房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟健康運行事關(guān)重大，而最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭論，對其進(jìn)行深入分析并提出建議十分必要。誠然要使處于泡沫中的人們認識到事實(shí)是很困難的，當然如果沒(méi)有泡沫則更好，在此僅作一些探討。

    近幾年，不少人士著(zhù)文或發(fā)表意見(jiàn)分析房地產(chǎn)形勢。2001年底有人指出，我國當年的房地產(chǎn)已經(jīng)與1993年一樣“過(guò)熱”，并預計2002年就要出現房地產(chǎn)的“冬天”。2002年至2003年7月，又有不少人分析房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險，認為問(wèn)題嚴重。有人著(zhù)文認定，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了泡沫經(jīng)濟的“懸崖”邊沿。而同時(shí)也有很多學(xué)者反駁這種觀(guān)點(diǎn)，認為中國房地產(chǎn)只是有一些結構性過(guò)熱，并不會(huì )“崩盤(pán)”也不會(huì )影響中國經(jīng)濟，尤其是各大房地產(chǎn)公司和建設部政策研究中心更是認為中國房地產(chǎn)業(yè)前景良好，將持續走高。有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論已經(jīng)變得非常敏感。認為存在泡沫和否認存在泡沫雙方的觀(guān)點(diǎn)是如此的尖銳對立，以至于雙方誰(shuí)也說(shuō)不服誰(shuí)，任何一方發(fā)表觀(guān)點(diǎn)之后，必然會(huì )遭到另一方強烈的反駁。

    雙方觀(guān)點(diǎn)比較

    一、認為中國存在房地產(chǎn)泡沫的一方普遍的依據是：

    1）我國的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續增長(cháng)5年后，按照其固有周期必然調整，但由于以下因素這個(gè)調整周期延長(cháng)了：北京奧運會(huì )造成的建設高潮，加入WTO和開(kāi)放國內市場(chǎng)刺激外商投資，人民幣升值預期刺激國際投機資本進(jìn)入，在以上海為中心的長(cháng)江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應，國內投機資本炒作房?jì)r(jià)，既得利益集團有意維持泡沫等等，其惡果是維持時(shí)間越長(cháng)，泡沫越大，損失越大。

    2）房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，遠遠超過(guò)收入房?jì)r(jià)比。收入房?jì)r(jià)比的合理水平是5∶1，但上海、北京、廣州為8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1.

    3）把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出于投資或者投機。更大數量的居民購買(mǎi)新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說(shuō)法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒(méi)有合適的渠道，于是親朋好友幾十個(gè)人湊幾千萬(wàn)資金一起砸在某個(gè)樓盤(pán)上，迅速抬高樓價(jià)再賣(mài)�？梢坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂房?jì)r(jià)開(kāi)始下降，給這些投資行為帶來(lái)的損失就會(huì )一發(fā)不可收拾。

    4）房地產(chǎn)貸款超常增長(cháng)。我國80%的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中各個(gè)環(huán)節的風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款額這幾年來(lái)成倍增長(cháng)。

    不少消費者只認首付比例低，對于自己未來(lái)收入的預期或者過(guò)于樂(lè )觀(guān)，或者沒(méi)有認真考慮還款，于是購置住房的面積不斷擴大。如果系統性風(fēng)險出現，消費者只能延期還貸，全部風(fēng)險將轉移到銀行。    我國的現狀是儲蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對消費者進(jìn)行車(chē)房信貸，但實(shí)際上如果系統性風(fēng)險出現，過(guò)剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價(jià)拍賣(mài)。銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過(guò)這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%.

    5）空置率的提高�？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱(chēng)為空置率，國際標準是10%，截至2004年4月末，我國空置一年以上的商品房面積為5529萬(wàn)平方米，空置率為57.6%.

    6）炒賣(mài)地皮。不少地方在征地拆遷方面出現了對居民個(gè)人財產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因為最長(cháng)也就是維持到城市土地賣(mài)完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時(shí)候。實(shí)際上還維持不到那時(shí)候，因為房地產(chǎn)商已囤積的低價(jià)土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會(huì )擊穿泡沫。

    二、認為中國不存在房地產(chǎn)泡沫的依據為：

    1）看房地產(chǎn)在GDP中的比重。目前國際上房地產(chǎn)創(chuàng )造的貢獻率占GDP的比重為8%～12%左右，而我國現在只有2%左右；2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例是18.3%，而國際上這個(gè)數據在15%～20%之間；我國房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)率2003年為81%，如果把出租的房子也計算在內，產(chǎn)銷(xiāo)率將達到90%以上，這個(gè)比例在國際上屬于較高水平。

    2）從空置率的角度來(lái)看，我國房地產(chǎn)出現過(guò)熱和泡沫的說(shuō)法也是不成立的。國際上有3種通用的有關(guān)空置房屋率的計算方法，按照這三種方法計算我國房地產(chǎn)空置率分別為3.52%、9.16%、5.37%，都沒(méi)有達到15%的水平。

    3）有人看到房地產(chǎn)投資增速明顯加快，就擔憂(yōu)市場(chǎng)消化能力，進(jìn)而懷疑泡沫將破裂。如果靜態(tài)地看，這或許是對的。但問(wèn)題在于，他們沒(méi)有看到長(cháng)期的市場(chǎng)潛力。

    從長(cháng)遠看，可以肯定地說(shuō)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮還在后面。因為隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人們會(huì )進(jìn)一步改善住房條件。同時(shí)，國際經(jīng)驗表明，城市化程度在30%-60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期，而中國目前的城市化水平大約是36%，剛剛進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展時(shí)期。即使在未來(lái)一二十年，房地產(chǎn)以年均兩位數的增幅發(fā)展，可能還是擺脫不了總量不足的被動(dòng)局面。

    4）局部的結構性過(guò)熱。中國的房產(chǎn)品檔次偏高，適合普通大眾的中低檔房比較少，局部地區價(jià)格偏高，但只屬于結構性問(wèn)題，不會(huì )對整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。

    三、最新進(jìn)展，政府部門(mén)介入。

    新一輪泡沫之爭的“導火索”是由摩根士丹利亞太區首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠“點(diǎn)燃”的。謝國忠2004年9月纂文提出的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)巨大的泡沫，他的依據是，從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是家庭可支配收入的10倍，在大城市甚至達到了12～15倍。這種說(shuō)法立刻遭到了建設部政策研究中心的反駁，建設部政策研究中心在一篇報告中強調：目前中國房地產(chǎn)的真實(shí)現狀是"局部過(guò)熱，結構有一些問(wèn)題。"而目前房地產(chǎn)的需求仍然是真實(shí)需求。緊接著(zhù)，中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所易憲容等經(jīng)濟學(xué)家也加入了這場(chǎng)爭論。使這場(chǎng)爭論演化成了經(jīng)濟學(xué)家和房地產(chǎn)商之間的爭論。是對前期觀(guān)點(diǎn)的進(jìn)一步深入討論。

    ■ 觀(guān)點(diǎn)交鋒一：“真實(shí)需求”到底有多真實(shí)？

    關(guān)于全國房地產(chǎn)需求，建設部報告指出，未來(lái)近20年，我國有大量的新增城鎮人口需要解決住房，城鎮居民人均住房面積也會(huì )有一個(gè)躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實(shí)”。即使局部地區可能出現房地產(chǎn)過(guò)熱或結構性過(guò)�，F象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

    而易憲容指出：“建設部的報告僅是把潛在需求看成是真實(shí)需求，其結論肯定是令人質(zhì)疑的�！币讘椚菡J為，目前的社會(huì )需求中，究竟有多大比例屬于普通百姓的居住需求，這個(gè)問(wèn)題必須澄清�！胺康禺a(chǎn)與一般商品不同，它既是耐用消費品，也是投資品，衡量房地產(chǎn)需求不能簡(jiǎn)單地把消費需求或投資需求分開(kāi)來(lái)衡量，而是要把兩者結合起來(lái)，其依據是居民的可支配收入”。

    ■ 觀(guān)點(diǎn)交鋒二：靠社會(huì )預期定房?jì)r(jià)合理嗎？

    對于國內的房?jì)r(jià)猛漲，建設部的報告認為，社會(huì )經(jīng)濟預期對房?jì)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。目前CPI（消費價(jià)格指數）強勁上漲，說(shuō)明當前的房?jì)r(jià)上漲并非孤立�！袄习傩諏ξ磥�(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期推動(dòng)了他們當下購物的行動(dòng)”。

    但易憲容認為，這種看法是實(shí)體商品的虛擬化，“讓人們仿佛又看到了美國納斯達克股市吹起的泡沫”。在美國納斯達克的股市泡沫破滅之前，上市公司的價(jià)格主要看該公司預期的投資價(jià)值，結果是納斯達克股市的泡沫很快就吹大與破裂�！叭绻麌鴥确康禺a(chǎn)也要步納斯達克股市后塵，那么國內房地產(chǎn)泡沫的吹大與破裂也不遠了”。

    ■ 觀(guān)點(diǎn)交鋒三：空置率下降一定就安全？

    建設部的報告指出，從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒(méi)有增加，而是呈下降趨勢，這說(shuō)明當前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化。

    尹中立研究員指出，空置率下降并不能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現周期波動(dòng)的特征，周期分為蕭條、復蘇、繁榮和衰退四個(gè)階段。最值得警惕的是第三個(gè)階段，這是房地產(chǎn)泡沫形成的階段，市場(chǎng)景氣度很高，人們對前景充滿(mǎn)盲目的樂(lè )觀(guān)，但此時(shí)的市場(chǎng)形勢隨時(shí)會(huì )出現逆轉，非常容易遭受損失。而在這個(gè)階段，房屋的空置率恰恰是下降的。

    ■ 觀(guān)點(diǎn)交鋒四：“供需兩旺”是否該鼓掌？

    建設部報告列舉了大量房地產(chǎn)市場(chǎng)“供需兩旺”的數據。而在對上海調研中，尹中立發(fā)現存在一個(gè)悖論：住房市場(chǎng)需求大于供給，而普通市民收入水平又無(wú)法承受如此高的房?jì)r(jià)。

    尹中立認為，供需兩旺的背后，“隱含著(zhù)相當大的‘危機’”�！吧虾７�?jì)r(jià)遠超普通市民的收入承受能力，房?jì)r(jià)收入比超過(guò)了14倍。一般來(lái)說(shuō)，平均房?jì)r(jià)與平均家庭收入的比率在5左右比較合理，即使是1997年房地產(chǎn)泡沫破裂前的香港，房?jì)r(jià)收入比也只有11倍”。

    ■ 觀(guān)點(diǎn)交鋒五：局部過(guò)熱不等于泡沫？

    建設部報告認為，城市房地產(chǎn)過(guò)熱只是局部的，并不存在房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的問(wèn)題。

    而易憲容認為，就房地產(chǎn)泡沫的定義而言，它本來(lái)就只能集中在一個(gè)或幾個(gè)城市，本來(lái)就沒(méi)有全國都出現房地產(chǎn)泡沫的可能�！皩τ诜�?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，它永遠只能是地點(diǎn)，地點(diǎn)，還是地點(diǎn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫只有是集中到一個(gè)或幾個(gè)城市，如果說(shuō)，在中國大城市出現房地產(chǎn)泡沫，還要用拿小城鎮的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)比較嗎？”。

    提出新的分析角度

    首先來(lái)定義以下什么是房地產(chǎn)泡沫。傳統意義上認為房地產(chǎn)泡沫是指房?jì)r(jià)高漲，房產(chǎn)投資過(guò)熱導致產(chǎn)品過(guò)剩市場(chǎng)沒(méi)有需求，產(chǎn)生一種虛假的繁榮，其顯著(zhù)表現就是空置率變高。但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況有所不同，房產(chǎn)品供銷(xiāo)兩旺大多數都囤積在投資者手上，因此應用一種新的指標來(lái)衡量——“空關(guān)率”，即投資者買(mǎi)房后空關(guān)著(zhù)門(mén)的比率，與空置率沒(méi)有本質(zhì)區別，只是風(fēng)險從房地產(chǎn)商轉嫁到了投資者手上。

    1）為什么空關(guān)率會(huì )高漲？最近幾年開(kāi)發(fā)商造出來(lái)的房子能夠迅速和源源不斷地被投資客“買(mǎi)去買(mǎi)去再買(mǎi)去”，這是因為房?jì)r(jià)上漲太快了，市場(chǎng)太“繁榮”了，前景太“美妙”了�！百I(mǎi)進(jìn)房子就能升值”、“早買(mǎi)早賺、晚買(mǎi)晚賺、不買(mǎi)不賺”是造成大量“空關(guān)”現象的根本原因。投資客看到了價(jià)格迅速上升中的極大的賺錢(qián)機會(huì )，很多人一次買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出所賺的錢(qián)超過(guò)一輩子省吃?xún)�用積累的錢(qián)。馬克思說(shuō)過(guò)，當利潤率達到百分之百，殺頭上絞架也沒(méi)有人害怕了。正是在這種情況下，開(kāi)發(fā)商脫手投資客接手，“空置率”轉變?yōu)椤翱贞P(guān)率”。投資客在開(kāi)發(fā)商刨去第一桶金后，心甘情愿“接盤(pán)接盤(pán)再接盤(pán)”，承擔巨大的資金壓力和維護成本以及可能的市場(chǎng)風(fēng)險，讓房子“空關(guān)空關(guān)再空關(guān)”，根本原因是希望自己掘到第二桶金。

    2）為什么房?jì)r(jià)會(huì )不斷的漲呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍把房?jì)r(jià)上漲的因素歸結為土地價(jià)格的上漲，歸結為“8.31”土地大限之后土地供應量的減少。某房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理介紹，土地價(jià)格上漲應該是房?jì)r(jià)上升的最主要因素，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中土地成本大約占40%；建筑安裝和各種稅費成本約占50%；開(kāi)發(fā)商的利潤僅占10%.

    但地價(jià)上漲只是房?jì)r(jià)上漲的因素之一，目前的房?jì)r(jià)仍然是由房地產(chǎn)商主導的價(jià)格，房地產(chǎn)商是不可能把真實(shí)的地價(jià)成本和房屋售價(jià)的情況拿給購房者看的。房?jì)r(jià)上漲的主要原因是由于當前住房信貸利率水平偏低，消費者忽視了未來(lái)利率上升和失業(yè)等風(fēng)險，透支未來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求盲目擴大。

    中國人民銀行公布的《2004年第三季度中國貨幣政策執行報告》中專(zhuān)門(mén)提到了：2004年前三季度，土地交易價(jià)格、房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%.從這一系列數據中可以看出來(lái)土地交易價(jià)格上漲的幅度超過(guò)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅。然而國家統計局公布的一組數據顯示，今年上半年全國商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲了11.6%，商品房銷(xiāo)售量增長(cháng)了40.9%，表現為量?jì)r(jià)齊漲的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不能簡(jiǎn)單的歸結為土地價(jià)格、原材料價(jià)格等供應成本的上漲，不少人都把這種由于需求拉動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)看成是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì )繼續增長(cháng)的依據。

    需求導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但還必須分析這些需求是否是有效需求才能確定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不存在泡沫。房地產(chǎn)是特殊商品，它除了可以滿(mǎn)足人們居住的需要之外，還可以成為投資品。對于投資品而言，預期價(jià)格上漲則需求增加，預期價(jià)格下跌則需求減少，其價(jià)格波動(dòng)規律是“追漲殺跌”，類(lèi)似于證券市場(chǎng)的走勢。如果投資性購房比例過(guò)高，將來(lái)的某個(gè)時(shí)候，現在的購房“需求”會(huì )成為未來(lái)的住房“供給”。這種反轉必然會(huì )導致泡沫破裂，導致房地產(chǎn)價(jià)格跳水。

    3）為什么需求會(huì )如此旺盛？

    由于中國持續幾年的利率下調，形成了實(shí)際上的負利率，股市十分低迷，大眾缺乏有效的投資渠道，民間資本紛紛投入新開(kāi)辟不久的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既是住房需求也是投資需求，并且由于中國人特有的建房情節，房?jì)r(jià)收入比應該會(huì )高于國際水平。同時(shí)美元的貶值使得人們對人民幣的升值期望較高，國際熱錢(qián)投入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是上海。

    但現在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)結構有問(wèn)題，高檔房產(chǎn)居多，針對大眾的中低檔房產(chǎn)幾乎沒(méi)有，所以真正有效的居住需求可以說(shuō)很小，尤其是一些二線(xiàn)城市，本身的消費能力不高，普通民眾并沒(méi)有能力購買(mǎi)，由于對預期收入的期望不高，連貸款也不愿意，潛伏著(zhù)較大風(fēng)險。

    4）政府與房產(chǎn)商聯(lián)合抬高房?jì)r(jià)

    各級地方政府憑借土地價(jià)格、銀行信貸、優(yōu)惠政策三個(gè)工具直接或間接地掌控著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、價(jià)格與市場(chǎng)。土地價(jià)格是房地產(chǎn)商與各級政府之間談判、交易的結果；銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)與各級政府發(fā)改委的批示息息相關(guān)；而優(yōu)惠政策，則主要體現在經(jīng)濟適用房。政府批地賣(mài)地、供應銀行資金以及開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房，三者之間可能存在著(zhù)內在聯(lián)系。

    危房改造之后，舊城區成片的開(kāi)發(fā)、改造或拆遷，政府唱了主角。有學(xué)者指出，理工科出身的官員們懷有“工程”情結，修廣場(chǎng)蓋大樓，以“工程”作秀，為自己抹粉。政府與居民協(xié)商的本質(zhì)就是一場(chǎng)交易，但沒(méi)有全面地考慮到弱勢群體的利益。應該說(shuō)，在既有的條件下?tīng)幦�個(gè)人利益最大化是每一個(gè)居民的真實(shí)想法，涉及到切身利益，誰(shuí)也無(wú)法脫俗，他們會(huì )將一切可以導致收入的因素算作資產(chǎn)。的確，在拆遷安置上，實(shí)物安置工作量大，要落實(shí)房源，要與房地產(chǎn)商談判，但只要政府出面，房地產(chǎn)商也不敢獅子大開(kāi)口；貨幣安置表面上省事，實(shí)質(zhì)上因為交易的不平等容易使矛盾尖銳。既然房產(chǎn)市場(chǎng)在形成之初就體現了不平等，要調節這些矛盾，地方政府就不能推委而應該負起責任，不該袖手旁觀(guān)，任由矛盾激化。

    對比分析日本房地產(chǎn)泡沫成因

    由20世紀80年代中后期開(kāi)始的日本房地產(chǎn)泡沫在90年代初最終破滅，這次泡沫經(jīng)濟影響范圍廣，持續時(shí)間長(cháng)，給日本國民經(jīng)濟的發(fā)展造成了災難性的后果。據統計，在房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本大城市中各類(lèi)物業(yè)的價(jià)格平均下降了50％，特別在東京銀座地區，商業(yè)性房地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓和商鋪及其用地的平均價(jià)格僅為1990年泡沫高峰時(shí)的25％，低于1983年的水平；而住房及其用地的平均價(jià)格是1990年的40％，接近1983年的水平。從日本住房抵押貸款的利率來(lái)看，1990年大約為9％，而現行利率不過(guò)2％，在通常情況下，利率的下調會(huì )促使房?jì)r(jià)的升高，而相反的結果更可見(jiàn)泡沫經(jīng)濟給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的負面影響之深。日本這次大規模房地產(chǎn)泡沫是多種因素共同作用的結果，它的形成既受?chē)�際經(jīng)濟條件變化的影響，還受其國內經(jīng)濟結構轉型、金融體制改革和稅賦制度等方面的作用。下面就重點(diǎn)從這些宏觀(guān)因素來(lái)分析日本房地產(chǎn)泡沫的成因。

    1）長(cháng)期低貼現率的作用

    地價(jià)的大起大落是房地產(chǎn)泡沫的主要表現形式，而導致地價(jià)暴漲的直接原因就是長(cháng)期低貼現率。1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，日本銀行下調了貼現率，設法平抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經(jīng)濟競爭力，結果低利率刺激了房地產(chǎn)和股市造成泡沫經(jīng)濟。在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現率是市場(chǎng)利率的核心，市場(chǎng)利率一般跟隨中央銀行貼現率變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規模及貨幣供應量的變化。1985年9月后日本國內的貨幣供應量呈不斷擴張的趨勢。1987年2月日本中央銀行下調貼現率后，貨幣供應量增長(cháng)率超過(guò)10％，已超過(guò)了實(shí)際經(jīng)濟需求。從而有一部分貨幣供應量游離于實(shí)體經(jīng)濟之外，成為房地產(chǎn)和股票投資的資金來(lái)源，間接導致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。

    2）大量信貸資金投資于土地資產(chǎn)

    1973年的石油危機使日本經(jīng)濟陷入蕭條之中。為了克服蕭條，日本政府建設了大量公共事業(yè)以刺激國民經(jīng)濟。而經(jīng)濟不景氣導致稅收不足，財政出現大幅度赤字。為了彌補赤字，從1975年起，日本每年都要發(fā)行大量國債，國債大量增加造成債券市場(chǎng)的急速發(fā)展。由于債券流通市場(chǎng)的利率是自由利率，高于受管制的銀行利率，因此銀行等金融機構如果能適當地利用自由市場(chǎng)利率的商品，就將能夠增加收益。為了在競爭日益激烈的金融市場(chǎng)上占據一定份額，而且由于當時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直攀升，房地產(chǎn)和建筑公司等開(kāi)發(fā)機構正需要大量資金進(jìn)行土地投機，銀行使毫無(wú)節制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機融資。這樣一來(lái)，引發(fā)了土地投機的熱潮，造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。

    3）大量企業(yè)資金參與土地投機

    戰后一段時(shí)間，由于日本經(jīng)濟基礎薄弱，企業(yè)長(cháng)期缺乏資金，其生產(chǎn)發(fā)展主要依賴(lài)銀行的貸款，而1973年石油危機之后，企業(yè)自有資金的比率迅速提高。進(jìn)入80年代后，這一比率基本維持在80％左右。出現這種情況的主要原因是石油危機以后，日本經(jīng)濟由高速增長(cháng)時(shí)期轉向穩定增長(cháng)時(shí)期，投資率下降，而且通過(guò)高速增長(cháng)時(shí)期的積累，企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金量大為增加，對銀行的依賴(lài)程度降低。與此同時(shí)，日本銀行多次降低貼現率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票和債券的籌資成本低于銀行貸款，這便促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來(lái)籌集資金。由于當時(shí)日本經(jīng)濟增長(cháng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機上，從中獲取巨額利潤，企業(yè)的這種投機活動(dòng)大大推動(dòng)了地價(jià)的上漲。

    4）落后的土地政策和稅制促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹

    日本長(cháng)期以來(lái)實(shí)行的土地政策缺乏調整，政策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資產(chǎn)功能過(guò)強，從而促成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。1941年日本對有關(guān)土地和房屋出租的法律進(jìn)行了修改，明確規定：出租者不得通過(guò)終止租約或不與承租者續約或大幅度提高租金來(lái)驅逐承租者。這種對租地權的過(guò)分保護抑制了出租地的供給，使得地價(jià)上漲。另外，日本土地稅制上的偏差使土地資產(chǎn)的投機性進(jìn)一步加大。

    結論與對策

    中國房地產(chǎn)的空關(guān)率高是不爭得事實(shí)，而隨著(zhù)央行的加息，美元結束短期的弱勢，不管是民間資本還是國際資本都有可能在某一時(shí)刻撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急劇膨脹，形成惡性循環(huán)，承擔風(fēng)險最大的就是銀行，中國的房地產(chǎn)已出現泡沫，并且到了“爆炸邊緣”，在目前各類(lèi)房地產(chǎn)貸款余額可能超過(guò)2萬(wàn)億元的情況下，哪怕其中只有百分之一的不良貸款，也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負，并進(jìn)而危及整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟。我們知道，10年前的宏觀(guān)調控同樣是由房地產(chǎn)熱（泡沫）引起，并導致宏觀(guān)經(jīng)濟的急劇下挫，而10年過(guò)去，銀行沉淀于積壓房地產(chǎn)的巨額不良貸款又收回了多少？值得提醒的是，10年前房地產(chǎn)貸款余額尚不及目前的十分之一。易憲容說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)挾持著(zhù)中國大陸經(jīng)濟、挾持著(zhù)各地方經(jīng)濟，如果國內房地產(chǎn)崩盤(pán)，整個(gè)國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件，但是回天乏力。受單位利益的驅使，銀行也期望好的貸款項目，但望眼欲穿惟有房地產(chǎn)，所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，究竟影響會(huì )有多大，無(wú)人可知。這與1990年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕的態(tài)勢極其類(lèi)似。

    這是一個(gè)危言聳聽(tīng)的推論：房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展，將使中國房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟陷入遠比10年前嚴重的危機之中。

    假如認定房地產(chǎn)已出現泡沫，甚至接近“爆炸邊緣”，那么，就必須毫不猶豫地打壓房地產(chǎn)，迫使其著(zhù)陸，“軟著(zhù)陸”不行，“硬著(zhù)陸”也要，越快越好�？刹捎玫囊恍�對策有：

    1）加大金融監管力度

    目前，我國還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機構和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構、貸款的創(chuàng )造和投資機構、擔�；虮ＷC機構的完整的房地產(chǎn)金融機構體系，房地產(chǎn)金融監管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設立和資金運用規定外，對房地產(chǎn)金融機構的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機構，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規范也有待制訂。金融體制不健全的情況下，如果金融部門(mén)過(guò)度解除金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門(mén)而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場(chǎng)發(fā)出警告，在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的同時(shí)，也提醒要特別關(guān)注金融機構貸款的集中度問(wèn)題，防止信貸過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)，以免金融風(fēng)險過(guò)度集中。

    2）加強對地價(jià)的監測與調控

    當前我國地價(jià)的市場(chǎng)化程度不理想，主要問(wèn)題是協(xié)議出讓土地隨意定價(jià)，偏離了地價(jià)的實(shí)際價(jià)值，從而影響整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的地價(jià)秩序。出讓地價(jià)與轉讓地價(jià)、評估地價(jià)、基準地價(jià)相差很大。國家應該加強對土地價(jià)格的宏觀(guān)管理，對土地價(jià)格進(jìn)行及時(shí)地統計和公布，以保證市場(chǎng)信息的公開(kāi)性，這樣可以杜絕土地市場(chǎng)的“黑箱操作”和“地下交易”。各地可以建立該區域的基準地價(jià)及其公示制度，作為合理地價(jià)的參考；并定期編制并發(fā)布各類(lèi)地價(jià)指數，以作監測。

    3）盡快完善土地稅制

    我國需要依據房地產(chǎn)市場(chǎng)運作過(guò)程和市場(chǎng)行為設定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系，全面發(fā)揮土地稅制的調節作用。在稅制建設中，不僅要從保障財政收入角度來(lái)完善，而且還要從土地資源配置全過(guò)程，即從占有、使用、轉移、收益等各個(gè)環(huán)節來(lái)建立和完善土地稅制，以達到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調節作用。

    政府應該嚴格監測購地者的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對在規定期限內未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅等；同時(shí)強化土地增值稅，對一定時(shí)期內多次轉讓的土地交易中的增值部分應從嚴征稅。除了征收土地增值稅外，還應當嚴格限制土地轉手頻率。值得一提的是，當前有業(yè)內人士提出通過(guò)征收土地財產(chǎn)稅來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，這也不失為一個(gè)有效的辦法。

    4）規范政府市場(chǎng)主體行為

    規范政府市場(chǎng)主體行為主要是規范土地出讓行為，加強其市場(chǎng)管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動(dòng)態(tài)監控，以減少多次加價(jià)轉手的機會(huì )；土地出讓?xiě)�采用土地招標、拍賣(mài)，嚴格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍；另外為了防止低價(jià)協(xié)議出讓土地，可以制定詳細、規范、可操作性強的協(xié)議出讓最低價(jià)標準。

    加強市場(chǎng)管理主要是建立土地儲備制度，政府可以根據土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購或供應土地，調配土地市場(chǎng)的可用資源，以穩定土地價(jià)格。通過(guò)國家有關(guān)部門(mén)近期密集發(fā)布的一系列通知及意見(jiàn)，可以清楚地看到，有關(guān)部門(mén)正在采取措施規范政府市場(chǎng)主體行為，抑制房?jì)r(jià)的不合理上漲。在2002年9月初，國土資源部和監察部就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓的通知》，指出由于各地的國有土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓工作進(jìn)展不平衡，致使國有土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓制度沒(méi)有落實(shí)到位，導致一些大城市地價(jià)偏高，《通知》要求各地嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)�這樣便有助于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非市場(chǎng)化行為。

    誠然，1990年代初的第一波房地產(chǎn)熱潮所鼓噪起來(lái)的泡沫在銀行信貸斷然釜底抽薪之時(shí)嘩然幻滅，留下的爛尾樓卻一直矗立在人們的記憶深處觸目驚心，至今仍在忙著(zhù)收拾。而眼下的第二波熱潮時(shí)隔十年左右又輪回在偶然與必然之間。在情理之中與意料之外，一切總是難以預測，學(xué)者們七嘴八舌莫衷一是，似乎面對一種玄機誰(shuí)都可以理喻，卻無(wú)由言說(shuō)。正所謂居安思危，防患于未然，只要我們能夠充分認識發(fā)展過(guò)程中潛在的危機，及時(shí)治理不良現象，并盡快完善相關(guān)的法律法規和稅制政策，可為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

鄭海斯