小區開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題成為矛盾導火索

　　開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題主要指開(kāi)發(fā)建設單位變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等等。這些問(wèn)題遺留至物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，成為矛盾的導火索，業(yè)主、居民遷怒于物業(yè)管理企業(yè)。據調查，2005年、2006年全市59件重點(diǎn)物業(yè)糾紛中，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是主要矛盾的有30件，約占50.9％。

　　業(yè)主參與意識不強業(yè)主大會(huì )難成立

　　一是物業(yè)管理區域規模大，業(yè)主數量眾多，業(yè)主相互并不熟悉，在缺乏“權威”組織者的情況下，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)|建設工程教育網(wǎng)|主大會(huì )，但誰(shuí)又都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面。二是業(yè)主主動(dòng)參與意識不強，一些小區往往組織召開(kāi)了業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但由于沒(méi)有達到法定的比例而無(wú)法形成合法、有效的決議。三是分期開(kāi)發(fā)建設小區因開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，物業(yè)管理區域一時(shí)間難以確定下來(lái)，導致業(yè)主大會(huì )會(huì )議無(wú)法召開(kāi)。

　　業(yè)委會(huì )不規范活動(dòng)缺乏制約手段

　　一是業(yè)主委員會(huì )決策機制不健全，業(yè)主委員會(huì )擅自決定應當由業(yè)主大會(huì )決定的事項。二是監督機制不完善，對業(yè)主反映的業(yè)主委員會(huì )或其成員不規范活動(dòng)問(wèn)題，缺乏制約的依據和手段，群眾對此有意見(jiàn)。

　　物業(yè)公司以管理者自居服務(wù)態(tài)度差

　　一是物業(yè)服務(wù)理念錯位，以管理者自居，服務(wù)態(tài)度差。二是低水平服務(wù)、高標準收費，甚至|建設工程教育網(wǎng)|出現亂收費。三是部分從業(yè)人員素質(zhì)低。四是不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

　　物業(yè)公司越權管理居民水電氣熱費

　　供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位，沒(méi)有完全實(shí)現收費到最終用戶(hù)，導致物業(yè)服務(wù)與公用服務(wù)之間的界限不清晰、管理責任不明。部分物業(yè)管理企業(yè)往往把售水、售電等事項錯誤地當作“權力”，以此限制和強迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用，個(gè)別企業(yè)甚至采取斷水、斷電等做法強迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用。