商業(yè)物業(yè)包括各類(lèi)商業(yè)廣告及SHOPPINGMALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬(wàn)元乃至數千萬(wàn)元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個(gè)重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節，特別是對多產(chǎn)權、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPINGMALL——揚州時(shí)代廣場(chǎng)四年多的管理實(shí)踐，對中央空調運行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調運行費用

　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調系統運行成本進(jìn)行估算時(shí)，應主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機（P1、K1）

　　根據商業(yè)物業(yè)所配備的空調主機數量、用電功率、營(yíng)運時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等，對一年中夏冬二季的運行成本進(jìn)行計算，然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均，得出每個(gè)月的平均電費P1.

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，由于主機并非滿(mǎn)負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9.

　　輔機（P2）

　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類(lèi)風(fēng)機盤(pán)管等�？筛鶕�實(shí)際不同的類(lèi)型、數量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時(shí)，輔機的數量和類(lèi)型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調管道內的循環(huán)用水，開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時(shí)耗汽量、每天運行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調管道輸送過(guò)程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05.

　　5、預溫損耗（K3）

　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過(guò)程中，在管道內要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08.

　　夏季預溫時(shí)間隨管道長(cháng)短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時(shí)間較夏季短。

　　6、變損線(xiàn)損（K4）

　　廣場(chǎng)內電能的變壓器損耗和線(xiàn)路損耗應由所有用戶(hù)共同承擔，變損線(xiàn)損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價(jià)差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異，動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實(shí)際電價(jià)對之進(jìn)行計算。

　　另外，白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同，在計算中，應根據用電的不同時(shí)間段加以區分，在此白天和夜間的電價(jià)分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時(shí)冬夏季空調供應的時(shí)間和耗能量亦有區別。長(cháng)江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時(shí)，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價(jià)格向業(yè)主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）&#8226；（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節和溫度變化的影響

　　在長(cháng)江中下游地區（其他地區可根據當地實(shí)際情況進(jìn)行修正），夏季空調供應時(shí)間平均為五個(gè)多月，冬季約四個(gè)多月，根據總建筑面積達7萬(wàn)m2的揚州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價(jià)格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見(jiàn)圖1.

　　由圖1可見(jiàn)，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個(gè)空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調費

　　對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)，無(wú)須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會(huì )達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時(shí)由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時(shí)，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示：K≈0.75~0.95.

　　2、計算步驟

　�、偈紫纫罁�施工竣工圖，并根據商業(yè)物業(yè)室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實(shí)際容積進(jìn)行修正，作為數字統計的基礎。

　�、诎研拚�過(guò)的實(shí)際數據填入表1中。

　�、蹣I(yè)主自用和公攤空調費估算

　　a、業(yè)主自用空調費用成本A（元/m2）=〔p/（∑S+∑F）〕×〔∑V/（∑V+K&#8226；∑G）〕�。�2）

　　b、物業(yè)公攤空調費用成本B（元/m2）=〔p/（∑S+∑F）〕-A（3）

　�、苁褂脤�(shí)例

　　時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè )公司經(jīng)營(yíng)，根據行業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業(yè)主另行安裝，室內空調費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調費用問(wèn)題，業(yè)主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項費用。

　　四、延時(shí)空調費

　　延時(shí)空調費指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開(kāi)啟空調系統所產(chǎn)生的費用。

　　延時(shí)空調費在多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內，使用較為頻繁，如揚州時(shí)代廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營(yíng)主題不同，在商場(chǎng)打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

　　延時(shí)空調費的計算，除根據實(shí)際開(kāi)機時(shí)間的長(cháng)短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時(shí)空調的業(yè)主的數量和實(shí)際享用空調的室內面積之和，計算延時(shí)空調費成本，由申請供應延時(shí)空調的業(yè)主或商戶(hù)共同承擔。由于單獨開(kāi)機成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結

　　根據四年多的工作實(shí)踐，對商業(yè)物業(yè)中央空調管理工作的幾個(gè)問(wèn)題，小結如下：

　　1、對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個(gè)財務(wù)收支平衡會(huì )帶來(lái)顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產(chǎn)權，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時(shí)空調費的出現是一種常見(jiàn)的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進(jìn)行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長(cháng)期延時(shí)使用空調。

　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價(jià)收費，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點(diǎn)業(yè)主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過(guò)程中，應根據不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問(wèn)題，分別進(jìn)行核算。同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)內，由于中央空調在使用過(guò)程中，存有多種損耗，因此個(gè)別商家如在室內安裝空調計量?jì)x，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個(gè)廣場(chǎng)應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。