二○○三年九月二十五日

　　第一章　總則

　　第一條　為規范我市物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，根據國家及本市規定，制定本辦法。

　　第二條　物業(yè)管理招標投標應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

　　第二章　招標

　　第三條　物業(yè)管理招標人是依法提出招標項目，進(jìn)行招標的開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主大會(huì )或產(chǎn)權人。

　　物業(yè)管理招標由招標人依法組織實(shí)施。招標人可以自行組織實(shí)施招標活動(dòng)，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

　　物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規定。未經(jīng)招標人同意，招標代理機構不得轉讓代理業(yè)務(wù)。

　　招標代理機構不得為投標人提供其所代理的招標項目的咨詢(xún)服務(wù)。

　　第四條　物業(yè)管理招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。

　　招標人采取公開(kāi)招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時(shí)在北京市國土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市國土房管局”）網(wǎng)站上發(fā)布免費招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)、地址，招標項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，投標邀請書(shū)應當包含前款規定的事項。

　　第五條　招標人對投標人進(jìn)行資格預審的，應當在招標公告或者投標邀請書(shū)中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。

　　資格預審后的投標人一般不少于5個(gè)。

　　第六條　招標人應當根據招標項目的特點(diǎn)和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內容：

　　（一）招標人及招標項目簡(jiǎn)介；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內容及要求；

　　（三）對投標人及投標書(shū)的要求；

　　（四）評標方法和標準；

　　（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

　　（七）其他事項的說(shuō)明及法律法規規定的其他內容。

　　第七條　前期物業(yè)管理招標的招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)之前，到北京市居住小區管理辦公室備案；業(yè)主大會(huì )招標的，到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，招標人應填寫(xiě)《北京市物業(yè)管理招投標活動(dòng)備案表一》并提交以下材料：

　　（一）招標人資格證明文件（政府主管部門(mén)核發(fā)的項目建議書(shū)批復文件、產(chǎn)權證明或業(yè)主大會(huì )決議）；

　　（二）招標公告或者投標邀請書(shū)；

　　（三）招標文件；

　　（四）法律、法規規定的其他材料。

　　招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書(shū)。

　　第八條　公開(kāi)招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招標人對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第九條　招標人根據物業(yè)項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。如招標人對投標申請人提出疑問(wèn)的澄清內容造成招標文件的實(shí)質(zhì)性修改，招標人應以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

　　第十條　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　招標人設有標底的，標底在開(kāi)標前必須保密。

　　在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、投標方案等實(shí)質(zhì)內容進(jìn)行談判。

　　第十一條　通過(guò)招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規定時(shí)限完成：

　　（一）新建現售商品房物業(yè)應當在現售前30日完成；

　　（二）預售商品房物業(yè)應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　（三）自用物業(yè)，應當在入住前3個(gè)月完成；

　　（四）更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成。

　　第三章　投標

　　第十二條　本辦法所稱(chēng)投標人是響應招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目的能力；招標文件對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。

　　第十三條　投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。

　　投標文件應當包括以下內容：

　　（一）投標函；

　　（二）投標報價(jià)；

　　（三）物業(yè)管理方案；

　　（四）招標文件要求提供的其他材料。

　　第十四條　投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，將投標文件密封后送達招標文件指定地點(diǎn)。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標文件。在開(kāi)標前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間后送達的投標文件，為無(wú)效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第十五條　投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書(shū)面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第十五條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間后送達的補充或者修改的內容無(wú)效。

　　第十六條　投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人和其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會(huì )公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會(huì )成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章　開(kāi)標、評標和中標

　　第十七條　開(kāi)標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標地點(diǎn)應當為招標文件中指定的地點(diǎn)。開(kāi)標時(shí)，由所有投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、投標報價(jià)和投標文件的其他主要內容。

　　開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并存檔備查。

　　第十八條　開(kāi)標過(guò)程結束后應立即進(jìn)入評標程序。評標由評標委員會(huì )負責。評標委員會(huì )由招標人代表和有關(guān)物業(yè)管理專(zhuān)家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的2／3.

　　市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫。

　　評標委員會(huì )的專(zhuān)家人員，應當由招標人在開(kāi)標前3日內從市國土房管局組建的專(zhuān)家庫中以隨機抽取的方式確定。

　　第十九條　有下列情形之一的，不得擔任評標委員會(huì )成員：

　　（一）投標人或者投標人主要負責人的近親屬；

　　（二）與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系的；

　　（三）曾因在招標、評標以及其它與招標投標有關(guān)活動(dòng)中從事違法行為而受過(guò)行政處罰或刑事處罰的。

　　評標委員會(huì )成員有前款規定情形之一的，應當主動(dòng)提出回避。

　　第二十條　評標委員會(huì )成員的名單在開(kāi)標前應嚴格保密。

　　評標委員會(huì )成員應當客觀(guān)、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見(jiàn)承擔個(gè)人責任。

　　評標委員會(huì )成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　第二十一條　招標人應當保證評標在嚴格保密的情況下進(jìn)行。

　　評標委員會(huì )成員和與評標活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱(chēng)與評標活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評標委員會(huì )成員以外的因參與評標監督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。

　　第二十二條　評標委員會(huì )可以書(shū)面方式或者現場(chǎng)答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類(lèi)問(wèn)題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清和說(shuō)明或者補正。但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热荨?/p>

　　第二十三條　投標人資格條件不符合國家有關(guān)規定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進(jìn)行澄請、說(shuō)明或者補正的，評標委員會(huì )可以否決其投標。

　　評標委員會(huì )應當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。未能在實(shí)質(zhì)上響應的投標，應作廢標處理。

　　評標委員會(huì )發(fā)現投標人的報價(jià)明顯低于其他投標報價(jià)或者在設有標底時(shí)明顯低于標底，使得其投標報價(jià)可能低于其成本的，應當要求該投標人作出書(shū)面說(shuō)明并提供相關(guān)證明材料。投標人不能合理說(shuō)明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標委員會(huì )認定該投標人以低于成本報價(jià)競標，其投標應作廢標處理。

　　在評標過(guò)程中，評標委員會(huì )發(fā)現投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的，該投標人的投標應作廢標處理。

　　第二十四條　評標委員會(huì )應當根據招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。下列情況屬于重大偏差：

　　（一）投標文件沒(méi)有投標人授權代表簽字和加蓋公章；

　　（二）投標文件載明的招標項目完成期限超過(guò)招標文件規定的期限；

　　（三）投標文件附有招標人不能接受的條件；

　　（四）不符合招標文件中規定的其他實(shí)質(zhì)性要求。

　　投標文件有上述情形之一的，為未能對招標文件作出實(shí)質(zhì)性響應，并按本規定有關(guān)條款作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。

　　第二十五條　評標委員會(huì )根據本規定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足3個(gè)使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會(huì )可以否決全部投標。

　　投標人少于3個(gè)或者所有投標被否決的，招標人應當依法重新招標。

　　第二十六條　一般項目的評標活動(dòng)應在遞交投標文件截止日期后7日內完成，重點(diǎn)工程項目需在15個(gè)日內完成。

　　第二十七條　評標委員會(huì )完成評標后，應當向招標人提交書(shū)面評標報告。評標報告應當如實(shí)記載以下內容：

　　（一）評標委員會(huì )成員名單；

　　（二）開(kāi)標記錄；

　　（三）符合要求的投標一覽表；

　　（四）廢標情況說(shuō)明；

　　（五）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；

　　（六）經(jīng)評審的價(jià)格或者評分比較一覽表；

　　（七）經(jīng)評審的投標人排序；

　　（八）推薦的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜；

　　（九）澄請、說(shuō)明、補正事項紀要；

　　第二十八條　評標報告由評標委員會(huì )全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會(huì )成員可以書(shū)面方式闡述其不同意見(jiàn)和理由。評標委員會(huì )成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見(jiàn)和理由的，視為同意評標結論。評標委員會(huì )應當對此作出書(shū)面說(shuō)明并記錄在案。

　　第二十九條　招標人可以授權評標委員會(huì )直接確定中標人，也可以委托評標委員會(huì )推薦出中標候選人名單。

　　評標委員會(huì )推薦的中標候選人應當限定在1～3名，并標明排列順序。

　　招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標文件規定應當提交履約保證金而在規定的期限內未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。

　　排名第二的中標候選人因前款規定的同樣原因不能簽訂合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。

　　第三十條　在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、投標方案等實(shí)質(zhì)性?xún)热葸M(jìn)行談判。

　　第三十一條　中標人確定后，招標人應當在3日內向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，同時(shí)通知未中標人。中標通知書(shū)對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書(shū)發(fā)出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應當承擔法律責任。

　　第三十二條　招標人和中標人雙方應自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容就招標項目的管理簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標書(shū)中的內容。

　　第三十三條　招標人應當自與中標人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內，到原備案機關(guān)備案。備案時(shí)，招標人應填寫(xiě)《北京市物業(yè)管理招投標活動(dòng)備案表二》，并提交以下材料：

　　（一）評標委員會(huì )提供的評標報告；

　　（二）中標企業(yè)的投標文件；

　　（三）與中標企業(yè)簽訂的（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同正本；

　　（四）法律、法規規定的其他材料；

　　第三十四條　招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂合同后5個(gè)工作日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。

　　第三十五條　中標人接到中標通知書(shū)30日后，無(wú)正當理由不與招標人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同的，中標無(wú)效，投標保證金不予退還。給招標人造成損失的，中標人應予賠償。

　　招標人在發(fā)出中標通知書(shū)30日后，無(wú)正當理由不與中標人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同，給中標人造成損失的，招標人應予賠償。

　　第五章　附則

　　第三十六條　《北京市物業(yè)管理招投標備案表》由北京市居住小區管理辦公室統一印制。

　　第三十七條　本辦法自2003年12月1日起執行，《北京市物業(yè)管理招投標暫行辦法》（京國土房管物字［2001］258號）同時(shí)廢止。