一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

　　1、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。

　　A、位置固定性 B、不一致性 C、適應性 D、相互影響性

　　答案：D

　　解析：P8

　　2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。

　　A、下降 B、上升 C、不變 D、不能確定

　　答案：A

　　解析：P17

　　3、下列風(fēng)險中，屬于個(gè)別風(fēng)險的是（ ）。

　　A、購買(mǎi)力風(fēng)險 B、市場(chǎng)供求風(fēng)險 C、政策風(fēng)險 D、比較風(fēng)險

　　答案：D

　　解析：P19

　　4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷(xiāo)售收入為1000萬(wàn)元，則應繳納兩稅一費的總額為（ ）萬(wàn)元。

　　A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6

　　答案：A

　　解析：100×5%×（1+7%+3%）

　　5、某家庭購買(mǎi)一套面積為100m²的商品住宅，單價(jià)為5000元/ m²，首付款為房?jì)r(jià)的30%，其余通過(guò)申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。

　　A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45

　　答案：B

　　解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120

　　6、某家庭以30萬(wàn)元購買(mǎi)了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。

　　A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38

　　答案：B

　　解析：（5×6%÷12）÷][1-（1+6%÷12）-120

　　7、某家庭以住宅抵押貸款方式購買(mǎi)了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性?xún)斶€貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（ ）元。

　　A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65

　　答案：A

　　解析：P=][2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86

　　A=[156186.86×（6%÷12）]÷[1-（1+6%12）-60]

　　8、某物業(yè)的購買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。

　　A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00

　　答案：C

　　解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.85

　　30÷8.85=3.39

　　9、甲寫(xiě)字樓購買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫(xiě)字樓購買(mǎi)價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資之現金回報率的關(guān)系為（ ）。

　　A、甲＞乙 B、甲＜乙 C、甲＝乙 D、無(wú)法判斷

　　答案：A

　　解析：假設甲抵押貸款X，則乙=30÷15X=2X，甲現金回報率=（30-15）÷（100-X）=15÷（100-X），乙現金回報率=（50-30）÷（200-2X）=10÷（100-X），甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。

　　10、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是（ ）。

　　A、土地使用權出讓費 B、土地使用費 C、土地使用權轉讓費 D、毛地價(jià)

　　答案：B

　　解析：

　　11、市場(chǎng)的客體通常是指（ ）。

　　A、買(mǎi)家 B、賣(mài)買(mǎi) C、交易對象 D、交易價(jià)格

　　答案：C

　　解析：

　　12、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔開(kāi)發(fā)建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（ ）。

　　A、建筑師 B、結構工程師 C、設備工程師 D、監理工程師

　　答案：A

　　解析：P31

　　13、決定投資型房地產(chǎn)購買(mǎi)者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是（ ）。

　　A、滿(mǎn)足購買(mǎi)者使用要求 B、購買(mǎi)者支付能力

　　C、物業(yè)預期收益 D、物業(yè)用途

　　答案：C

　　解析：

　　14、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的（ ）。

　　A、存量規模 B、租金水平 C、開(kāi)發(fā)成本 D、資本化率

　　答案：B

　　解析：

　　15、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（ ）。

　　A、空置率＞合理空置率 B、空置率＜合理空置率

　　C、空置率=合理空置率 D、不能判斷

　　答案：A

　　解析：P44

　　16、對市場(chǎng)需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會(huì )經(jīng)濟情況、項目地址及其周?chē)h(huán)境、項目規劃設計方案、項目進(jìn)度、項目銷(xiāo)售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等進(jìn)行的預可行性研究，屬于（ ）階段。

　　A、投資機會(huì )研究 B、初步可行性研究

　　C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策

　　答案：B

　　解析：P210

　　17、下列費用中，不屬于土地費用的是（ ）。

　　A、土地使用權出讓金 B、城市建設配套費

　　C、拆遷安置補償費 D、基礎設施建設費

　　答案：D

　　解析：P217

　　18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（ ）。

　　A、單元估算法 B、單位指標估算法

　　C、工程量近似匡算法 D、概算指標估算法

　　答案：B

　　解析：P218

　　19、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（ ）。

　　A、審計費 B、利息 C、外匯匯兌凈損失 D、融資代理費

　　答案：A

　　解析：P219

　　20、財務(wù)內部收益率是指項目在整個(gè)（ ）內，各年凈現金流量現值累計等于零時(shí)的折現率。

　　A、計算期 B、動(dòng)態(tài)投資回收期 C、項目壽命期 D、開(kāi)發(fā)期

　　答案：A

　　解析：P219

　　21、動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（ ）。

　　A、動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B、動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C、動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D、動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　答案：A

　　解析：P158、P160

　　22、財務(wù)杠桿效應是由于（ ）引起的。

　　A、貸款利率與項目全投資收益率不同

　　B、預期售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C、預售收入資金回籠較快

　　D、自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異

　　答案：A

　　解析：

　　23、項目利潤為零時(shí)，分析項目成本、售價(jià)或銷(xiāo)售率所處狀態(tài)的方法是（）。

　　A、獲利能力分析 B、盈虧平衡分析 C、市場(chǎng)狀況分析 D、定性風(fēng)險分析

　　答案：B

　　解析：

　　24、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。

　　A、保本點(diǎn)分析 B、敏感性分析 C、現金流量分析 D、統計試驗分析

　　答案：B

　　解析：

　　25、當項目評估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。

　　A、概率分析 B、解析法 C、蒙特卡洛法 D、杠桿分析

　　答案：C

　　解析：P199

　　26、對開(kāi)發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風(fēng)險最大的是（ ）。

　　A、固定總價(jià)合同，采用按日計價(jià)的增價(jià)條款

　　B、固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調整

　　C、固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款

　　D、成本加浮動(dòng)酬金合同

　　答案：A

　　解析：

　　27、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（ ）。

　　A、合同協(xié)議書(shū)、投標書(shū)及其附件、圖紙、工程報價(jià)單或預算書(shū)

　　B、圖紙、投標書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)、工程報價(jià)單或預算書(shū)

　　C、合同協(xié)議書(shū)、投標書(shū)及其附件、工程報價(jià)單或預算書(shū)、圖紙

　　D、圖紙、工程報價(jià)單或預算書(shū)、投標書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)

　　答案：C

　　解析：

　　28、當開(kāi)發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收的是（）。

　　A、開(kāi)發(fā)商 B、設計單位 C、承包商 D、監理單位

　　答案：A

　　解析：P78

　　29、2002年3月某人以4.5萬(wàn)元的預付款訂購了一套售價(jià)為30萬(wàn)元的期房，2003年3月該項目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬(wàn)元，則其預付款的收益率為（ ）。

　　A、12% B、13.4% C、80% D、125%

　　答案：C

　　解析：（33.6－30）÷4.5

　　30、目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長(cháng)不超過(guò)（ ）年。

　　A、10 B、15 C、20 D、30

　　答案：D

　　解析：P237

　　31、當貸款綜合風(fēng)險度超過(guò)（ ）時(shí)，為高風(fēng)險貸款。

　　A、50% B、60% C、80% D、90%

　　答案：B

　　解析：P257

　　32、根據估計的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法稱(chēng)為（ ）。

　　A、成本加成定價(jià)法 B、目標定價(jià)法 C、撇脂定價(jià)法 D、認知價(jià)值定價(jià)法

　　答案：B

　　解析：P86

　　33、當某開(kāi)發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導者相比具有競爭優(yōu)勢時(shí)，可以采用的定價(jià)法是（ ）。

　　A、領(lǐng)導定價(jià)法 B、挑戰定價(jià)法 C、隨行就市定價(jià)法 D、滲透定價(jià)法

　　答案：B

　　解析：P86

　　34、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì )化程度最高，管理最為復雜的是（ ）物業(yè)。

　　A、收益性 B、工業(yè)性 C、居住性 D、特殊性

　　答案：A

　　解析：P261

　　35、在商業(yè)輻射區域內，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。

　　A、物業(yè)的易接近性 B、物業(yè)的臨街狀況

　　C、物業(yè)的周?chē)h(huán)境 D、物業(yè)所處區域的繁華程度

　　答案：A

　　解析：P280

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分：錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。）

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說(shuō)法中，正確的有（ ）。

　　A、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命

　　B、自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長(cháng)

　　C、如果房地產(chǎn)維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟壽命

　　D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽合與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)

　　E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續時(shí)間

　　答案：ABC

　　解析：

　　2、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用水平，未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用包括（ ）。

　　A、重新裝修費用

　　B、更新改造費用

　　C、建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用

　　D、空置損失費用

　　E、為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現時(shí)的折價(jià)損失

　　答案：ABC

　　解析：

　　3、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤和稅金，存在的數量關(guān)系有（ ）。

　　A、經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入

　　B、利潤總額=經(jīng)營(yíng)利潤+營(yíng)業(yè)外收支凈額

　　C、稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　D、經(jīng)營(yíng)利潤=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費用-銷(xiāo)售稅金

　　E、銷(xiāo)售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　答案：ABC

　　解析：P132

　　4、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（ ）。

　　A、投資機會(huì )尋找

　　B、市場(chǎng)分析

　　C、投資機會(huì )篩選

　　D、財務(wù)評價(jià)

　　E、規劃設計

　　答案：BD

　　解析：P58

　　5、城市土地開(kāi)發(fā)和供應計劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開(kāi)發(fā)潛力以及城市規劃的要求制定。

　　A、土地管理部門(mén) B、規劃管理部門(mén)

　　C、市場(chǎng)管理部門(mén) D、設計管理部門(mén) E、計劃管理部門(mén)

　　答案：AB

　　解析：

　　6、市場(chǎng)主體通常包括（ ）。

　　A、買(mǎi)家 B、賣(mài)家 C、交易對象 D、交易價(jià)格 E、交易行為

　　答案：AB

　　解析：

　　7、開(kāi)發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過(guò)去的業(yè)績(jì)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開(kāi)發(fā)項目的（ ）。

　　A、施工方案 B、工期 C、質(zhì)量目標 D、報價(jià) E、市場(chǎng)售價(jià)

　　答案：ABCD

　　解析：

　　8、在進(jìn)行可行性分析中的調查研究時(shí)，資源調查一般包括（ ）。

　　A、開(kāi)發(fā)項目用地現狀 B、市場(chǎng)供給量

　　C、交通運輸條件 D、水文地質(zhì) E、氣象

　　答案：ACDE

　　解析：P213

　　9、前期工程費用主要包括（ ）。

　　A、拆遷安置補償費 B、規劃費用 C、設計費用

　　D、可行性研究費用 E、“三通一平”費用

　　答案：BCDE

　　解析：P217

　　10、投標價(jià)格如果出現單項報價(jià)之和不等于總報價(jià)時(shí)，符合規定的處理方法有（）。

　　A、以總報價(jià)為準

　　B、以單項報價(jià)之和修正總報價(jià)

　　C、以單價(jià)為準，重新計算總報價(jià)

　　D、雙方可以重新商議價(jià)格

　　E、該投標報價(jià)無(wú)效

　　答案：AB

　　解析：

　　11、金融機構在融出資金時(shí)，要遵循（ ）原則。

　　A、流動(dòng)性 B、安全性 C、償還性 D、盈利性 E、地域性

　　答案：ABD

　　解析：

　　12、金融機構進(jìn)行項目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（ ）工作。

　　A、客戶(hù)評價(jià) B、項目評估 C、擔保方式評價(jià)

　　D、貸款綜合評價(jià) E、環(huán)境評價(jià)

　　答案：ABCD

　　解析：P254

　　13、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（ ）。

　　A、量力而行法 B、銷(xiāo)售百分比法

　　C、目標任務(wù)法 D、競爭對等法 E、協(xié)商談判法

　　答案：ABCD

　　解析：P88

　　14、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導向定價(jià)的有（ ）。

　　A、認知價(jià)值定價(jià)法 B、價(jià)值定價(jià)法

　　C、領(lǐng)導定價(jià)法 D、挑戰定價(jià)法 E、隨行就市定價(jià)法

　　答案：CDE

　　解析：P86

　　15、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。

　　A、潛在毛租金收入 B、空置損失 C、租金損失

　　D、其他收入 E、經(jīng)營(yíng)費用

　　答案：ABCD

　　解析：P289

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示正錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來(lái)說(shuō)要短得多。（ ）

　　答案：√

　　解析：P11

　　2、從理論上說(shuō)，通過(guò)投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。（ ）

　　答案：×

　　解析：P21

　　3、開(kāi)發(fā)商成本利潤率等于開(kāi)發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比（ ）。

　　答案：×

　　解析：P159

　　4、土地使用者可以通過(guò)出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。（ ）

　　答案：√

　　解析：沒(méi)有超過(guò)70年，可以。

　　5、居住區總用地是指居住區范圍內除公共建筑用地外的用地面積。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　6、人們在房地產(chǎn)上享有的權利不是絕對的、無(wú)條件的，但一般是排他的。（ ）

　　答案：√

　　解析：

　　7、在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第1象限的需求曲線(xiàn)會(huì )變得與縱軸平行。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　8、房地產(chǎn)市場(chǎng)預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　9、“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ）

　　答案：√

　　解析：P195

　　10、在評標期間，開(kāi)發(fā)商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問(wèn)題，也可以要求投標者調整報價(jià)。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　11、對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ）

　　答案：√

　　解析：P157

　　12、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（ ）

　　答案：√

　　解析：

　　13、如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想樹(shù)立高價(jià)格形象，則應采用奇數定價(jià)策略。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　14、過(guò)高或過(guò)低的物業(yè)租金，都有可能導致業(yè)主利益的損失。（ ）

　　答案：√

　　解析：P262

　　15、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入（ ）。

　　答案：√

　　解析：P288

　　四、計算題

　　1、某投資者以1.8萬(wàn)元/m²的價(jià)格購買(mǎi)了一個(gè)建筑面積為60 m²的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費用為毛租金收入的25%.投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12%.試計算在還貸期內滿(mǎn)足投資者最低現金回報率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。

　　答案：購買(mǎi)商鋪總投資：18000×60=1080000元 1分

　　購買(mǎi)商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：

　　108萬(wàn)×30％=324000元 0.5分

　　購買(mǎi)商鋪的貸款額（P）：

　　1080000×70％=756000元 0.5分

　　抵押貸款年還本付息額：

　　i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分

　　A=P×i（1+i）n/〔（1+i）n－1〕 1分

　　=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分

　　=106693.99元 0.5分

　　凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現金回報率）：

　?。▋艚?jīng)營(yíng)收入－年還本付息額）/首付款=12％ 0.5分

　　所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12％＋年還本付息額

　　=324000×12％＋106693.99=145573.99元 0.5分

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入

　　=凈經(jīng)營(yíng)收入＋經(jīng)營(yíng)費用

　　=145573.99＋毛租金收入×25％

　　則：毛租金收入=145573.99/（1－25%）=194098.65元 0.5分

　　最低月租金單價(jià)：=毛租金收入/（可出租面積×12個(gè)月）

　　=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡ 1分　　計8分

　　2、某開(kāi)發(fā)商于2000年8月1日投資開(kāi)發(fā)一專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬(wàn)元/ ㎡.2002年8月1日王某以1.1萬(wàn)元/ ㎡的價(jià)格購買(mǎi)了其中50 ㎡的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權持有期為47年。2003年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31 日）的租賃合同。合同規定，第一年租金為每月150元/ ㎡，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費用為3萬(wàn)元。王某打算在出租期滿(mǎn)時(shí)，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬(wàn)元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內部收益率達到12%，試計算屆時(shí)最低轉售單價(jià)（計算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉售稅費，計算結果精確到元）。

　　答案：現金流入現值：

　　租金收入現值：

　　A1÷（i－s）×〔1－（1+s）n〕/（1＋i）n 1分

　　=150×12×50÷（12%－2%）×〔1－（1+2%）10〕/（1＋12%）10 0.5分

　　=54.6765（萬(wàn)元） 0.5分

　　轉售收入現值：

　　x÷（1＋12％）10 0.5分

　　現金流出現值：

　　1．定金： 5×（1＋12%）=5.6萬(wàn)元 0.5分

　　2.追加首付款：11.5萬(wàn)元 0.5分

　　3.貸款償還：

　?。?）總房?jì)r(jià)： 50×1.1=55萬(wàn)元 0.5分

　?。?）貸款額（P）： 55－（5＋11.5）=38.5萬(wàn)元 0.5分

　?。?）年還本付息額（A）：

　　A=P×i/〔1－（1+i）-n〕 0.5分

　　=38.5×6.5%/〔1－（1+6.5%）－10〕=5.3555萬(wàn)元 0.5分

　　折現值：

　　P=A÷i×〔1－（1+i）-n〕 0.5分

　　=5.3555÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=30.2598 0.5分

　　4.出租成本：

　　A÷i×〔1－（1+i）-n〕

　　=3÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=16.9507萬(wàn)元 1分

　　裝修費用：

　　6×（1+12％）-10 =1.9318萬(wàn)元 0.5分

　　轉售單價(jià)：

　　令凈現值為0，即，則有： 2分

　　54.6765＋x÷（1＋12％）10 －5.6－11.5－30.2598－16.9507－1.9318 = 0 1分

　　x =35.9216萬(wàn)元 0.5分

　　轉售單價(jià)為：35.9612÷50 = 0.7184萬(wàn)元/平方米 0.5分 計12分