建住房[2003]131號

各省、自治區建設廳，直轄市房地局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：

　　為了規范業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》，我部制定了《業(yè)主大會(huì )規程》，現印發(fā)給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

　　中華人民共和國建設部
二OO三年六月二十六日

　　業(yè)主大會(huì )規程

　　第一條　為了規范業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》，制定本規程。

　　第二條　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　第三條　一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會(huì )應當設立業(yè)主委員會(huì )作為執行機構。

　　業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。

　　第四條　只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第五條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組），負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第六條　籌備組應當做好下列籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　�。ǘ�）參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　�。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第七條　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數，按照省、自治區、直轄市制定的具體辦法確定。

　　第八條　籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第九條　業(yè)主大會(huì )履行以下職責：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄈ�）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄋ模�決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；

　�。ㄎ澹┲贫�、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。�六）法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　第十條　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項依法作出約定。

　　第十一條　業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬�20％以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主公約規定的其他情況。

　　發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情況，業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期召開(kāi)。

　　第十三條　業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前將會(huì )議通知及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　第十四條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　第十六條　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議3日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　第十七條　業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。

　　業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )作書(shū)面記錄并存檔。

　　第十九條　業(yè)主大會(huì )作出的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人，副主任1－2人。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　�。ǘ�）遵守國家有關(guān)法律、法規；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力；

　�。�六）具備必要的工作時(shí)間。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規定重新備案。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O督業(yè)主公約的實(shí)施；

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì )應當督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十五條　經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　第二十六條　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄，由出席會(huì )議的委員簽字后存檔。

　　第二十七條　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　　第二十八條　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　第二十九條　經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第三十條　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　�。ㄈ�）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　�。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈�；

　�。ㄎ澹┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的；

　�。�六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄆ撸┢渌�原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第三十一條　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十二條　因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

　　第三十三條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十四條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　第三十五條　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。

　　第三十六條　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的印章依照有關(guān)法律法規和業(yè)主大會(huì )議事規則的規定刻制、使用、管理。

　　違反印章使用規定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。