二○○二年六月三十日

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進(jìn)行，根據國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于在本市市區國有土地上的房屋拆遷行為及需要對被拆遷人、符合安置條件的承租人進(jìn)行補償、安置等事宜。

　　第三條 拆遷人必須按照本細則的規定，對被拆遷人、符合安置條件的承租人予以補償、安置；被拆遷人、承租人必須服從城市建設，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

　　第四條 市房產(chǎn)管理局是本市市區國有土地房屋拆遷工作的管理部門(mén)。市房產(chǎn)管理局可以委托鎮海區、北侖區、鄞州區房產(chǎn)管理部門(mén)具體實(shí)施該區行政區域內的城市房屋拆遷管理工作。

　　市人民政府有關(guān)部門(mén)和各區、鎮（鄉）人民政府及街道辦事處應當按照各自職責，互相配合，保證房屋拆遷工作順利進(jìn)行。

　　第二章 拆遷程序

　　第五條 建設單位委托具備房屋拆遷資格的單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷單位）實(shí)施房屋拆遷的，按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位持建設項目批準文件、建設用地規劃紅線(xiàn)圖，委托拆遷單位進(jìn)行房屋拆遷調查，擬定房屋拆遷范圍，向市房產(chǎn)管理局提出房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項的申請。市房產(chǎn)管理局審核同意后，發(fā)布《房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項的通知》；

　�。ǘ�）建設單位與拆遷單位簽訂委托拆遷合同，建設單位將拆遷補償安置資金預算的百分之八十存入指定的金融機構，專(zhuān)戶(hù)儲存；

　�。ㄈ�）建設單位和拆遷單位持建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、指定金融機構出具的拆遷補償安置資金證明及委托拆遷合同，向市房產(chǎn)管理局申請房屋拆遷許可證。市房產(chǎn)管理局審查后對符合條件的，在30日內頒發(fā)房屋拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告；

　�。ㄋ模┎疬w人和拆遷單位根據拆遷公告，在拆遷范圍內公布供選擇的房地產(chǎn)評估機構、選擇期限、評估時(shí)間、簽訂拆遷補償安置協(xié)議及停水停電時(shí)間等實(shí)施拆遷事宜的拆遷通告；

　�。ㄎ澹┎疬w人與確定的房地產(chǎn)評估機構簽訂委托評估合同；

　�。�六）房地產(chǎn)評估機構對被拆遷房屋實(shí)施評估；

　�。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)評估機構在拆遷范圍內公示評估有關(guān)內容；

　�。ò耍┎疬w人委托拆遷單位與被拆遷人或符合安置條件的承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；

　�。ň牛┍徊疬w人、承租人在規定的搬遷期限內搬遷，拆遷單位對房屋實(shí)施拆除。

　　第六條 市房產(chǎn)管理局受理房屋拆遷許可申請時(shí)，可以根據規劃行政管理部門(mén)劃定的建設用地規劃紅線(xiàn)圖，結合建設用地范圍的房屋現狀確定房屋拆遷范圍。

　　《房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項的通知》發(fā)布后，列入拆遷范圍的房屋門(mén)牌號碼與實(shí)際不符的，市房產(chǎn)管理局應當及時(shí)補正，并應當在拆遷現場(chǎng)予以公告。對確需局部調整拆遷范圍的建設項目，市房產(chǎn)管理局經(jīng)與規劃行政管理部門(mén)商定后，可以適當予以調整。

　　第七條 從拆遷通告規定的簽訂拆遷補償安置協(xié)議之日起至對被拆遷房屋實(shí)施停水停電時(shí)的搬遷期限，根據被拆遷人及承租人的戶(hù)數確定：300戶(hù)以下的為90日，300戶(hù)以上至500戶(hù)的為100日，500戶(hù)以上至1000戶(hù)的為110日，1000戶(hù)以上的為120日。

　　個(gè)別市政公用設施項目或重點(diǎn)工程項目建設，確需對前款規定的搬遷期限進(jìn)行調整的，經(jīng)市或鎮海區、北侖區、鄞州區人民政府批準，可以適當調整。

　　第三章 拆遷補償與安置一般規定

　　第八條 對拆遷補償、安置，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。被拆遷房屋屬共同所有的，共同所有人選擇補償安置方式的具體辦法由市房產(chǎn)管理局另行規定。

　　第九條 房屋產(chǎn)權調換安置用房通過(guò)下列辦法解決：

　�。ㄒ唬┯杀徊疬w人或符合安置條件的承租人在市區內自行選購安置用房；

　�。ǘ�）由拆遷人直接提供安置用房。

　　拆遷人直接提供安置用房的，對被拆遷人的安置地點(diǎn)應當按照有利于實(shí)施城市規劃的原則確定。被拆遷人應當服從城市規劃，接受安置地點(diǎn)。市房產(chǎn)管理局可以對安置用房的區域范圍作出具體規定。

　　被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房，安置用房及被拆遷房屋的價(jià)格按照本細則第十三條規定的評估方式評估確定，拆遷人與被拆遷人或符合安置條件的承租人應當結算被拆遷房屋與安置用房的差價(jià)。

　　第十條 可以用于拆遷安置的房屋包括：

　�。ㄒ唬┮呀�(jīng)建設行政主管部門(mén)綜合驗收合格，并取得產(chǎn)權預登記備案卡，銷(xiāo)售建筑面積已經(jīng)房產(chǎn)登記發(fā)證機關(guān)核定的新建商品房；

　�。ǘ�）已經(jīng)取得商品房預售許可證和產(chǎn)權預登記備案卡的預售商品房；

　�。ㄈ�）已經(jīng)取得房屋所有權證和國有土地使用權證的房屋。

　　第十一條 被拆遷人、符合安置條件的承租人在市區內自行選購安置用房的，安置用房的價(jià)格由被拆遷人、符合安置條件的承租人與房屋出售方（含商品房預售方，下同）在商品房銷(xiāo)售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定；約定的價(jià)格超過(guò)被拆遷房屋的評估金額的，超過(guò)部分由被拆遷人、符合安置條件的承租人自行承擔。

　　第十二條 對被拆遷房屋實(shí)行貨幣補償或產(chǎn)權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。

　　對未取得房屋所有權證或雖有其他合法房產(chǎn)憑證但未記載建筑面積的房屋，其建筑面積確定辦法由市房產(chǎn)管理局另行制定。

　　未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準擅自改建、擴建、搭建的房屋面積，不得作為被拆遷房屋的建筑面積認定。

　　第十三條 被拆遷房屋的評估金額由房地產(chǎn)評估機構以市人民政府公布的拆遷補償評估基準價(jià)為基本依據，結合該房屋的具體區位、建筑面積、建筑結構、成新、層次、裝修等因素評估確定。

　　第十四條 被拆遷房屋的拆遷補償評估基準價(jià)，按照當地上一年度同類(lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格分別確定。

　　海曙區、江東區、江北區（慈城鎮、莊橋鎮、洪塘鎮除外）的房屋拆遷補償評估基準價(jià)，由市房產(chǎn)管理局會(huì )同價(jià)格、土地、規劃等行政主管部門(mén)按照前款規定確定；鎮海區、北侖區、鄞州區及江北區慈城鎮、莊橋鎮、洪塘鎮的房屋拆遷補償評估基準價(jià)由各區政府組織房產(chǎn)、價(jià)格、土地、規劃等行政主管部門(mén)按照前款規定確定。

　　市區房屋拆遷補償評估基準價(jià)確定后經(jīng)市人民政府批準在每年3月底前公布。

　　第十五條 對各拆遷項目，市房產(chǎn)管理局或其委托的區房產(chǎn)管理部門(mén)應當推薦兩家以上房地產(chǎn)評估機構，供被拆遷人和符合安置條件的承租人選擇其中一家作為該項目的評估機構。被拆遷人和符合安置條件的承租人應當在市房產(chǎn)管理局或其委托的區房產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)評估機構名單后10日內作出選擇。評估機構應當按照參加選擇的被拆遷人和符合安置條件的承租人的多數意見(jiàn)確定，被拆遷人和符合安置條件的承租人未在規定期限內形成多數意見(jiàn)的，由市房產(chǎn)管理局或其委托的區房產(chǎn)管理部門(mén)確定。

　　第十六條 被拆遷房屋、直接安置用房評估費由拆遷人承擔。

　　第十七條 從事房屋拆遷價(jià)格評估的房地產(chǎn)評估機構應當遵循有關(guān)評估規范和辦法進(jìn)行公正評估。評估機構及其工作人員違反規定進(jìn)行評估的，應當承擔相應的法律責任。

　　第十八條 拆遷海曙區、江東區、江北區的房屋，被拆遷人或符合安置條件的承租人選擇貨幣補償或自行選購安置用房的，可以按照本細則有關(guān)規定評估確定的評估金額再增加一定比例計算拆遷補償資金，具體增加比例由市房產(chǎn)管理局會(huì )同價(jià)格行政主管部門(mén)另行規定。

　　鎮海區、北侖區、鄞州區人民政府可以規定該區的被拆遷人或符合安置條件的承租人選擇貨幣補償或自行選購安置用房時(shí)增加拆遷補償資金的具體辦法。

　　第十九條 被拆遷地段已經(jīng)確定用于同類(lèi)商品房建設的，被拆遷人、符合安置條件的承租人選擇貨幣補償或自行選購安置用房時(shí)，享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)新建商品房的權利。

　　第二十條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷單位提出補償安置方案，報市房產(chǎn)管理局審核同意后實(shí)施拆遷：

　�。ㄒ唬� 有產(chǎn)權糾紛的；

　�。ǘ�） 產(chǎn)權人下落不明的；

　�。ㄈ�） 暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權人的。

　　對前款所列房屋實(shí)施拆遷前，拆遷單位應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據保全，并將有關(guān)補償資金交房產(chǎn)管理部門(mén)專(zhuān)戶(hù)存儲。有關(guān)費用由拆遷人承擔。

　　第二十一條 拆遷宗教團體所有的房屋，對被拆遷人、承租人的拆遷補償安置，由市人民政府另行規定。

　　第二十二條 拆遷設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當就抵押權及其所擔保債權的處理問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并向拆遷人和拆遷單位提交有關(guān)書(shū)面協(xié)議，向抵押登記部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)手續后，被拆遷人方可取得補償款或安置用房。

　　抵押人和抵押權人達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實(shí)行貨幣補償。被拆遷人的貨幣補償款由拆遷單位向公證機關(guān)辦理提存公證，并通知抵押權人。有關(guān)費用由拆遷人承擔。

　　第二十三條 被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。

　　房屋所有權證未明確用途或當事人未取得房屋所有權證的，該房屋的用途由產(chǎn)權登記部門(mén)按照有關(guān)規定調查確定。

　　第二十四條 1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已經(jīng)改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的，根據房屋所有人的申請，按照改變后的用途認定，由產(chǎn)權登記部門(mén)予以變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應當持有合法有效的營(yíng)業(yè)執照。

　　1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后未經(jīng)規劃、土地、房產(chǎn)管理部門(mén)同意改變房屋用途的，按照原房屋用途認定；但經(jīng)規劃、土地、房產(chǎn)管理部門(mén)按照有關(guān)規定審核認定并補辦手續的，可以按照改變后的用途認定。具體認定辦法由規劃、土地、房產(chǎn)管理部門(mén)制定，報市人民政府批準后施行。

　　改變房屋用途，按照規定應當補繳土地收益金的，房屋所有人應當在辦理變更登記時(shí)補繳土地收益金。

　　第二十五條 被拆遷人、符合安置條件的承租人憑拆遷補償安置協(xié)議選購安置用房的，拆遷人應當根據被拆遷人、符合安置條件的承租人所訂立的商品房銷(xiāo)售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將拆遷補償資金支付給房屋出售方；選購的安置用房為預售商品房的，拆遷人在被拆遷人或承租人搬遷后，將全部拆遷補償安置資金支付給房屋出售方。

　　被拆遷人、符合安置條件的承租人選擇貨幣補償并能自行解決安置用房的，拆遷人應當在拆遷補償安置協(xié)議簽訂之日起7日內將拆遷補償資金的50%支付給被拆遷人或符合安置條件的承租人，其余50%在被拆遷人、承租人搬遷并經(jīng)拆遷單位驗收后10日內支付。

　　第二十六條 對被拆遷房屋的附屬物，由拆遷人按照有關(guān)規定給予適當經(jīng)濟補償。

　　第二十七條 拆遷范圍內的違法、違章建筑，超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑、占用道路作臨時(shí)性經(jīng)營(yíng)點(diǎn)及攤位的，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，對拆除的建筑、經(jīng)營(yíng)點(diǎn)及攤位不予補償安置。

　　拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，對被拆除的建筑作適當經(jīng)濟補償。

　　第二十八條 拆遷人購買(mǎi)房屋用作拆遷安置用房的，該房屋契稅可以按照市財政部門(mén)的有關(guān)規定予以減免。

　　第二十九條 按照本細則規定選擇貨幣補償或購買(mǎi)安置用房的被拆遷人或承租人，在簽訂拆遷補償安置協(xié)議之日起二年內在市區購房的，房屋價(jià)款中與拆遷補償金額（含根據本細則第十八條規定增加的拆遷補償金額）等額部分，免繳房屋契稅。

　　前款規定的被拆遷人或承租人將其在簽訂拆遷補償安置協(xié)議之日前一年內在市區所購房屋作為拆遷安置用房的，該房屋價(jià)款中與拆遷補償金額（含根據本細則第十八條規定增加的拆遷補償金額）等額部分已繳的房屋契稅可以予以退還。

　　第四章 住宅用房拆遷

　　第三十條 拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)直管和單位自管的公有住宅用房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公有住房），承租人可以申請按照房改政策購買(mǎi)承租的公有住房（包括非成套住房）。承租人按照房改政策購房后，適用私有住宅被拆遷人的有關(guān)規定。

　　公有住房的承租人在拆遷通告公布的開(kāi)始簽訂拆遷補償安置協(xié)議之日起30日內未申請按照房改政策購房的，適用下列規定：

　�。ㄒ唬┏凶馊艘�求作公有住房安置并自行選購安置用房的，原租賃關(guān)系繼續保持，但應當重新簽訂公有住房租賃合同。承租人所選購的安置用房房?jì)r(jià)中與被拆遷住房的評估金額等值部分，由拆遷人支付，超過(guò)部分由承租人承擔，其相對應的產(chǎn)權屬承租人所有；安置用房的房?jì)r(jià)低于被拆遷住房的評估金額的，低于部分的70%由拆遷人支付給承租人，其余30%支付給被拆遷人。

　�。ǘ�）承租人要求作公有住房直接安置的，原租賃關(guān)系繼續保持，但應當重新簽訂公有住房租賃合同。直接安置的公有住房?jì)r(jià)款按照本細則第十三條規定的評估方式評估確定，該房?jì)r(jià)款與被拆遷住房的評估價(jià)款不同的，按照本款第（一）項的規定辦理。但對安置用房的價(jià)格高于被拆房屋價(jià)格的，房產(chǎn)管理部門(mén)直管的公有住房的承租人可以不承擔安置用房與被拆遷住房面積相等部分的差價(jià)。

　　第三十一條 拆遷私有自住用房、閑置住房，被拆遷人選擇貨幣補償的，其貨幣補償資金按照被拆遷住房的評估金額確定。被拆遷人選擇產(chǎn)權調換并自行選購安置用房的，安置用房的房?jì)r(jià)中與被拆遷房屋評估金額等值部分，由拆遷人支付給房屋出售方；超過(guò)部分，由被拆遷人自行承擔；少于部分由拆遷人在被拆遷人搬遷后10日內支付給被拆遷人。

　　被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權調換并由拆遷人提供直接安置用房的，雙方應當結算被拆遷房屋與安置用房之間的差價(jià)。

　　本條所稱(chēng)私有自住用房，是指所有人本人或其直系親屬居住使用的住房。直系親屬使用的住房，如由該直系親屬選擇貨幣補償或產(chǎn)權調換的，須經(jīng)所有人本人書(shū)面同意，或經(jīng)公證機關(guān)公證。

　　本條所稱(chēng)直系親屬包括配偶、直系血親和直系姻親。直系血親是指具有直系血緣關(guān)系的親屬，直系姻親是指配偶的直系血親。

　　第三十二條 拆遷應當發(fā)還產(chǎn)權并予以騰退歸還、帶戶(hù)發(fā)還的落實(shí)政策私有住宅用房，對被拆遷人的補償安置按照本細則第三十一條拆遷私有自住用房的有關(guān)規定辦理。對承租人的補償安置，適用公有住房承租人的有關(guān)規定，但其拆遷補償金額按照被拆遷房屋的評估金額扣除比照按照房改政策購房所需金額后確定。

　　第三十三條 拆遷私有出租、出借住房，被拆遷人與承租人或借住人解除租賃、借住關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人按照本細則第三十一條的規定進(jìn)行補償安置，對承租人、借住人不予補償安置。

　　第三十四條 拆遷屬承租人在1983年12月17日國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》發(fā)布前已經(jīng)實(shí)際居住，且有常住戶(hù)口的出租、出借私房，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權調換安置的，原租賃關(guān)系應當繼續保持，安置用房由承租人居住，雙方應當重新簽訂租賃合同。被拆遷人選擇貨幣補償安置的，按照下列規定辦理：

　�。ㄒ唬┍徊疬w人的貨幣補償資金按照被拆遷住房評估金額的70%計算確定，在承租人搬遷并經(jīng)拆遷單位驗收后10日內由拆遷人支付給被拆遷人。

　�。ǘ�）承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇自行選購安置用房或要求由拆遷人提供直接安置用房，其拆遷補償資金按照被拆遷住房評估金額的70%計算確定。承租人要求由拆遷人提供直接安置用房的，雙方應當結算房屋差價(jià)。

　　被拆遷人居住在拆遷范圍外的，承租人應當將被拆遷人詳細居住地址告知拆遷單位，由拆遷單位負責通知被拆遷人辦理拆遷補償安置手續。被拆遷人應當在被拆遷房屋停電停水之日前30日內提交房屋產(chǎn)權等有關(guān)證件，提出拆遷補償安置的書(shū)面意見(jiàn)。被拆遷人逾期不作答復、不辦手續或無(wú)法通知到的，對被拆遷人按照貨幣補償方式進(jìn)行補償。

　　本條第一款所稱(chēng)承租人，包括有常住戶(hù)口的借住人、承租人的共同居住人。不符合本條第一款規定的承租人條件，或承租人（含以夫妻對方或未滿(mǎn)十八周歲子女名義承租的）在市區范圍內另有住房的，不適用本條第一款的規定。

　　第三十五條 《房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項的通知》發(fā)布前，人民法院對本細則第三十四條規定的私有出租房屋使用權糾紛已經(jīng)作出限期歸還房屋使用權判決，但至拆遷通告規定的停水停電之日歸還期限未滿(mǎn)或期限已滿(mǎn)尚未執行或執行未果的，仍按照私有出租房屋有關(guān)規定辦理。

　　第三十六條 拆遷按照房改成本價(jià)或按照房改綜合價(jià)購買(mǎi)的自住住宅用房，對被拆遷人的拆遷補償安置，適用私有住房被拆遷人的有關(guān)規定。

　　拆遷按照房改標準價(jià)購買(mǎi)但未按照房改成本價(jià)銜接補購的自住用房，被拆遷人選擇貨幣補償或產(chǎn)權調換安置的，應當按照拆遷時(shí)的房改政策在搬遷期限內辦妥補購手續。被拆遷人逾期未辦理補購手續，選擇貨幣補償的，其貨幣補償資金按照被拆遷人和產(chǎn)權單位的產(chǎn)權比例分配；選擇房屋產(chǎn)權調換安置的，按照被拆遷人所占產(chǎn)權比例部分調換產(chǎn)權。

　　拆遷其他僅擁有部分產(chǎn)權的房屋，其拆遷補償安置比照前款規定辦理。

　　第三十七條 拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)代管的住宅用房，對承租人適用公有住房承租人的有關(guān)規定。拆遷人還應當將被拆遷住房的貨幣補償資金交房產(chǎn)管理部門(mén)專(zhuān)戶(hù)存儲。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據保全，有關(guān)費用由拆遷人承擔。

　　第三十八條 拆遷私有住房，對僅擁有房屋公用部位面積的被拆遷人實(shí)行貨幣補償，不作產(chǎn)權調換安置，貨幣補償資金按照被拆遷房屋公用部位的評估金額確定。

　　第三十九條 海曙區、江東區、江北區住宅用房被拆遷人或承租人選擇貨幣補償或自行選購安置用房時(shí)，其被拆遷住房的建筑面積低于每戶(hù)45平方米或低于被拆遷住房使用人人均15平方米的，可以增加貨幣補償資金。增加的貨幣補償資金按照建筑面積每戶(hù)45平方米或被拆遷住房使用人人均15平方米（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貨幣補償面積低限標準）減去被拆遷房屋建筑面積后乘以四類(lèi)地段拆遷補償評估基準價(jià)的50%計算。以增加的貨幣補償資金購買(mǎi)住房的，該部分房屋產(chǎn)權歸個(gè)人所有。

　　鎮海區、北侖區、鄞州區貨幣補償面積低限標準和有關(guān)規定由各區人民政府制定，報市人民政府批準后施行。

　　第四十條 海曙區、江東區、江北區享受最低生活保障待遇的私有住宅用房被拆遷人選擇產(chǎn)權調換的，拆遷人應當在海曙區、江東區、江北區四類(lèi)、五類(lèi)地段范圍內提供建筑面積不少于38平方米（以下簡(jiǎn)稱(chēng)最低生活保障家庭直接安置低限標準）成套住房，38平方米部分互不結算產(chǎn)權調換的差價(jià)。安置用房超過(guò)38平方米的，超過(guò)部分的價(jià)值按照本細則第十三條規定評估金額的90%確定，被拆遷住房超過(guò)38平方米部分按照本細則第十三條規定的評估方式評估確定，雙方結算差價(jià)。

　　海曙區、江東區、江北區享受最低生活保障待遇的公有住房承租人，要求作直管公房安置的，由拆遷人在海曙區、江東區、江北區四類(lèi)、五類(lèi)地段范圍內提供建筑面積不少于38平方米的安置住房。安置用房超過(guò)建筑面積38平方米的，雙方就超過(guò)部分結算差價(jià)，對超過(guò)38平方米部分的房屋價(jià)值按照本細則第十三條規定的評估方式評估所得金額的90%確定，對被拆遷住房超過(guò)38平方米部分按照本細則第十三條規定的評估方式評估確定。拆遷屬直管公有住房外的其他公有住房，拆遷人應當另外按被拆遷住房評估金額的15%支付給被拆遷人。

　　鎮海區、北侖區、鄞州區享受最低生活保障待遇的城市居民家庭拆遷補償安置辦法，由各區人民政府制定，報市人民政府批準后施行。

　　第四十一條 本細則第三十九條、第四十條規定的低限標準，不適用私有閑置住房、出租私房、出借私房、僅擁有公用部位面積私房的被拆遷人，在市區范圍內另有住房的被拆遷人、承租人以及不符合本細則第三十四條第一款規定條件的出租、出借私房承租人的拆遷補償安置。

　　本細則第三十九條、第四十條的規定的低限標準，不適用于江北區慈城鎮、莊橋鎮、洪塘鎮，該三鎮的低限標準和有關(guān)規定由江北區人民政府另行制定，報市人民政府批準后施行。

　　第四十二條 住宅用房被拆遷人或承租人“戶(hù)”的認定，按照下列規定辦理：

　�。ㄒ唬┳庾≈惫芄�有住宅用房的，以租賃合同為單位認定；

　�。ǘ�）租住單位自管公有住宅用房的，以單位住房安排調整時(shí)，房產(chǎn)管理部門(mén)批準文件的住戶(hù)名單為單位認定；

　�。ㄈ�）租住落實(shí)政策私房的，以落實(shí)政策前租賃的戶(hù)數為單位認定；

　�。ㄋ模┳宰∷椒炕蜃庾�、借住私房的，一般按照房屋所有權證為單位認定�！斗课莶疬w暫停辦理有關(guān)事項的通知》發(fā)布前，被拆遷人或承租人與其直系親屬常住戶(hù)口分立，實(shí)際居住，互不穿戶(hù)可以自然分割，獨立生活，各自獨立使用的住房建筑面積在25平方米以上，另有獨用廚房或拼用廚房，可以按照分戶(hù)認定。被拆遷人或承租人及其直系親屬在市區范圍內另有住房的，或在《房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項的通知》發(fā)布后分立常住戶(hù)口的，不作分戶(hù)認定；

　�。ㄎ澹┚幼〕商鬃》康�，按照一戶(hù)認定；

　�。�六）在房屋拆遷范圍內，被拆遷人、公有住房承租人或符合本細則第三十二條、第三十四條規定條件的承租人以同一戶(hù)名（含以夫妻對方或未滿(mǎn)十八周歲子女名義作承租人的）擁有或租住兩處或兩處以上公有住房（包括已經(jīng)按照房改政策或以其他優(yōu)惠價(jià)格、按照優(yōu)惠政策購買(mǎi)的住房）或私有住房的，作一戶(hù)認定。

　　第四十三條 本細則第三十九條所稱(chēng)被拆遷住房使用人，是指在拆遷范圍內取得合法使用權具有常住戶(hù)口并實(shí)際居住的人。

　　雖有正式戶(hù)口，但系寄居、寄養、寄讀人員，在《房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項的通知》發(fā)布后遷入戶(hù)口人員或在拆遷原址以外另有住房人員，不作使用人認定。

　　雖無(wú)常住戶(hù)口，但屬下列情況之一的，視作使用人：

　�。ㄒ唬┰�有常住戶(hù)口的未婚現役軍人；

　�。ǘ�）在市區以外地區的配偶和已經(jīng)領(lǐng)取結婚證確無(wú)結婚住房而戶(hù)口不在拆遷范圍內的配偶；

　�。ㄈ�）按照規定戶(hù)口報在大中專(zhuān)院校的學(xué)生和戶(hù)口報在市區城鎮工作單位的職工；

　�。ㄋ模﹦趧�(dòng)教養、勞動(dòng)改造人員；

　�。ㄎ澹┡R時(shí)去境外，以后仍要回原地居住的人員；

　�。�六）因入學(xué)入托原因戶(hù)口報在他處的18周歲以下被拆遷人或承租人的子女。

　　第四十四條 本細則第三十四條、第四十一條、第四十二條、第四十三條所稱(chēng)的另有住房，包括被拆遷人、承租人及其配偶和未滿(mǎn)18周歲子女在市區另有私有住房或另租住公有住房。

　　第四十五條 拆遷住宅用房，由拆遷人提供直接安置用房，但安置用房系預售商品房的，拆遷人應當與被拆遷人、符合安置條件的承租人在拆遷補償安置協(xié)議中約定過(guò)渡期限和周轉用房。拆遷人應當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起24個(gè)月內向被拆遷人、符合安置條件的承租人提供安置用房。

　　過(guò)渡期間的周轉用房具體過(guò)渡方式由被拆遷人、符合安置條件的承租人選擇，可以由被拆遷人或符合安置條件的承租人自行解決，也可以要求拆遷人提供。由拆遷人提供周轉用房的，被拆遷人、符合安置條件的承租人應當在拆遷人提供安置用房后的四個(gè)月內騰退周轉用房，到期不騰退周轉用房的，應當按照合同的約定承擔違約責任。由被拆遷人、符合安置條件的承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到提供安置用房后的四個(gè)月內支付其臨時(shí)安置補助費，拆遷人超過(guò)拆遷安置補償協(xié)議約定的過(guò)渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時(shí)安置補助費。

　　拆遷人提供周轉用房的，拆遷人不再支付臨時(shí)安置補助費。拆遷人超過(guò)協(xié)議約定的過(guò)渡期限未提供安置用房的，除繼續提供周轉用房外，還應當自逾期之月起支付臨時(shí)安置補助費。

　　第四十六條 拆遷人應當為住宅用房的被拆遷人、符合安置條件的承租人支付搬家補助費。

　　對以預售商品房作直接安置用房的，被拆遷人、符合安置條件的承租人從臨時(shí)周轉房遷往安置用房時(shí)，拆遷人應當再次支付搬家補助費。

　　第四十七條 拆遷人、被拆遷人、承租人應當按照規定解繳房屋公用部位和共用設施設備維修基金，具體規定由市人民政府另行制定。

　　第五章 非住宅用房拆遷及其他拆遷

　　第四十八條 拆遷被拆遷人自己使用的非住宅用房，對被拆遷人的補償安置按照下列規定辦理：

　�。ㄒ唬┍徊疬w人選擇貨幣補償的，其貨幣補償資金按照被拆遷房屋的評估金額確定。

　�。ǘ�）被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權調換的，可以由被拆遷人自行選購產(chǎn)權調換用房，也可以要求由拆遷人提供安置用房。被拆遷人自行選購產(chǎn)權調換用房的，安置用房的房?jì)r(jià)中與被拆遷房屋評估金額的等值部分由拆遷人支付，超過(guò)部分由被拆遷人自行承擔；少于部分金額由拆遷人在被拆遷人搬遷后10日內支付給被拆遷人。

　　第四十九條 拆遷按照政府規定租金標準租賃的直管公有非住宅用房，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權調換的，安置房屋由原房屋承租人承租，租賃關(guān)系繼續保持，雙方應當重新簽訂租賃合同；被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關(guān)系終止，拆遷人應當對被拆遷人和承租人分別按照被拆非住宅用房拆遷評估金額的60%給予補償。

　　第五十條 拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標準的出租非住宅用房，按照下列規定辦理：

　�。ㄒ唬┲惫芄�有出租非住宅用房或經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的其他出租非住宅用房，租賃合同中對遇城市房屋拆遷租賃關(guān)系處理有約定的，從其約定。未作約定，被拆遷人與承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，按照本細則第四十八條規定對被拆遷人實(shí)行貨幣補償或產(chǎn)權調換，對承租人不予補償安置。被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的，由拆遷人對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換，安置的非住宅用房由原承租人承租，雙方租賃關(guān)系繼續保持，但應當重新簽訂租賃合同。

　�。ǘ�）租賃雙方未簽訂書(shū)面租賃合同，或租賃合同未向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的，租賃雙方應當向房產(chǎn)管理部門(mén)補辦租賃登記手續后方可辦理拆遷補償手續。

　　第五十一條 拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)代管的非住宅用房，房產(chǎn)管理部門(mén)選擇房屋產(chǎn)權調換安置的，安置用房仍由承租人承租，并繼續由房產(chǎn)管理部門(mén)代管；房產(chǎn)管理部門(mén)選擇貨幣補償的，拆遷人應當將被拆遷房屋的貨幣補償資金交房產(chǎn)管理部門(mén)專(zhuān)戶(hù)存儲，并另外按照被拆遷房屋評估金額的60%補償給承租人。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當就代管的被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據保全，有關(guān)費用由拆遷人承擔。

　　第五十二條 拆遷非住宅房屋造成被拆遷人或承租人停產(chǎn)、停業(yè)以及搬遷、過(guò)渡的，拆遷人應當根據被拆遷房屋的建筑面積，結合被拆遷房屋的用途、地段等因素為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者支付一次性經(jīng)濟補貼費；房屋租賃合同中對該經(jīng)濟補貼費的處理有約定的，從其約定。

　　對被拆遷房屋中無(wú)法恢復使用的電梯、自動(dòng)扶梯、中央空調、電信總機等重大設施設備，在評估機構按照重置價(jià)格結合成新進(jìn)行評估后予以補償。

　　拆遷在《房屋拆遷暫停辦理有關(guān)事項通知》發(fā)布時(shí)已經(jīng)停業(yè)閑置的非住宅用房，對被拆遷人實(shí)行貨幣補償，按照被拆遷房屋貨幣補償資金的100%和重大設施設備經(jīng)濟補償費的60%補償給被拆遷人，但不計發(fā)一次性經(jīng)濟補貼費。

　　第五十三條 拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，按照本細則的規定給予貨幣補償。根據有關(guān)法律、法規的規定和城市規劃的要求確需重建的，拆遷人應當按照有關(guān)規定予以重建。

　　前款所稱(chēng)的用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，是指直接用于社會(huì )公益事業(yè)的非營(yíng)利性房屋。

　　公益事業(yè)的房屋及其附屬物已經(jīng)作為非公益事業(yè)用房以及企事業(yè)單位內部附設的教育、醫療、幼托的房屋及其附屬物，不予重建。

　　第五十四條 公有住房承租人經(jīng)有關(guān)管理部門(mén)批準，將租用的住宅用房全部或部分改作非住宅用房并由承租人自己經(jīng)營(yíng)的，其經(jīng)批準的非住宅用房部分的補償安置按照本細則第四十九條規定辦理，拆遷人還應當按照本細則有關(guān)規定給予承租人經(jīng)濟補貼費和重大設施設備經(jīng)濟補償。承租人住宅用房的建筑面積按照原住宅用房建筑面積減去已經(jīng)改作非住宅用房建筑面積計算。如該面積低于本細則第三十九條、第四十條規定的有關(guān)低限標準的，其非住宅補償安置面積按照原住宅用房的建筑面積扣除低限標準面積計算；不扣除的，不再適用低限標準。

　　公有住房承租人經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準將租用的住宅用房商借給他人作非住宅用房的， 拆遷時(shí)，拆遷人對商借人不予補償安置。對公有住房承租人商借給他人作非住宅用房的部分，拆遷人應當對公有住房承租人按照本細則第四十九條規定予以補償安置，但不予計發(fā)經(jīng)濟補貼費和重大設施設備經(jīng)濟補償。公有住房承租人住宅用房的建筑面積按照原住宅用房建筑面積減去商借給他人作非住宅用房的建筑面積計算，如該面積低于本細則第三十九條、第四十條規定的有關(guān)低限標準的，其非住宅補償安置面積按照原住宅用房的建筑面積扣除低限標準面積計算；不扣除的，不再適用低限標準。

　　公有住房承租人未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，將租用的住宅用房自己經(jīng)營(yíng)或商借給他人實(shí)際作非住宅用房的，拆遷時(shí)，仍按原房屋用途認定，拆遷人對商借人不予補償安置。

　　第五十五條 所有人經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準將私有住宅用房的部分改作非住宅用房，自己合法經(jīng)營(yíng)或出租、出借給他人實(shí)際作非住宅用房，其余部分用房仍作住宅用房的，拆遷時(shí)其非住宅用房部分由拆遷人按照本細則第四十八條規定對被拆遷人進(jìn)行補償安置，住宅用房補償安置的建筑面積按照被拆遷人原住宅用房建筑面積減去已經(jīng)改作非住宅用房建筑面積計算。如該面積低于本細則第三十九條、第四十條規定的有關(guān)低限標準的，其非住宅補償安置面積按照原住宅用房的建筑面積扣除低限標準面積計算；不扣除的，不再適用低限標準。

　　第六章 附則

　　第五十六條 拆遷范圍內按照規劃要求需保留的文物建筑和其他建筑，對房屋所有權人、承租人的補償安置，適用本細則。

　　第五十七條 拆遷市區國有土地夾雜部分集體所有土地上的房屋及其附屬物的，其拆遷補償安置辦法，按照本細則的規定辦理。

　　第五十八條 本細則所稱(chēng)符合安置條件的承租人，包括公有房屋的承租人、本細則第三十七條所列的承租人及本細則第三十二條、第三十四條第一款所列的私有住房承租人。

　　第五十九條 本細則規定的評估費、附屬物經(jīng)濟補償、臨時(shí)建筑經(jīng)濟補償、臨時(shí)安置補助費、搬家補助費、一次性經(jīng)濟補貼費的具體標準，由市房產(chǎn)管理局會(huì )同價(jià)格行政管理部門(mén)制定，報市人民政府批準后施行。

　　鎮海區、北侖區、鄞州區及江北區慈城鎮、莊橋鎮、洪塘鎮的前款所列費用、補償的具體標準由各區人民政府制定，報市人民政府批準后施行。

　　第六十條 本細則自2002年6月30日起施行。市人民政府1999年5月31日發(fā)布的《寧波市城市建設房屋拆遷管理實(shí)施細則》和2000年4月22日發(fā)布的《寧波市城市建設房屋拆遷管理實(shí)施細則若干補充規定》同時(shí)廢止。本細則施行前已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的，仍按原規定執行。