從房地產(chǎn)投資的慣例來(lái)看，房地產(chǎn)投資者很少完全以資本金（權益資金）投入。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，金融的支持變得不可缺少，房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要形式之一?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十六條規定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法以抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。”作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件：

    一是，抵押房地產(chǎn)必須是合法的，當債務(wù)到期不能清償時(shí)能夠依法處置；

    二是，抵押房地產(chǎn)依法處置后的價(jià)值應當不小于貸款的本息之和。要實(shí)現上述要求，就必須在房地產(chǎn)抵押貸款前，對擬抵押房地產(chǎn)權屬的合法性進(jìn)行調查，房地產(chǎn)抵押行為的合法性進(jìn)行審查，對抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行中立、科學(xué)、客觀(guān)的估價(jià)，只有這樣才能有效保證房地產(chǎn)金融的順利運行，有效防范房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

　　一、通過(guò)房地產(chǎn)抵押估價(jià)可以真實(shí)披露抵押房地產(chǎn)的權屬狀況，防范抵押房地產(chǎn)權屬存在瑕疵帶來(lái)的處置分險。擬抵押房地產(chǎn)是否合法抵押可以通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)活動(dòng)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)調查披露。依據《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令98號）規定，以下房地產(chǎn)不得設定抵押權：

    （1）權屬有爭議的房地產(chǎn)；

    （2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

    （3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他房地產(chǎn)；

    （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

    （5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

    （6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。由于涉及各方關(guān)系比較復雜，非專(zhuān)業(yè)人員難以勝任抵押房地產(chǎn)權屬合法性的調查，必須由具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗的房地產(chǎn)估價(jià)師才能勝任。

　　二、通過(guò)房地產(chǎn)抵押估價(jià)可以調查房地產(chǎn)抵押行為的合法性，防范房地產(chǎn)抵押行為不規帶來(lái)的操作風(fēng)險?！稉７ā?、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令98號）等法律、法規，對房地產(chǎn)抵押行為做出了很多具體的規定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范圍的土地必須同時(shí)抵押、國有企業(yè)和事業(yè)單位的房地產(chǎn)抵押必須符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規定、集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)集體企業(yè)職工代表大會(huì )通過(guò)并報上級主管機關(guān)備案、共有房地產(chǎn)的抵押必須征得共有人的書(shū)面同意、預購商品房的抵押必須符合商品房預售條件等等。這些條件也是相當復雜，離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師細致的工作。房地產(chǎn)抵押行為是否符合相關(guān)法律法規，需要由房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行調查認定。

　　三、通過(guò)房地產(chǎn)抵押評估可以客觀(guān)地判斷房地產(chǎn)抵押價(jià)值，防范抵押房地產(chǎn)價(jià)值判斷不客觀(guān)帶來(lái)的價(jià)值風(fēng)險。從理論上來(lái)講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應當是假設債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償的款額后的余額。由于房地產(chǎn)同時(shí)具有獨一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，無(wú)論從專(zhuān)業(yè)能力要求，還是從防范風(fēng)險的角度看，金融機構很難依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，更難以預測處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)值。因此，只有委托房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨立、客觀(guān)、公正的估價(jià)原則，根據抵押房地產(chǎn)的特性，按照嚴謹的估價(jià)程序，運用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響抵押房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎上，才能確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，并可以接受金融機構的委托，對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)估價(jià)，形成對抵押房地產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)監測機制。

　　由于金融機構在房地產(chǎn)抵押貸款活動(dòng)中，按照房地產(chǎn)估價(jià)結果，確定貸款額度，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)與房地產(chǎn)抵押貸款活動(dòng)相互關(guān)聯(lián)。

    近些年來(lái)，在中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )的帶領(lǐng)組織下，我國房地產(chǎn)估價(jià)界的專(zhuān)家和學(xué)者，加大對抵押房地產(chǎn)估價(jià)的研究力度，及時(shí)學(xué)習和掌握新的經(jīng)濟發(fā)展脈絡(luò )和學(xué)科研究方向，適應金融環(huán)境變化的客觀(guān)要求，總結出適合房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)特點(diǎn)的新方法和新標準，指導房地產(chǎn)估價(jià)機構做好房地產(chǎn)抵押估價(jià)工作，有效地推動(dòng)了我國房地產(chǎn)抵押估價(jià)工作的整體發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)不僅為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)架起一座連接的橋梁，而且成為有效防范金融風(fēng)險的屏障。