一.計算題：

    1.某投資者以5000萬(wàn)元購人某收費路段25年的經(jīng)營(yíng)使用權，期望投資收益率為16％，運營(yíng)費用及稅費為經(jīng)營(yíng)收入的15％，估計該路段現年通過(guò)車(chē)輛48萬(wàn)輛，今后逐年增加5％，問(wèn)每輛車(chē)平均收費多少可以達到投資者期望的投資收益目標?

     2. 某投資者以1600萬(wàn)元購人一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30％、40％和30％。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用50萬(wàn)元，隨著(zhù)商業(yè)店鋪周?chē)h(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15％，經(jīng)營(yíng)費用年均下降3％。店鋪持有20 年，期末轉售收入300萬(wàn)元，試確定該項目的財務(wù)內部收益率(假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費用發(fā)生在年末)。

     3. 某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積42000㎡，規劃建設用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價(jià)280元／㎡，建造成本為964元／㎡，專(zhuān)業(yè)人員費用為建造成本的8％，管理費用為土地成本、建造成本及專(zhuān)業(yè)人員費用之和的6％，貸款利率為15％，銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費分g，j為總銷(xiāo)售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價(jià)為3040元／㎡，可銷(xiāo)售面積比例為95％；項目開(kāi)發(fā)周期為3年，購買(mǎi)土地使用權后即開(kāi)工建設，工期2.5年；地價(jià)款在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤率是多少?

     4. 某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元／㎡的樓面地價(jià)購買(mǎi)了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補償的寫(xiě)字樓用地50年的土地使用權，預計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開(kāi)發(fā)費用為2000萬(wàn)元。已知該地塊的規劃建面積為10000㎡，建造成本為2500元／㎡，專(zhuān)業(yè)人員費用為建造成本的12％，電貼費和用電權費等其他費用為400元／㎡，管理費用為建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費用及其他費用之和的5％，銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅金分別為總銷(xiāo)售收入的2.5％和6％。如果該項目的開(kāi)發(fā)周期為36個(gè)月，建設周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補償及其他土地開(kāi)發(fā)費用在建設過(guò)程開(kāi)始前均勻投人，建造成本，專(zhuān)業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設期內均勻投入，貸款年利率為9％，寫(xiě)字樓建成后的銷(xiāo)售價(jià)格為9600元／㎡，試求該項目的開(kāi)發(fā)商成本利潤率。

     5. 某投資者以1800萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了一寫(xiě)字樓物業(yè)，該寫(xiě)字樓的可出租面積為10000㎡，購買(mǎi)后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平為70元／㎡、出租率為70％，第6～10年的月租金水平為80元／㎡、出租率為75％，第11年停止出租，裝修后將物業(yè)轉售。已知整個(gè)運營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的 35％，投資者目標收益率為18％，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉售收入發(fā)生的時(shí)間和數量如下表所示。試計算該投資項目的凈現金流量、財務(wù)凈現值和財務(wù)內部收益率，并判斷該投資項目的經(jīng)濟可行性(設置業(yè)投資發(fā)生在年初；其他收支均發(fā)生在年末)。

    二.簡(jiǎn)答題：

     1. 某開(kāi)發(fā)商獲得某項目用地4200㎡，規劃建設用地面積4000㎡，總容積率6.5，地上建筑容積率5.0。項目開(kāi)發(fā)周期2.5年，購買(mǎi)土地使用權后半年開(kāi)始建設，工期1.5年，購買(mǎi)土地使用權費用7200萬(wàn)元，建造成本4000元／㎡，專(zhuān)業(yè)人員費用為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本和專(zhuān)業(yè)人員費用的5％，貸款利率12％，按季計息，融資費用為貸款利息的10％。項目可出租面積系數0.85，預計建成后前兩年年租金2100元／㎡以后逐年提高6％，運營(yíng)成本占租金收入的12％，空置率10％，當前房地產(chǎn)投資收益率為15％，土地使用權50年，問(wèn)該項目成本利潤率是多少?