在國內部分地區出現房地產(chǎn)泡沫化苗頭的時(shí)候，如何進(jìn)行“理性的商業(yè)房地產(chǎn)投資”、規避可能存在的投資風(fēng)險已成為房地產(chǎn)界面臨的共同問(wèn)題，北京日前舉辦了首屆國際商業(yè)房地產(chǎn)投資論壇，來(lái)自國內外的專(zhuān)家學(xué)者圍繞上述主題，對房地產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)行了再評估，同時(shí)交流了國際房地產(chǎn)界規避投資風(fēng)險的先進(jìn)理念和投資手段。同質(zhì)化和地價(jià)提高導致空置

　　建設部科技委副主任、中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生教授在論壇上介紹了美國政府新的住宅開(kāi)發(fā)戰略即“高明的增長(cháng)、高明的選擇”后，對目前我國房地產(chǎn)業(yè)的現狀提出了尖銳批評。聶梅生指出，當前我國各地的住宅建設仍然以小區的形式發(fā)展，而且項目規模越來(lái)越大，小區之間雷同性很強，多數定位在中、高密度的中高收入住宅。在多數居民有了一套享受房改的住宅后，市場(chǎng)是否還需要如此之多的雷同住宅？這恐怕是最近中高檔住宅出現空置的原因之一。

　　我國土地資源本來(lái)就很緊張，應當研究多種形式的合理的土地開(kāi)發(fā)模式，以便有效地利用土地。由于各地開(kāi)始進(jìn)行土地招投標，小區的容積率必然受制于土地價(jià)格，甚至在郊區和中小城市，開(kāi)發(fā)商也不得不建中高層住宅小區，結果是提高了造價(jià)，不少地方由于市場(chǎng)不接受而形成空置。無(wú)限制地進(jìn)行圈地運動(dòng)，進(jìn)行擴張式土地開(kāi)發(fā)是外延型發(fā)展，而激活舊城區和近郊市場(chǎng)以促進(jìn)內涵型發(fā)展，是全球公認的通用良策，我們何樂(lè )而不為呢？

　　聶梅生指出，近年來(lái)低密度住宅的開(kāi)發(fā)并不成熟，不少別墅追求大面積、超豪華，其實(shí)并不適用。美國獨立式住宅發(fā)展了100年，2001年的主力戶(hù)型仍然是面積在112-186平方米之間的三居室住宅，而我國的別墅大多數在200平方米以上，甚至大到了1000平方米，其實(shí)，面積大并不是低密度住宅的主要因素，對低密度住宅急需進(jìn)行引導和規范，以免造成資源的浪費和形成空置。

　　如何看待房地產(chǎn)的升值潛力

　　如何看待房地產(chǎn)的升值，美國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )國際委員會(huì )主席Gail Lyons女士認為，升值就是房地產(chǎn)價(jià)值的年增加。一項房地產(chǎn)即使不升值，其投資也應是“有意義”的。房地產(chǎn)的升值率隨著(zhù)市場(chǎng)狀況及政治經(jīng)濟變動(dòng)而波動(dòng)。土地供應量固定而人口及其需求不斷增加是房地產(chǎn)升值的原因。房地產(chǎn)在需求減少、供應增加的情況下也可能貶值。能預測房地產(chǎn)升值率的未來(lái)走勢嗎？Gail Lyons認為不能。那么怎樣使一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為一項好的投資呢？Gail Lyons給出了五個(gè)因素：高收入、低支出、低利率、高升值、低稅收。

　　在另外的主題演講中，Gail Lyons歸納了成功的住宅房地產(chǎn)的一些特征：一是財產(chǎn)權。能夠自由購買(mǎi)和出售財產(chǎn)權；能夠利用財產(chǎn)權作為抵押品。二是抵押融資。禁止無(wú)抵押貸款購買(mǎi)房屋；以市場(chǎng)利率借貸并實(shí)施抵押物扣押制度；多種抵押貸款產(chǎn)品可供選擇；穩定和資金流；通過(guò)抵押資產(chǎn)的證券化分散風(fēng)險。

　　比股票債券穩定的投資回報

　　國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師即CCIM協(xié)會(huì )課程委員會(huì )前任主席、美國的Larry K·B aum gardner介紹了商業(yè)房地產(chǎn)在美國的運作情況。他認為，房地產(chǎn)投資的現實(shí)收入主要受回報預期的影響，并與投資人對風(fēng)險的承受能力息息相關(guān)。同時(shí)，收入流的持久性也對目標收益構成影響，即長(cháng)期租賃較之短期行為更安全，風(fēng)險更小。

　　房地產(chǎn)周期對投資也有影響。低風(fēng)險投資歷來(lái)對于這種周期性沖擊更具抵抗力�！巴顿Y等級”租客擁有的單一出租物業(yè)就不曾受到國家及地方經(jīng)濟滑坡的嚴重影響。在過(guò)去的20年中，這種投資的資本化率一直穩定在8%-9.25%這樣1.25%的區間內。

　　CCIM教育部副主席Joseph A·Fisher認為，房地產(chǎn)投資有四種不同的類(lèi)型：個(gè)人權益者，如大型個(gè)人投資者；公共權益者，如房地產(chǎn)投資信托；個(gè)人債務(wù)型，如銀行、養老基金、保險公司；公共債務(wù)型，如抵押貸款證券。房地產(chǎn)投資在混合資產(chǎn)組合中是一個(gè)十分重要的要素，具有高風(fēng)險、調整后的收益率、富有競爭性的名義回報率、較高的穩定性以及相對于通貨膨脹而言的套期保值的作用。在經(jīng)濟整體下滑、回報率較低、其它資產(chǎn)投資不穩定性增加的情況下，房地產(chǎn)作為能產(chǎn)生穩定收入的投資項目越來(lái)越具有吸引力。

　　據估計，美國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的規模在4.3萬(wàn)億到4.6萬(wàn)億美元之間。根據Lend Lease房地產(chǎn)調研機構和Rosen咨詢(xún)顧問(wèn)集團的統計，美國估計有2萬(wàn)億美元的房地產(chǎn)投資項目由房地產(chǎn)投資信托、儲蓄機構、商業(yè)銀行、保險公司和養老基金持有，而養老基金和房地產(chǎn)投資信托又處于主要地位，各占機構股權投資總額的40%，此外，機構投資者還持有1.68億美元的債務(wù)投資項目。

　　根據美國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )和NCREIF指數，在過(guò)去20年，當股票紅利收入下降時(shí)，房地產(chǎn)投資收益就會(huì )上升，反之則下降。分析顯示，股票在10年期和20年期的投資項目中表現良好，而房地產(chǎn)在1年期、3年期、5年期的投資項目中占優(yōu)勢。在1934年到2000年，根據Lend Lease調研報告，標準普爾500指數有18個(gè)年度出現負增長(cháng)，而房地產(chǎn)行業(yè)只有3個(gè)年度。自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)投資在養老基金投資組合中總資產(chǎn)的比重已經(jīng)由2%提高到4%，房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)股權投資比例已占到了40%，寫(xiě)字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資信托的股權投資方面已占到了20%.