房地產(chǎn)行業(yè)的五證二書(shū)詳解

　　搞房地產(chǎn)這一行的目前是火呀，在這一行呢，就得把五證二書(shū)給準備齊咯！

　　購房者在購房時(shí)應要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”，這是法律對銷(xiāo)售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》?！岸?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N(xiāo)售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購房者務(wù)必看清購買(mǎi)樓層是否在預售范圍內。

　　“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專(zhuān)用章》、《北京市國土房管局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。

　　《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門(mén)申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。

　　核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

　　法律后果：按照有關(guān)規定，房地產(chǎn)商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無(wú)效。

　　《建設工程施工許可證》（建設工程開(kāi)工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準文件，是建設單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時(shí)，建設單位應當按照計劃批準的開(kāi)工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開(kāi)工審批等項工作。

　　《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證書(shū)由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書(shū)。購房者如需調查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？

　　解答：我國房地產(chǎn)法規規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí)向購買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開(kāi)發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔保修責任。 商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年；門(mén)窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月；管道堵塞為2個(gè)月；供熱供冷系統設備為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定。

　　房屋在保修期內出現質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質(zhì)量不合格給購買(mǎi)人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應承擔賠償責任。購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買(mǎi)人有權退房。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標準等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

　　1、開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類(lèi)型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明；

　　5、有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項；

　　6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明；

　　9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠(chǎng)家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》規定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設（除興辦鄉鎮企業(yè)、村民建設住宅和鄉〈鎮〉村公共設施及公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的）須依法使用國有土地。

　　建設用地一般可以通過(guò)劃撥和有償使用兩種方式取得。除國家機關(guān)和軍事、城市基礎設施、公益事業(yè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，可經(jīng)縣以上人民政府依法批準以劃撥方式取得的外，建設單位都應以出讓等有償方式取得建設用地，并按照規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等有償使用費和其他費用后，方可取得建設用地。

　　在我市城市規劃區、縣城所在地按有償使用方式用地的，按以下程序辦理：⑴由國土資源部門(mén)、規劃部門(mén)共同研究確定擬投放市場(chǎng)的地塊，由規劃部門(mén)確定該地塊的土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑面積等規劃參數，并將參數提供給國土資源部門(mén)；⑵國土資源部門(mén)根據規劃部門(mén)確定的參數測算地價(jià)、擬定供地方案，報有批準權的人民政府批準后由國土資源部門(mén)組織實(shí)施，并與用地方簽訂有償使用合同； ⑶計劃部門(mén)憑國有土地有償使用合同辦理投資計劃；⑷規劃部門(mén)憑前款資料辦理規劃定點(diǎn)手續，核發(fā)建設用地規劃許可證，國土資源部門(mén)核發(fā)《建設用地批準書(shū)》。