第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區物業(yè)管理，保障住宅區物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省城市規劃區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位綜合開(kāi)發(fā)，配套建設的住宅區。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內各類(lèi)房屋及其相配套的公有設施、設備和公共場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權人。

　　第三條住宅區物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的原則。

　　第四條省建設行政主管部門(mén)主管本省城市住宅區物業(yè)管理工作，縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)（以下稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén)）主管本地區城市住宅區物業(yè)管理工作。

　　市政、環(huán)衛、遠見(jiàn)劃、交通、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門(mén)和住宅區所在地街道辦事處根據各自職責，共同做好城市住宅區物業(yè)管理的監督與指導工作。

　　第二章 業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第五條住宅區交付使用后，入住率達到50％以上時(shí)，所在地物業(yè)管理主管部門(mén)應會(huì )同住宅區所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第六條業(yè)主大會(huì )由本住宅區的業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )必須有持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席舉行。

　　業(yè)主出席業(yè)主大會(huì )，實(shí)行住宅房屋一戶(hù)一投票權。非住宅房屋，每100平方米的建筑面積有一投票權；100平方米以下有房屋所有權證的，每證有一投票權。

　　第七條業(yè)主大會(huì )每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì )按照本辦法規定負責召集。召集業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )應負責在會(huì )議召開(kāi)7日前將會(huì )議審議的事項通知各業(yè)主。

　　經(jīng)持有10％以上投票權地業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應在接到該項提議后14日內就其提議的事項召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第八條業(yè)主大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬�決定或者批準住宅區內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；

　�。ǘ�）批準或者修改業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì )的組成人員；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告。

　�。ㄎ澹┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作。

　�。�六）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。ㄆ撸┡鷾蕵I(yè)主委員會(huì )的章程。

　　業(yè)主大會(huì )的決定，須經(jīng)主席會(huì )議的業(yè)主所持投票權的半數以上通過(guò)。

　　第九條業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數額為單數，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì )每屆任期3年，其成員任期屆滿(mǎn)，可以連選連任。

　　第十條業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，行使下列職權：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會(huì )；

　�。ǘ�）制定業(yè)主委員會(huì )章程；

　�。ㄈ�）審議決定住宅區房屋公共部位維護費和公用設施專(zhuān)項費的使用；

　�。ㄋ模┎扇≌袠嘶蛘咂渌�方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂住宅區物業(yè)委托管理合同；

　�。ㄎ澹�審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；

　�。�六）監督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區物業(yè)的管理、養護和維修工作。

　　前款第二、三、四、五項規定的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任根據工作需要召集，并應在會(huì )議召開(kāi)7日前將會(huì )議通知書(shū)及有關(guān)材料送達每位委員。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應由全體委員過(guò)半數以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì )作出決定采取少數服從多數原則。

　　第三章 業(yè)主公約

　　第十二條本辦法所稱(chēng)業(yè)主公約，指由業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力，有關(guān)業(yè)主使用、維護和管理住宅區物業(yè)等方面權利義務(wù)的行為守則。

　　第十三條業(yè)主公約包括下列內容：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^名稱(chēng)、地址、面積及戶(hù)數；

　�。ǘ�）公共場(chǎng)所及公用設施狀況；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；

　�。ㄋ模�業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區內公共場(chǎng)所、公用設施的權益；

　�。ㄎ澹�業(yè)主參與住宅區物業(yè)管理的權利；

　�。�六）業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的監督權；

　�。ㄆ撸┳≌瑓^物業(yè)各項養護、維修和管理服務(wù)費的交納；

　�。ò耍�業(yè)主在住宅區內應遵守的行為準則；

　�。ň牛┻`反業(yè)主公約的責任；

　�。ㄊ�）其他有關(guān)事項。

　　業(yè)主公約的示范文本，由省建設行政主管部門(mén)統一制定。業(yè)主大會(huì )可以根據本住宅區的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補充，并報所在地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第十四條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準后生效。已生效的業(yè)主公約對住宅區內所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應當在住宅區業(yè)主委員會(huì )成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。

　　住宅區業(yè)主委員會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應按照本辦法規定聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區物業(yè)委托管理合同，應報所在地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　住宅區物業(yè)委托管理合同的主要內容包括：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式等權利義務(wù)條款。

　　住宅區物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設行政主管部門(mén)統一印制、發(fā)放。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規定的條件，持有物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照，方可從事住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理辦法，由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�住宅區物業(yè)委托管理合同，對住宅區實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）根據住宅區物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規定收取管理服務(wù)費；

　�。ㄈ�）有權制止違反住宅區物業(yè)管理規定的行為；

　�。ㄋ模┮�求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ㄎ澹╅_(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男凶≌瑓^物業(yè)委托管理合同；

　�。ǘ�）制定住宅區物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督、檢查；

　�。ㄋ模┌l(fā)現違反法律、法規和規章的行為，應及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報告。

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門(mén)、其他有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅區所在地街道辦事處的監督、檢查和指導。

　　第五章 住宅區物業(yè)使用與維護

　　第二十條住宅區經(jīng)綜合驗收合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應向業(yè)主委員會(huì )辦理移交手續，并提供下列住宅區工程建設資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)資料。

　　第二十一條住宅區房屋的維修責任，按下列規定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂炔糠�，由業(yè)主負責維修；

　�。ǘ�）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責養護、維修與更新，費用從住宅區房屋公共部位維護費中支出。

　　房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

　　第二十二條住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂(lè )場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統一負責管理、養護、維修與更新，費用從住宅區公用設施專(zhuān)項費中支出。

　　第二十三條住宅區的環(huán)境衛生、治安等公共服務(wù)項目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專(zhuān)營(yíng)公司承擔，費用從住宅區管理服務(wù)費中支出。

　　�サ诙�十四條住宅區的水、電、煤氣、通訊等設施的養護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負責，費用由養護、維修單位承擔。

　　第二十五條住宅區內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸挠猛�、結構和外貌；

　�。ǘ�）占用樓梯、通道、屋面、平臺、道路、場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等堆放雜物或者進(jìn)行違法建設；

　�。ㄈ�）損壞、占用綠化地；

　�。ㄋ模﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

　�。ㄎ澹┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品。

　�。�六）發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音；

　�。ㄆ撸╇S意停放自行車(chē)和機動(dòng)車(chē)輛；

　�。ò耍┓�律、法規和規章禁止的其他行為。

　　第六章 住宅區物業(yè)管理費用及專(zhuān)用房屋

　　第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在移交住宅區時(shí)，應按住宅區建設總投資的0.6％～1％的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區公用設施專(zhuān)項費，專(zhuān)項用于住宅區公用設施的養護、維修與更新。

　　住宅區公用設施專(zhuān)項費由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)設專(zhuān)帳管理，業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)管理主管部門(mén)申請使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位移交住宅區時(shí)，應按所在地城市人民政府有關(guān)規定向業(yè)主委員會(huì )提供住宅區物業(yè)管理用房，產(chǎn)權屬?lài)�家所有。�?/p>

　　第二十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位移交住宅區時(shí)，應按所在地城市人民政府有關(guān)規定以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì )提供商業(yè)用房，產(chǎn)權屬業(yè)主委員會(huì )。

　　本條第一款規定的商業(yè)用房的費用從住宅區公用設施專(zhuān)項費中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

　　本條第一款規定的商業(yè)用房和住宅區內其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)。

　　第二十九本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準劃撥住宅區公用設施專(zhuān)項費和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應給予經(jīng)濟補償或者由所在地城市人民政府按有關(guān)規定予以解決。

　　第三十條住宅區房屋公共部位維護費由業(yè)主按所在地城市人民政府有關(guān)規定繳納，并由業(yè)主委員會(huì )以房屋本體為單位設立專(zhuān)帳管理，專(zhuān)項用于房屋本體公共部位、公用設施的養護、維修與更新，不得挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第三十一條住宅區管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標準由所在地物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)根據物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目，以獨立住宅區為單位核定。

　　未經(jīng)所在地物價(jià)部門(mén)批準，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大住宅區管理服務(wù)費的收費范圍和提高收費標準。

　　第三十二條住宅區各項物業(yè)管理費的收支帳目，有關(guān)管理單位或者使用單位每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督、檢查。

　　第七章 罰則

　　第三十三條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區各項物業(yè)管理費的，物業(yè)管理主管部門(mén)或者物業(yè)管理企業(yè)可責令限期交納并按規定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執行。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規定，對住宅區物業(yè)管理、維修、養護不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )有權責令賠償損失或者采取補救措施；情節嚴重的，由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)處以1000元～10000元的罰款，并可按規定降低或者注銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　第三十五條違反本辦法第十七條規定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元～20000元的罰款，并責令停止對住宅區的物業(yè)管理。

　　第三十六條違反本辦法第二十五條規定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，要求限期恢復原狀或者采取補救措施；法律、法規和規章規定給予處罰的，由有關(guān)部門(mén)按規定給予處罰。

　　第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位違反本辦法第二十六條規定的，由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應撥付住宅區公用設施專(zhuān)費2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執行。

　　第三十八條物業(yè)管理主管部門(mén)或有關(guān)行政主管部門(mén)及其執法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，所在單位或者上級主管部門(mén)應給予主要負責人和直接責任人行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第三十九條城市人民政府可根據本辦法規定，結合實(shí)際，制定實(shí)施細則。

　　第四十條本辦法發(fā)布后新建的住宅區，必須按照本辦法規定實(shí)行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區，應當根據本辦法規定在2年內過(guò)渡為物業(yè)管理。

　　非住宅區以及國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和社會(huì )團體自建的住宅區的物業(yè)管理，參照本辦法執行。

　　第四十一條本辦法具體應用中的問(wèn)題，由省建設行政主管部門(mén)負責解釋。

　　第四十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。