素，確定各個(gè)施工項目的子項報價(jià)，計算各種其它費用，最終形成投標報價(jià)。

　　這種報價(jià)形式是國際通用的模式，適合采用國際通用的菲迪克（FIDIC）合同條件，適宜與國際接軌。特別是在我國加入世貿組織（WTO）后，將會(huì )越來(lái)越多地采用這種報價(jià)形式。

　　采用這種報價(jià)形式，可以節約招標時(shí)間，便于業(yè)主在評標時(shí)分析比較各投標報價(jià)之間的差異。同時(shí)也節約了承包商的投標成本。對于那些項目投資巨大、建設周期長(cháng)、管理難度大、施工圖紙設計深度不夠而業(yè)主又希望能夠盡早開(kāi)工的項目特別適用。要注意，采用這種報價(jià)形式，也一定要向承包商提供施工圖紙。這樣承包商才能夠編制出有針對性的施工組織設計和技術(shù)方案，同時(shí)避免出現對工程量清單某些子項理解上的歧義，從而造成子項報價(jià)偏低或偏高，或對施工項目的技術(shù)難度估計不足。

　　在涉外建設項目中采用這種報價(jià)形式，業(yè)主一定要在招標文件中明確規定工程量計算規則，也就是說(shuō)要有統一的分項工程項目劃分、統一的計量單位、統一的工程量計算規則。因為，同一個(gè)工程，依據不同的工程量計算規則，不僅工程量可能會(huì )有很大差距，而且所包含的工作內容也會(huì )有很大不同。例如，按照我國建設部頒布的《全國統一建筑工程預算工程量計算規則》，計算混凝土結構工程中的鋼筋工程量，要包括接頭搭接和加工損耗部分的重量，而國際上許多國家的計算規則是把這部分重量的有關(guān)費用計算在單價(jià)中的。

　　2.施工圖報價(jià)：業(yè)主提供發(fā)包工程的設計文件和施工圖紙等資料，并在招標文件中給出明確的施工范圍和報價(jià)口徑，由投標人自行計算全部施工項目的工程量，確定單價(jià)，綜合考慮各種可能出現的情況，計算出全部費用，形成投標報價(jià)。

　　這種報價(jià)形式，以往應用得較多。適用于那些設計圖紙完整，業(yè)主希望實(shí)行預算包干的工程，結算時(shí)只需對設計修改、變更部分進(jìn)行調整。

　　為了防止投標人串標、哄抬標價(jià)，以及便于評標時(shí)分析標函，提高評審標書(shū)的質(zhì)量，節約評審時(shí)間，業(yè)主也可以自行或者委托有資質(zhì)的中介機構編制一份標底。但是要特別注意，標底僅僅是起參考的作用，而不是所謂的擬建工程的預期價(jià)格（當然，對于國有投資項目而言，中標價(jià)與標底價(jià)的差值也可以認為是節約的投資）。因為標底是根據施工圖紙、定額或單估表、費用定額、調價(jià)指數、材料的市場(chǎng)信息價(jià)等文件資料編制而成的。最多只能說(shuō)是反映了社會(huì )平均的價(jià)格水平，并不能代表那些優(yōu)秀的施工企業(yè)的真實(shí)價(jià)格水平。而且，由于市場(chǎng)競爭的激烈和價(jià)格采集手段及時(shí)間等的限制，材料的市場(chǎng)信息價(jià)與施工企業(yè)采購材料的實(shí)際成交價(jià)往往會(huì )有很大的差距（有時(shí)可能會(huì )達到10～30%）。此外，由于技術(shù)和時(shí)間等條件的限制，編標人員在編制標底時(shí)對技術(shù)措施費（例如基坑維護、特殊地質(zhì)條件下的基礎處理等）、以及其他相關(guān)費用的考慮往往是很不夠的。但是一般來(lái)說(shuō)，剔除技術(shù)措施費等因素，高于標底的報價(jià)是沒(méi)有競爭力的。業(yè)主在編制標底的過(guò)程中還可以發(fā)現設計圖紙中的某些失誤和缺陷，并通過(guò)補充招標答疑的形式來(lái)彌補和糾正。但要注意一定要采用書(shū)面形式，并在投標截止日期十五天之前發(fā)給所有投標人。

　　無(wú)論采用那一種報價(jià)形式，都應特別注意，由于我國的有關(guān)法規規定，不得在設計文件中指定材料和設備的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位。因此，業(yè)主在招標文件中一定要規定投標人必須詳細填寫(xiě)材料（設備）明細匯總表。只有這樣，業(yè)主才能有效地控制材料（設備）的價(jià)格和質(zhì)量。這是因為，同樣的施工項目，采用不同的材料，其價(jià)格可以有很大差異，而且對今后的使用也會(huì )有很大影響。例如，墻面刷乳膠漆，不同品牌乳膠漆的市場(chǎng)價(jià)格從每公斤十幾元到上百元不等，粉刷效果當然也就不同。

　　填寫(xiě)材料（設備）明細匯總表時(shí)，應該要求投標人詳細列出所采用的材料（設備）的名稱(chēng)、品牌、規格型號、生產(chǎn)廠(chǎng)家（或供應商、產(chǎn)地）、質(zhì)量等級、數量、單價(jià)及合價(jià)，并分專(zhuān)業(yè)匯總，以便于評標時(shí)對比分析。

　　業(yè)主也可以根據工程項目的使用要求和自身的資金實(shí)力，按照價(jià)值工程的理論，全面考慮壽命周期成本，在招標文件中自行確定主要材料和設備的品牌、規格型號和質(zhì)量等級。一個(gè)工程項目的壽命周期成本可以分為前期的建設成本和后期的使用成本。例如在外墻隔熱材料、屋面防水材料、水電、空調、消防材料和設備等方面，可以采用優(yōu)質(zhì)的材料和設備。這樣做，雖然會(huì )使建設成本有所上升，但是可以大量節約今后使用、維護、檢修和更換的費用和時(shí)間，延長(cháng)使用周期，從而大大降低使用成本和總的壽命周期成本。

　?。ㄎ澹?、材料設備的采購供應：一般來(lái)說(shuō)，除了業(yè)主擅長(cháng)的專(zhuān)業(yè)范圍內的材料和設備，或者為了保證某些材料和設備的質(zhì)量或使用效果，可以由業(yè)主提供部分材料設備。其它材料設備均應由承包商自行采購供應。

　　因為在大多數情況下，業(yè)主不可能得到比承包商更低的價(jià)格，還不如把這部分利潤留給承包商。這樣還可以減少采購、卸貨、交接、倉儲等麻煩，更可以防止材料的超定額含量浪費問(wèn)題。避免出現想節約反而浪費的情況發(fā)生。

　　業(yè)主可以通過(guò)在合同中設置約束性條款，如材料設備的采購需經(jīng)業(yè)主方認可質(zhì)量和價(jià)格，要有合格證、質(zhì)保書(shū)等要求，以此來(lái)對承包商使用的材料設備進(jìn)行控制。

　?。?、對質(zhì)量、工期的要求和獎罰：業(yè)主應該根據項目的使用要求合理確定施工質(zhì)量等級和施工工期，不必提出過(guò)高的要求，如國家級、省級或市級的各項質(zhì)量獎杯，以免增加造價(jià)，造成浪費。

　　況且，省級的，尤其是國家魯班獎能夠攤到本地區的比例是極低的，即使質(zhì)量達到要求也不一定能夠得到，還要受到設計、規模、用途、名額等其他條件的限制。而且，根據有關(guān)經(jīng)驗數據測算，建筑產(chǎn)品從合格到優(yōu)良，其人工和材料的消耗要使成本增加3~5%左右。同樣，大量縮短正常的施工工期相應也會(huì )增加施工成本，并可能對施工質(zhì)量有較大影響。在某些情況上，建筑施工提前完成，反而會(huì )有礙設備安裝的施工。

　　業(yè)主要在合同中根據確定的質(zhì)量等級和工期要求，設置相應的懲罰（或獎勵）條款，用以約束承包商。

　?。ㄆ撸?、工程保險：在我國現階段，只有少數涉外工程、橋梁、堤防工程和海岸海上工程等實(shí)施了工程保險。但是，按照國際慣例，為了回避施工過(guò)程中可能出現的各種風(fēng)險，各國均實(shí)行了工程強制保險。相信這將是我國建筑施工業(yè)今后的一個(gè)發(fā)展趨勢，是施工承包商、財產(chǎn)保險公司、投資人和造價(jià)咨詢(xún)機構等行業(yè)需要認真探討和研究的一個(gè)重大課題。

　　工程保險較常用的有建筑工程一切險、安裝工程一切險、第三者責任險（可作為附加條款）等多種。從業(yè)主方面來(lái)說(shuō)，它對施工工地范圍內的建筑、材料設備，其它財產(chǎn)等提供因氣候、地質(zhì)因素造成的自然災害、意外事故、人為過(guò)失而遭受損失的賠償。同時(shí)也大大降低了承包商的風(fēng)險。

　　按照國外比較普遍的做法，是由承包商作為投保人來(lái)為工程項目進(jìn)行投保。這是因為相對于業(yè)主，承包商具有更多的風(fēng)險管理責任和義務(wù)，同時(shí)也有較多的有利條件。業(yè)主應該分析工程項目的風(fēng)險情況，考慮是否要求承包商投保。此時(shí)要注意，在承包商計算保險金額時(shí)，應該要求其把業(yè)主提供的材料設備，以及業(yè)主指定分包工程的金額包括在總的保險金額之內。因為承包商往往會(huì )因疏忽或是為了降低保費而丟掉這一部分金額。

　　有些國家還強制要求承包商在工程竣工驗收之前，投保十年責任險。因為建筑工程使用周期長(cháng)，施工中的許多缺陷和隱患不一定都能夠在保修期內暴露出來(lái)。而在使用后期發(fā)生損壞時(shí)，承包商可能無(wú)力賠償或已經(jīng)倒閉。此時(shí)，就要由保險公司來(lái)保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。

　?。ò耍?、其它費用和問(wèn)題：為了控制造價(jià)，減少在施工過(guò)程中，以及竣工結算時(shí)發(fā)生額外的費用和索賠，業(yè)主要在招標文件中明確要求投標人應通過(guò)設計文件、施工圖紙、現場(chǎng)踏勘，以及對周?chē)h(huán)境的自行調查等資料，充分了解可能發(fā)生的所有情況和一切費用，包括市政、市容、環(huán)保、交通、治安、綠化、消防、土方外運，以及水文、地質(zhì)、氣候、地下障礙物清除等各種影響因素和費用，分項各單列報價(jià)，并匯入總報價(jià)。

　　業(yè)主還應該要求投標人對由業(yè)主提供的材料設備的裝卸保管費、以及另行分包工程的配合管理費等進(jìn)行報價(jià)。對于其它未列入報價(jià)的費用項目，則應視為已包含在總報價(jià)之中，不得再另行計取。

　　對于有關(guān)工程質(zhì)量、工期、費用結算辦法等等主要的合同條款一定要列在招標文件中，中標后再談容易引起爭議和反復。

　　另外，業(yè)主在招標文件中確定的投標有效期要留有一定的余量，以免因為意外事件延期而給招標工作造成被動(dòng)。

　　在招標文件中對評標辦法不宜公開(kāi)全部細節，以免投標人有針對性地投其所好，提供虛假的資料，從而誤導評標。

　　業(yè)主在確定投標人數量時(shí)要注意，人數不宜少于五家。太少，就可能競爭性不足，找不到最佳承包商；也容易發(fā)生由于投標人的疏忽而出現意外情況導致廢標，造成本次招標工作失敗。當然，如果投標人太多，則會(huì )大大增加招標和評標工作量。