浙江省物價(jià)局 浙江省建設廳關(guān)于印發(fā)《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法（試行）》的通知
浙價(jià)服[2005]80號

各市、縣（市、區）物價(jià)局、建委（建設局）、房地產(chǎn)管理局（處）：

　　現將《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。執行中的情況和問(wèn)題請及時(shí)反饋省物價(jià)局、省建設廳。本辦法實(shí)施前，按原來(lái)的價(jià)格管理形式，已由各級政府價(jià)格主管部門(mén)核定（確認）物業(yè)服務(wù)收費標準的，執行期限按原文件規定。

　　二○○五年年三月二十八日

　　浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法（試 行）

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我省行政區域內從事物業(yè)服務(wù)并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)施管理的各級政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)），均應遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費用。

　　第四條 省物價(jià)局會(huì )同省建設廳負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，制定全省物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法。市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和監督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课�、共用設施設備的使用管理和維護保養；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

　�。ㄈ�）公共綠地、花草樹(shù)木的養護管理；

　�。ㄋ模┕�共秩序維護和協(xié)助做好管理區域內的安全防范工作；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)的檔案資料管理；

　�。�六）物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內容。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的類(lèi)型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅小區（不包括別墅等高標準住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會(huì )成立以后的普通住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條 普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行分等級定價(jià)。各市、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)可參照《浙江省普通住宅小區物業(yè)服務(wù)收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)的《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（見(jiàn)附件），結合當地實(shí)際，制定本行政區域的物業(yè)服務(wù)等級考評辦法，并按照按質(zhì)論價(jià)、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級的收費參考標準，定期向社會(huì )公布。

　　普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規定各等級服務(wù)內容、服務(wù)標準的形式確定。同一城市范圍內物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區物業(yè)服務(wù)成本構成一般包括以下部分：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；

　�。ㄋ模┺k公費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　�。�六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�。ㄆ撸┙�(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用。

　　第九條 各普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、收費標準，在業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)管理企業(yè)（或開(kāi)發(fā)建設單位）按照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準后向當地價(jià)格主管部門(mén)申報；價(jià)格主管部門(mén)對其進(jìn)行考評并核定中準價(jià)格及浮動(dòng)幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)（或開(kāi)發(fā)建設單位）在核定的中準價(jià)格及浮動(dòng)幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　第十條 實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據住宅小區實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，依據所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準向當地價(jià)格主管部門(mén)申報物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準，并在價(jià)格主管部門(mén)核定的中準價(jià)和浮動(dòng)幅度內通過(guò)招標確定具體收費標準。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務(wù)收費時(shí)，應向價(jià)格主管部門(mén)提交工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)收費的申請報告、住宅小區物業(yè)管理的具體實(shí)施方案及成本測算等資料。

　　實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)提交物業(yè)服務(wù)收費申請報告、小區設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務(wù)方案等資料。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關(guān)明碼標價(jià)的規定，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )（或開(kāi)發(fā)建設單位）與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督。

　　業(yè)主或業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行審計。

　　第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨按實(shí)另行分攤，具體由各地價(jià)格主管部門(mén)確定。無(wú)電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

　　第十九條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等企業(yè)應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會(huì )簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時(shí)限向業(yè)主、使用人收��；未作約定的，預收期不得超過(guò)12個(gè)月。

　　物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費的，其它部門(mén)和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十三條 對住宅小區實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的車(chē)輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，按政府價(jià)格主管部門(mén)相關(guān)規定執行，政府價(jià)格主管部門(mén)未作規定的，由委托雙方協(xié)商確定。

　　第二十四條 違反本辦法規定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條 本辦法由省物價(jià)局負責解釋。

　　第二十六條 本辦法自2005年5月1日起施行。各地可根據本辦法并結合當地的實(shí)際制訂物業(yè)服務(wù)收費的實(shí)施細則，并報省物價(jià)局、省建設廳備案。