各縣區人民政府，市政府各部門(mén)、單位：

　　《中心城住宅小區推行規范化物業(yè)管理工作實(shí)施方案》已經(jīng)市政府同意，現印發(fā)你們，請認真遵照執行。

　　中心城住宅小區推行規范化物業(yè)管理工作實(shí)施方案

　　為進(jìn)一步改善中心城住宅小區的整體環(huán)境，提高居民生活條件，推進(jìn)全市創(chuàng )建文明城市和城鄉環(huán)境綜合整治工作的深入開(kāi)展，現就中心城住宅小區推行規范化物業(yè)管理工作制定如下實(shí)施方案。

　　一、指導思想

　　以“三個(gè)代表”重要思想為指導，按照建設“平安山東”和構建“和諧社會(huì )”的要求，保護業(yè)主的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展，創(chuàng )建整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境，使廣大市民安居樂(lè )業(yè)。

　　二、工作目標

　　力爭在2005年7月31日前，基本解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。對中心城范圍內的住宅小區協(xié)助維護公共秩序服務(wù)按一級物業(yè)管理服務(wù)標準、其他物業(yè)服務(wù)按不低于三級物業(yè)管理服務(wù)的標準實(shí)施規范化物業(yè)管理。住宅小區內的全體業(yè)主在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導監督下成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主大會(huì )通過(guò)招標或議標的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；成立業(yè)主大會(huì )條件不成熟的，按前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行物業(yè)管理，由開(kāi)發(fā)建設單位在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導監督下通過(guò)招標或議標的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按合同約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋和配套設施設備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護小區內的環(huán)境衛生和社會(huì )秩序。

　　三、實(shí)施步驟

　　第一階段：動(dòng)員發(fā)動(dòng)階段（2005年6月21日-25日）。一是根據在住宅小區內推行規范化物業(yè)管理的有關(guān)規定和要求，制定相應的實(shí)施方案。二是舉辦由相關(guān)責任單位領(lǐng)導和具體工作人員參加的物業(yè)管理學(xué)習培訓班。三是召開(kāi)中心城住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作動(dòng)員大會(huì )，安排部署各項任務(wù)。

　　第二階段：組織實(shí)施階段（2005年6月26日-7月31日）。全面開(kāi)展實(shí)行規范化物業(yè)管理工作。房產(chǎn)行政主管部門(mén)針對不同住宅小區的情況，制定具體的實(shí)施方案；各責任單位按照工作分工，切實(shí)履行職責，確保按時(shí)完成任務(wù)。

　�。ㄒ唬┡涮淄晟疲�2005年7月20日前完成）

　　協(xié)助維護公共秩序服務(wù)按一級物業(yè)管理服務(wù)標準、其他物業(yè)服務(wù)按不低于三級物業(yè)管理服務(wù)標準的要求對住宅小區進(jìn)行配套完善，并對住宅小區的檔案資料進(jìn)行收集整理。

　　1.東城地方共有22個(gè)住宅小區，其中開(kāi)發(fā)區3個(gè)。有13個(gè)住宅小區設施需要配套完善。市直管小區和責任無(wú)法落實(shí)的小區由市財政投資。其余8個(gè)小區由市房產(chǎn)管理局、開(kāi)發(fā)區管委會(huì )牽頭，開(kāi)發(fā)建設單位負責配套完善（責任單位：市房產(chǎn)管理局、開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市財政局，責任人：王健、張春明、呂連嶺）。

　　2.西城地方共有18個(gè)住宅小區，有3個(gè)住宅小區需配套完善。區直管小區、責任無(wú)法落實(shí)的小區由區財政投資，其余小區由東營(yíng)區政府牽頭，開(kāi)發(fā)建設單位負責配套完善（責任單位：東營(yíng)區政府，責任人：王躍軍）。

　　3.油田直管住宅小區由勝利石油管理局負責配套完善（責任單位：勝利石油管理局公共事業(yè)管理部，責任人：馬永亮）。

　　4.供水、供電、供氣、供熱等單位應按照向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用的要求，對現有設施進(jìn)行改造完善。

　�。ǘ�）實(shí)施規范化物業(yè)管理（2005年7月31日完成）

　　1.劃分物業(yè)管理區域（2005年6月25日前完成）

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據《東營(yíng)市物業(yè)管理暫行辦法》劃分物業(yè)管理區域。

　　2.征求意見(jiàn)（2005年6月25日完成）

　　就是否同意成立業(yè)主大會(huì )向業(yè)主征求意見(jiàn)并公示。地方住宅小區中東城的小區由市房產(chǎn)管理局負責，油田直管住宅小區由勝利石油管理局公共事業(yè)管理部負責，其余住宅小區由東營(yíng)區政府負責。

　　3.成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )委員（2005年7月15日前完成）

　　三分之二以上業(yè)主同意成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督指導下成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )委員。東城的小區由市房產(chǎn)管理局負責，開(kāi)發(fā)區管委會(huì )和東營(yíng)區政府配合，其余住宅小區由東營(yíng)區政府負責，市房產(chǎn)管理局配合。

　�。ㄈ�）選聘物業(yè)管理企業(yè)、移交物業(yè)管理檔案（2005年7月31日前完成）

　　1.成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，由業(yè)主大會(huì )在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督指導下采用招標或議標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、移交物業(yè)管理檔案、實(shí)施物業(yè)管理。東城的小區由市房產(chǎn)管理局負責，開(kāi)發(fā)區管委會(huì )和東營(yíng)區政府配合，其余住宅小區由東營(yíng)區政府負責，市房產(chǎn)管理局配合。

　　2.成立業(yè)主大會(huì )條件不成熟的住宅小區，實(shí)行前期物業(yè)管理。由開(kāi)發(fā)建設單位在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督指導下采用招標或議標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、移交物業(yè)管理檔案、實(shí)施前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)建設單位無(wú)法落實(shí)的按小區內每棟住宅推選一名代表組成代表小組，由代表小組在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督指導下采用招標或議標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、移交物業(yè)管理檔案、實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　地方住宅小區的實(shí)施，東城的小區由市房產(chǎn)管理局負責，開(kāi)發(fā)區管委會(huì )和東營(yíng)區政府配合，油田直管住宅小區的實(shí)施由勝利石油管理局公共事業(yè)管理部負責，其余住宅小區由東營(yíng)區政府負責，市房產(chǎn)管理局配合。

　　第三階段：檢查驗收階段（2005年8月上旬）。市中心城物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組按照工作目標對住宅小區的物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查驗收，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，并對檢查驗收情況進(jìn)行通報。對業(yè)績(jì)突出的進(jìn)行表彰，對開(kāi)展工作不力的進(jìn)行通報批評。

　　四、保障措施

　�。ㄒ唬�強化宣傳，營(yíng)造氛圍，提高居民的物業(yè)管理意識。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍，共同維護小區內業(yè)主的整體利益，樹(shù)立業(yè)主在小區公共事務(wù)管理中的主人翁意識。

　�。ǘ�）政策引導，區別對待，確保工作取得實(shí)效。物業(yè)管理實(shí)行統一政策，分級管理。房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責完善物業(yè)管理相關(guān)配套政策，依法實(shí)施物業(yè)管理，積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)服務(wù)等級基準價(jià)標準及其浮動(dòng)幅度由市物價(jià)部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)管理部門(mén)制定、調整并公布。

　　低保戶(hù)和困難戶(hù)的物業(yè)管理費實(shí)行財政補助，憑繳費收據到民政部門(mén)領(lǐng)取。東城地方住宅小區由市財政負擔；開(kāi)發(fā)區住宅小區由開(kāi)發(fā)區財政負擔；西城地方住宅小區由東營(yíng)區財政負擔；油田住宅小區的低保戶(hù)和困難戶(hù)由勝利石油管理局負擔。低保戶(hù)和困難戶(hù)名單由市民政局和總工會(huì )提供。

　�。ㄈ�）加強領(lǐng)導，明確分工，落實(shí)責任。為加強實(shí)施住宅小區規范化物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，市政府成立了市中心城物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組。領(lǐng)導小組辦公室具體負責日常工作的組織協(xié)調。各有關(guān)單位要根據各自職責，密切配合，形成合力，保障住宅小區推行規范化物業(yè)管理工作的順利實(shí)施。具體職責分工如下：

　　市房產(chǎn)管理局在完成組織實(shí)施階段任務(wù)的同時(shí)，負責制訂出臺《東營(yíng)市業(yè)主大會(huì )規程》等相關(guān)配套文件并對執行情況進(jìn)行監督。負責督促東城住宅小區業(yè)主交納專(zhuān)項維修資金。

　　市物價(jià)局負責制訂出臺東營(yíng)市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準基準價(jià)及其浮動(dòng)范圍等相關(guān)配套政策，建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)收費機制。

　　東營(yíng)區政府負責完成組織實(shí)施階段分工的任務(wù)。負責督促西城住宅小區業(yè)主交納專(zhuān)項維修資金。

　　勝利石油管理局公共事業(yè)管理部負責完成組織實(shí)施階段分工的任務(wù)。

　　市法院負責協(xié)調基層法院積極受理因物業(yè)管理糾紛引發(fā)的訴訟，做到快審、快結、快執。

　　市城市管理行政執法局負責逐步拆除住宅小區內的違章建筑，制止住宅及非經(jīng)營(yíng)性配套設施擅自改變用途的行為。

　　市發(fā)改委和市財政局負責推行規范化物業(yè)管理政府投資資金的落實(shí)和監督管理工作。

　　市規劃局負責住宅小區配套工程的規劃審批、驗收工作，負責違章建筑的認定工作。

　　市建委負責住宅小區配套工程的施工管理工作。

　　市綜治辦負責住宅小區的人防、技防、物防的指導工作。

　　市公安局負責配套工程的治安管理工作，負責住宅小區內的流動(dòng)人口的管理工作。

　　市消防支隊負責指導住宅小區的消防工作。

　　市工商局負責對住宅小區內申請改變房屋用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行嚴格把關(guān)，取締住宅小區內的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。

　　市民政局負責指導社區居委會(huì )的工作，落實(shí)各項民政政策。

　　市總工會(huì )負責協(xié)助落實(shí)困難戶(hù)物業(yè)管理費補助政策。

　　稅務(wù)部門(mén)負責落實(shí)有關(guān)物業(yè)管理工作的稅收政策。

　　以上工作列入相關(guān)部門(mén)的年度考核任務(wù)，由市政府督查考核辦公室專(zhuān)項督查。

　�。ㄋ模┒啻氩⑴e，穩步推進(jìn)，建立物業(yè)管理長(cháng)效機制。一是規劃、房產(chǎn)管理部門(mén)在住宅小區的審批、驗收環(huán)節嚴格把關(guān)。二是逐步推進(jìn)開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。注重小區建設與物業(yè)管理的銜接，加強對開(kāi)發(fā)建設單位履行法定義務(wù)情況的監督。三是積極引導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，逐步實(shí)現從前期物業(yè)管理向物業(yè)管理的過(guò)渡。督促物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)等級標準加強管理服務(wù)，督促業(yè)主履行繳費義務(wù)，做好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的銜接溝通，促進(jìn)小區物業(yè)管理良性發(fā)展。四是業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應積極配合居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，接受居民委員會(huì )的指導和監督，并配合公安機關(guān)與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護小區社會(huì )治安工作。五是處理好物業(yè)管理與社區的關(guān)系，建立由社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)參加的“三位一體”的議事機制，提倡業(yè)主委員會(huì )委員和居民委員會(huì )委員經(jīng)過(guò)法定程序交叉兼職，建立工作例會(huì )制度，定期通報情況，分析解決問(wèn)題。共建管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化住宅小區。