自2006 年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設套型建筑面積90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房），面積所占比重必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70％。

　　眾所周知，中國的房地產(chǎn)在計劃經(jīng)濟時(shí)期，福利房（40平方米的一居室，55平方米的兩居室，65－70 平方米的三居室）低標準的建設，造成每個(gè)城市都存在大量的在今天不適宜居住的“鴿子籠”；又經(jīng)歷了二十世紀九十年代的經(jīng)濟適用房。最近幾年，各大城市競相開(kāi)發(fā)豪宅、公寓，戶(hù)型面積越來(lái)越大，150平方米的兩居室、200平方米的三居室遍地開(kāi)花，房?jì)r(jià)也越升越高�，F在國家要求住宅小區開(kāi)發(fā)以小戶(hù)型為主。如何避免簡(jiǎn)單地重復二十世紀七八十年代的歷史？在今天市場(chǎng)競爭激烈的條件下，開(kāi)發(fā)商以前那些賣(mài)房的營(yíng)銷(xiāo)手段和策略大多已經(jīng)不適用了。要提高產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品內在品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，五合國際集團的有關(guān)建筑師認為，可以從以下幾個(gè)方面著(zhù)手。

　　精細化

　　新市場(chǎng)環(huán)境所要求的住宅產(chǎn)品，不能像以前那樣，簡(jiǎn)單地用實(shí)墻將各個(gè)功能空間分隔，然后將門(mén)一開(kāi)，即可完成一個(gè)戶(hù)型設計，而是需要建筑師從人體工程學(xué)的角度出發(fā)，將原需要120平方米甚至更大面積才能安排的功能空間，排放在90平方米的房間里（扣除公攤面積，使用面積只有大約七八十平方米的空間）。這就需要建筑師自身有著(zhù)強烈的生活感受，設計時(shí)能夠將平面功能與空間功能相結合，充分考慮各種生活細節如門(mén)廳的鞋柜，衛生間噴淋頭的安放，甚至臥室衣服的掛鉤，書(shū)房的臺燈位置等，同時(shí)，在產(chǎn)品設計時(shí)就細分其客戶(hù)群，有老人小孩的產(chǎn)品，其室內墻陽(yáng)角部位可設計為圓角，插頭位置也應盡可能設在小孩碰不到的位置等。只有產(chǎn)品達到如此精細的設計，才能做到戶(hù)型面積雖小，但功能俱全。只有這樣，才能解決同是90平方米房子的差異化問(wèn)題。住宅產(chǎn)品精裝修，將成為提升產(chǎn)品精細化設計的主要手段。

　　標準化

　　套型面積為90平方米的房子，功能布置上要設計為兩房或小三房，戶(hù)型面積減小，總戶(hù)數增多，必然導致建筑構件的大量增加，施工工程量也相應增加。這就要求設計時(shí)建筑尺寸盡量模數化、構件標準化，避免建筑房形的怪異化，使得各房間在有限的面積前提下，更緊湊實(shí)用，獲得最大的空間感。其次，產(chǎn)品的標準化，對于大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也是非常必要的。因其開(kāi)發(fā)項目數量多，且地理位置不一，甚至不在同一個(gè)城市。各地設計公司水平有差異，導致施工單位按圖施工的產(chǎn)品，質(zhì)量各異。如何讓客戶(hù)在不同的地方購買(mǎi)同類(lèi)的產(chǎn)品，其質(zhì)量都是一樣的，這就需要設計施工和選材都實(shí)現標準化。

　　均好性

　　一個(gè)住宅小區有70％的小戶(hù)型，只有30％的大戶(hù)型，這給規劃帶來(lái)了不小的難度。首先，由于同質(zhì)化的產(chǎn)品增多，同類(lèi)產(chǎn)品差異化減小，以前那種景觀(guān)規劃時(shí)先大戶(hù)型再小戶(hù)型、區別對待的方法無(wú)法實(shí)現。在規劃時(shí)就必須做到景觀(guān)的均好性，使每戶(hù)均有好的朝向、好的景觀(guān)。同時(shí)，因購房人群的同質(zhì)化，規劃還應增加更多社區鄰里之間的交流。由于小戶(hù)型的增加，按現行一戶(hù)一個(gè)車(chē)位的規定，小區配套車(chē)位也必須相應增加，設計時(shí)可考慮設計地下車(chē)庫，加大其高度就可成為雙層機械停車(chē)，實(shí)際使用時(shí)可按需設置。這樣既可提高使用效率，節約開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還可減少地面停車(chē)，增加綠化面積。

　　發(fā)展方向

　　“國六條”力主發(fā)展經(jīng)濟適用房，“九部委細則”規定90平方米住房的比重，這在很大程度上限制了大戶(hù)型的發(fā)展。而以現在帶電梯高層住宅為例，建筑面積為90平方米的房子，扣除樓梯電梯等公攤面積，實(shí)際使用面積僅七八十平方米，只能設計為兩房或小三房。對三口之家而言，有了小孩房就不能有書(shū)房，生活品質(zhì)并不能得到真正的提高。且就目前市場(chǎng)的形勢而言，110－120 平方米的戶(hù)型一直為熱銷(xiāo)戶(hù)型。如何能既保證滿(mǎn)足低收入購房人群小戶(hù)型面積需求，又滿(mǎn)足確有改善生活需求的市場(chǎng)現實(shí)情況。筆者建議適當發(fā)展部分高適用住宅戶(hù)型，即戶(hù)型采用框架或高層可采用鋼架結構，室內無(wú)隔墻，廚房衛生間采用同層橫向排水系統，管井集中設置�？蛻�(hù)購買(mǎi)后可自行分割成兩房或三房，如有需求，甚至可將整層購買(mǎi)，再重新進(jìn)行戶(hù)內設計。五合國際設計的無(wú)錫財富中心采用類(lèi)似手法：戶(hù)型種類(lèi)豐富，涵蓋客戶(hù)群廣，既方便一戶(hù)內任意分割，又滿(mǎn)足買(mǎi)多套住房的重新組合的個(gè)性化需求�？傊�，只有真正從市場(chǎng)需求出發(fā)，在產(chǎn)品研發(fā)上下功夫，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才能在瞬息萬(wàn)變的外部環(huán)境中引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展。