1、確定項目成本目標

　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計，并對項目成本有個(gè)初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過(guò)程中予以體現。

　　房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價(jià)值工程管理，即在滿(mǎn)足工程結構、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經(jīng)濟效益。

　　在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現這個(gè)功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價(jià)值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據用戶(hù)所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶(hù)使用所花費的全部成本。一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過(guò)功能細化，把多余的功能去掉，對造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現建設項目最佳經(jīng)濟效益。

　　目前房地產(chǎn)項目設計實(shí)行工程造價(jià)和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應在此基礎上對工程項目做進(jìn)一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開(kāi)發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。

　　2、項目目標成本的控制

　　項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個(gè)大背景沒(méi)有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對穩定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好成本控制工作。

　　2.１ 合理安排工程周期

　　項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個(gè)建設周期，科學(xué)合理地安排建設周期，可以使分解到各個(gè)單項的目標成本實(shí)施按時(shí)間節點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。

　　同時(shí)，根據建設周期，施工進(jìn)度，相應地安排各項配套工作的時(shí)間節點(diǎn)，使圍繞工程項目開(kāi)展的各項工作有序進(jìn)行。

　　2.２ 嚴格控制建安成本

　　嚴格控制建安成本，降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項目目標成本管理的又一重要內容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時(shí)有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設計，進(jìn)請有經(jīng)驗的咨詢(xún)公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無(wú)所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規范，就施工中可能產(chǎn)生職責不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，來(lái)確保雙方的按約履行。

　　成本管理部門(mén)要會(huì )同工程管理部門(mén)及監理工程師對施工過(guò)程中出現的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應及時(shí)審價(jià)，以避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議�？傊�，各職能部門(mén)要加強監控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。

　　聘請獨立的專(zhuān)業(yè)審價(jià)機構是個(gè)好辦法，該工作在項目實(shí)施之初就要及時(shí)介入，協(xié)助建設單位對項目施工的實(shí)際工程量，材料的選用價(jià)格及時(shí)跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時(shí)審價(jià)，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。

　�。�.３ 嚴格控制材料、設備價(jià)格

　　材料設備費在工程的建安造價(jià)中約占 ７０％，工程材料成本控制是項目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲方供應或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)準確地了解市場(chǎng)上最新的材料設備的價(jià)格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤(pán)的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采用招投標方式采購，在滿(mǎn)足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機。同樣的材料設備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格會(huì )有差異，就是同樣品牌的設備由于銷(xiāo)售代理級別不同，價(jià)格也會(huì )有差異。要樹(shù)立成本意識，形成控制成本機制。

　　非甲供材料，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。成本管理部門(mén)和工程管理部門(mén)與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠(chǎng)家進(jìn)行類(lèi)比；同時(shí)要控制材料的采購價(jià)格、監督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。

　�。�.４ 合理安排建設資金

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開(kāi)發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長(cháng)短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來(lái)選擇合適的融資方式。

　　對于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的企業(yè)來(lái)講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過(guò)融資來(lái)保證多個(gè)項目的開(kāi)發(fā)，又要避免過(guò)多占用資金造成資金成本過(guò)高。如果對每個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準確的預計，同時(shí)又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個(gè)比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

　　例如，我們根據公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)點(diǎn)多，資金緊缺的情況，對一項目開(kāi)發(fā)在配備一定自有資金同時(shí)，采用信托融資方式解決前期購買(mǎi)土地資金，在取得“四證”后，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷(xiāo)售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過(guò)信托融資，可以有效規避“四證”不全無(wú)法取得銀行借款的問(wèn)題，就可以解決前期投入資金的問(wèn)題；還可以合理優(yōu)化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規避了資產(chǎn)負債率高的問(wèn)題。

　　3、合理利用稅收政策的籌劃

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業(yè)財務(wù)部門(mén)應針對每種稅收的特征，制定相應合理的避稅措施。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目稅金主要為：營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有：合理分攤法；定價(jià)籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。

　　由于稅法規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％之內扣除，普通住宅增值額未超過(guò)20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開(kāi)發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應考慮土地增值稅不分開(kāi)計算與分開(kāi)計算（前提是當地稅務(wù)是否允許），可得出不同的增值率來(lái)選擇應繳納的增值稅；也可以通過(guò)增加可扣除項目金額和降低房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過(guò)20％；期間三項費用開(kāi)支盡量達到開(kāi)發(fā)成本10％的上限等。

　　4、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實(shí)施過(guò)程的成本監督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和調整提供依據，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。