一、綜合分析[共0題，每題1分，總計0分]

　　1、某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)（ ）。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
　　B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
　　C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，應通過(guò)（ ）途徑。

　　A.自行改變
　　B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續
　　D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　3、某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則其為保險目的評估的價(jià)值應為（ ）。

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值
　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　4、甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱(chēng)為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應返還100萬(wàn)元；乙方則認為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應再付80萬(wàn)元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機構對甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　確定評估結論的依據應是（ ）。

　　A.以1500萬(wàn)元作為評估值
　　B.以（1400+1580）÷2=1490萬(wàn)元作為評估值
　　C.以1995年7月的預算定額、材料差價(jià)等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值。
　　D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價(jià)等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值。

　　5、甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱(chēng)為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應返還100萬(wàn)元；乙方則認為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應再付80萬(wàn)元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機構對甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續，欲將整體項目轉讓?zhuān)瑒t估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為（ ）。

　　A.1993年12月
　　B.1995年7月
　　C.項目轉讓日期
　　D.項目建成日期

　　6、甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱(chēng)為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應返還100萬(wàn)元；乙方則認為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應再付80萬(wàn)元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機構對甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　該商品房預計1998年5月建成，要估測建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應是（ ）。

　　A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)
　　B.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)
　　C.估價(jià)對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)
　　D.估價(jià)對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)

　　7、某酒店一樓有一空調機房，建筑面積250m2.空調主機1990年購入，當時(shí)購入價(jià)格為500萬(wàn)元，同型號空調主機已累計折舊225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元，拆除費用為5萬(wàn)元。如改換新式空調主機（其他配套設備不需改動(dòng)），則購置、安裝新式空調主機的占地面積50m2，節約的200m2面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師改換空調主機和置換空調機房用于出租不違反規劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀(guān)凈收益為營(yíng)業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問(wèn)：

　　若不考慮新舊空調主機的年運營(yíng)費用、折舊年限等的區別，改換空調主機的凈支出為（ ）萬(wàn)元。

　　A.530
　　B.472
　　C.455
　　D.450

　　8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區，預計工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對該類(lèi)房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周?chē)谝巹澔蚪ㄔO較多的住宅小區，預計在今后3年內的住宅空置率會(huì )從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：

　　甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。

　　A.因為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設開(kāi)發(fā)法（現金流量法）估價(jià)時(shí)，預計未來(lái)房屋售價(jià)，可適當比同類(lèi)房屋售價(jià)高
　　B.因為預計空置率會(huì )有較高的升幅，采用假設開(kāi)發(fā)法（現金流量法）估價(jià)時(shí)，預計未來(lái)房屋售價(jià)，可適當予以降低
　　C.該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價(jià)值
　　D.該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)

　　9、賣(mài)房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同（以下稱(chēng)合同1）和房屋裝修合同（以下稱(chēng)合同2），合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)申報買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認定應重新評估。請在以下問(wèn)題中選擇正確的答案：

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)應是（ ）。

　　A.2002年4月25日　B.2002年5月25日　C.2002年7月25日　D.2002年7月25日以后的某一天

　　10、賣(mài)房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同（以下稱(chēng)合同1）和房屋裝修合同（以下稱(chēng)合同2），合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)申報買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認定應重新評估。請在以下問(wèn)題中選擇正確的答案：

　　估價(jià)的價(jià)值范圍應是（ ）。

　　A.合同1規定的房款
　　B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
　　C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
　　D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費

　　二、問(wèn)答[共0題，每題2分，總計0分]

　　11、甲公司1993年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/m².甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣(mài)20棟還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評估出拍賣(mài)底價(jià)為3800元/m².拍賣(mài)行在當月以此為依據拍賣(mài)，賣(mài)出6棟，平均價(jià)格為3860元/m²，其余14無(wú)人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m²售出，甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價(jià)所當時(shí)評估的拍賣(mài)底價(jià)過(guò)低，而且別墅的拍賣(mài)低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/m2，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理。請問(wèn)，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅持當時(shí)估價(jià)結論的理由有哪些？

　　三、問(wèn)答[共0題，每題2分，總計0分]

　　 12、甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資剛好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m²，售價(jià)3000元/m²，銷(xiāo)售費用為售價(jià)的7%.銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積為100m²的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬(wàn)元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙認為該套房屋的實(shí)際成本為25萬(wàn)元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應得1368.05萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應該如何分配？為什么？

　　四、問(wèn)答[共0題，每題2分，總計0分]

　　13、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m²，總建筑面積為4500m²，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m².甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實(shí)際投入的成本已達960元/m²，而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問(wèn)評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

　　五、指錯[共0題，每題40分，總計0分]

　　14、××商務(wù)樓估價(jià)報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設和限制條件（略）

　　估價(jià)結果報告