判斷題

　　1、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價(jià)1800元／平方米，土地單價(jià)1500元／平方米，建筑物的重置價(jià)格2000元／平方米，九成新。這意味著(zhù)該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。
　　A、對
　　B、錯

　　2、城市規劃影響土地價(jià)值，在一定程度上是合法原則的體現。
　　A、對
　　B、錯

　　3、成本估價(jià)法又稱(chēng)重置成本法。
　　A、對
　　B、錯

　　4、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為過(guò)去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻可以是過(guò)去或現在、未來(lái)。
　　A、對
　　B、錯

　　5、房地產(chǎn)價(jià)格在某種意義上是客觀(guān)存在的，房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)人員給房地產(chǎn)定價(jià)，而應是模擬市場(chǎng)的價(jià)格形成過(guò)程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯示出來(lái)。
　　A、對
　　B、錯

　　6、假設開(kāi)發(fā)法可用于拆遷補償估價(jià)。
　　A、對
　　B、錯

　　7、同一宗房地產(chǎn)，其房地價(jià)格：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格。
　　A、對
　　B、錯

　　8、城市中現有一塊空地，目前沒(méi)有任何收益，因而不能用收益法估價(jià)。
　　A、對
　　B、錯

　　9、償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線(xiàn)折舊法計算的年折舊額小。
　　A、對
　　B、錯

　　10、房地產(chǎn)雖然可以區分為物質(zhì)實(shí)體和權益兩個(gè)方面，但其價(jià)值的高低主要取決于其權益的大小。
　　A、對
　　B、錯

　　11、房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)是由供給和需求決定的，需求減少，則價(jià)格會(huì )下降。
　　A、對
　　B、錯

　　12、人口高密度地區，必定導致對房地產(chǎn)的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區的房地產(chǎn)價(jià)格必然超高。
　　A、對
　　B、錯

　　13、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權益的價(jià)格。
　　A、對
　　B、錯

　　14、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價(jià)格為1000元／平方米，1998年1月初的價(jià)格為1400元／平方米。假設該類(lèi)房地產(chǎn)1994年1月初至1998 年1月初的價(jià)格變動(dòng)規律，為每年1月初的價(jià)格與上一年的同期價(jià)格的比值都十分接近，則預測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價(jià)格為1523元／平方米。
　　A、對
　　B、錯

　　單項選擇題

　　1、某宗房地產(chǎn)采用三種估價(jià)方法得出的結果分別為820、850和900萬(wàn)元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評估價(jià)格為( )萬(wàn)元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857

　　2、某寫(xiě)字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬(wàn)元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬(wàn)元，附近類(lèi)似寫(xiě)字樓(包含土地和建筑物)的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元／平方米，則該寫(xiě)字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應為( )萬(wàn)元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　3、某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬(wàn)元，年總費用40萬(wàn)元，資本化率12％，出讓時(shí)的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現時(shí)總價(jià)為( )萬(wàn)元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64

　　4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權人購買(mǎi)乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應為( )。
　　A、50萬(wàn)元
　　B、55萬(wàn)元
　　C、60萬(wàn)元
　　D、60萬(wàn)元以上

　　5、用成本法評估新建房地價(jià)格的基本公式為：新建房地價(jià)格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設施建設費用
　　D、市政設施建設費用

　　6、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

　　7、用市場(chǎng)比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常要對比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、( )個(gè)別因素修正。
　　A、環(huán)境因素
　　B、質(zhì)量因素
　　C、區域因素
　　D、新舊程度

　　8、甲土地的單價(jià)2100元／平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元／平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、難以判斷

　　9、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應選取( )成本作為評估依據。
　　A、類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)
　　B、類(lèi)似房地產(chǎn)的最高
　　C、類(lèi)似房地產(chǎn)的最低
　　D、該宗房地產(chǎn)的實(shí)際

　　10、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。
　　A、可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％
　　B、可比實(shí)例的區域因素劣于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％
　　C、可比實(shí)例的區域因素劣于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％

　　11、某建筑物，政府主管部門(mén)規定的該類(lèi)建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過(guò)年數t、尚可使用年數n之間的關(guān)系為( )。
　　A、N=t+n
　　B、N < t+n
　　C、N > t+n
　　D、A、B、C都可能

　　12、樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷( )。
　　A、建筑層數
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率

　　13、用成本法評估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應是建筑物價(jià)值的( )。
　　A、收回
　　B、攤銷(xiāo)
　　C、減損
　　D、補償

　　14、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84

　　15、某前后臨街總深度30米的矩形宗地，前街路線(xiàn)價(jià)20000元／平方米，后街路線(xiàn)價(jià)1000元／平方米，若按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前街影響深度為( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、 30

　　16、某類(lèi)房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買(mǎi)者自有資本要求的年收益率12％，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　17、在評估期房?jì)r(jià)格時(shí)，( )。
　　A、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)
　　B、估價(jià)對象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)
　　C、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(未來(lái))的狀態(tài)
　　D、估價(jià)對象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)

　　18、購買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10.8％，則自有資本要求的年收益率為( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6

　　19、某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7％和8％。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方297萬(wàn)元，應交稅的稅費均由賣(mài)方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。
　　A、323
　　B、275
　　C、273
　　D、258

　　20、某類(lèi)房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類(lèi)房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　21、用成本法評估新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格的基本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格：取得待開(kāi)發(fā)土地費用＋( )＋正常利稅
　　A、拆遷安置補償費
　　B、基礎設施建設費
　　C、公共配套設施費
　　D、開(kāi)發(fā)土地所需費用

　　22、路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應為( )。
　　A、設定標準深度
　　B、求取路線(xiàn)價(jià)
　　C、編制深度百分率表
　　D、劃分路線(xiàn)價(jià)區段

　　23、某房地產(chǎn)1992年1月1日的價(jià)格為1000元／平方米，1992年到1995年年平均上漲10％，用長(cháng)期趨勢法評估，該房地產(chǎn)1996年1月1日的價(jià)格應為( )元／平方米。
　　A、1611
　　B、1331
　　C、1464
　　D、1400

　　24、某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7％和8％。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元／平方米，應交納的稅費均由買(mǎi)方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25

　　25、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
　　A、成新折扣法
　　B、償債基金折舊法
　　C、年數合計法
　　D、直線(xiàn)折舊法

　　26、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì )( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不變
　　D、升降難定

　　27、殘余法是依據( )價(jià)格。
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益單獨求取土地或建筑物

　　28、一宗房地產(chǎn)交易能夠達成的充分條件是( )。
　　A、買(mǎi)方愿意付出的最低價(jià)格小于賣(mài)方愿意接受的最高價(jià)格
　　B、買(mǎi)方愿意付出的最高價(jià)格小于賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格
　　C、買(mǎi)方愿意付出的最高價(jià)格大于賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格
　　D、買(mǎi)方愿意付出的最高價(jià)格小于賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格

　　多項選擇題

　　1、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評估價(jià)格為100萬(wàn)元，最后實(shí)際成交價(jià)格為150萬(wàn)元，這可能是( )。
　　A、評估價(jià)格公平合理，成交價(jià)格不公平合理
　　B、評估價(jià)格不公平合理，成交價(jià)格公平合理
　　C、評估價(jià)格和成交價(jià)格都公平合理
　　D、評估價(jià)格和成交價(jià)格都不公平合理

　　2、估價(jià)上真實(shí)、客觀(guān)、合理的價(jià)格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價(jià)格
　　B、對交易雙方來(lái)說(shuō)經(jīng)濟上合理的價(jià)格
　　C、正常交易情況下形成的價(jià)格
　　D、政府規定或希望的價(jià)格

　　3、房屋估價(jià)時(shí)，確定其面積的依據有：( )。
　　A、房屋所有權證所載面積
　　B、房屋現有實(shí)際面積(當實(shí)際面積大于房屋所有權證所載面積時(shí))
　　C、建筑竣工圖所載面積(當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時(shí))
　　D、房屋買(mǎi)賣(mài)合同所載面積

　　4、估價(jià)報告書(shū)的內在質(zhì)量取決于( )。
　　A、估價(jià)方法選擇的正確性
　　B、估價(jià)報告的文字表述水平
　　C、估價(jià)結論的準確性
　　D、估價(jià)報告書(shū)的格式

　　5、運用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)選取的比較實(shí)例應符合下列要求：( )。
　　A、與估價(jià)對象具有類(lèi)似性
　　B、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近
　　C、交易雙方有經(jīng)濟關(guān)系
　　D、成交價(jià)格是單價(jià)

　　6、用成本法評估商品住宅的價(jià)格時(shí)，其中的土地價(jià)格可用( )求取。
　　A、市場(chǎng)比較法
　　B、基準地價(jià)修正法
　　C、假設開(kāi)發(fā)法
　　D、成本法

　　7、各類(lèi)房屋的殘值率一般為：( )。
　　A、鋼筋混凝土結構3％
　　B、磚木結構一等6％
　　C、磚混結構一等0％
　　D、簡(jiǎn)易結構0％

　　8、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有( )。
　　A、不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格
　　B、可比實(shí)例價(jià)格
　　C、非公平市價(jià)
　　D、評估價(jià)格

　　9、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易雙方曾經(jīng)有過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系
　　B、購買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)
　　C、交易稅費由買(mǎi)方承擔
　　D、賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情

　　10、估價(jià)時(shí)計算地租量須把握( )。
　　A、土地是在最佳用途下使用的
　　B、土地是由最有能耐的人使用的
　　C、土地是在最粗放利用下使用的
　　D、土地是在最佳集約利用下使用的

　　11、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
　　A、指數調整法
　　B、實(shí)際觀(guān)察法
　　C、工料測量法
　　D、分部分項法

　　12、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
　　A、有形損耗
　　B、正常使用的磨損
　　C、功能折舊
　　D、意外的破壞損毀

　　13、對確定資本化率有參考依據的有( )。
　　A、折舊率
　　B、物價(jià)指數
　　C、銀行貼現率
　　D、投資回報率

　　14、受理估價(jià)委托時(shí)，估價(jià)人員應明確的估價(jià)基本事項有：( )。
　　A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B、估價(jià)目的
　　C、估價(jià)對象
　　D、估價(jià)原則

　　判斷題答案

　　1、A　2、A　3、B　4、B　5、A　6、B　7、A　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B　13、A　14、A

　　單項選擇題答案

　　1、B　2、D　3、C　4、B　5、B　6、C　7、C　8、D　9、A　10、D　11、D　12、D　13、C　14、C　15、C　 16、A　17、D　18、A　19、B　20、B　21、D　22、A　23、C　24、B　25、C　26、B　27、D　28、C

　　多項選擇題答案

　　1、ABD　2、BC　3、AC　4、AC　5、AB　6、ABC　7、BD　8、ABC　9、BCD　10、AD　11、ACD　12、ABD　13、CD　14、ABC

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