摘要： “城中村”引發(fā)的一系列社會(huì )問(wèn)題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著(zhù)一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。

    關(guān)鍵詞： 城市規劃

    走進(jìn)“城中村”，有一種歷史與現實(shí)、城市和鄉村交融的復雜感覺(jué)。

    由于歷史因素，“城中村”存在諸多問(wèn)題：建筑密度高，村內“一線(xiàn)天”、“握手樓”比比皆是，路面較窄，消防車(chē)難以通行，電線(xiàn)則亂拉亂扯，門(mén)窗則鐵欄圍死，消防隱患重重。房屋布局混亂，違法用地和違章建筑屢禁不止，環(huán)境衛生、生活服務(wù)等配套設施嚴重不足，“臟、亂、差”現象比較普遍，成為藏污納垢的場(chǎng)所，有礙城市景觀(guān)，社會(huì )治安問(wèn)題突出。

    “城中村”引發(fā)的一系列社會(huì )問(wèn)題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著(zhù)一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。

    “城中村”改造涉及戶(hù)籍制度、土地利用制度、財政體制、投融資體制、城市管理體制、行政管理體制等復雜問(wèn)題，國家的法律法規并沒(méi)有明確統一的規定，因而在操作上也沒(méi)有統一、強硬的做法。只能因地制宜，成熟一個(gè)，改造一個(gè)，甚至“一村一策”。目前，國內很多城市都在開(kāi)展“城中村”改造工作，現將部分城市的有關(guān)做法搜集如下：

    武漢：

    1、立法，從源頭上加以控制。已就農村集體所有制土地征用和農村房屋拆遷制定相關(guān)辦法；

    2、有情操作。農民靠土地生存，在改造過(guò)程中要考慮他們的利益；

    3、按照“全部拆除、局部改造、基本保留”三種模式，進(jìn)行統一規劃改造。

    昆明：

    1、統一規劃管理，編制新村建設和舊村改造計劃，按審批程序辦理用地、建房手續，使農村建房按規劃有序進(jìn)行；

    2、打破原行政界限，符合規劃的“城中村”按住宅小區高標準建設，不符合城市規劃的“城中村”，整體搬遷；

    3、加大對“城中村”土地的盤(pán)活力度，進(jìn)行“整合優(yōu)化”；

    4、“城中村”集體土地轉為國有后，為原村民建立社會(huì )保障制度，以解決他們的生計出路和后顧之憂(yōu)；

    5、適量減少城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供給，用優(yōu)惠政策引導房地產(chǎn)商介入“城中村”改造。

    廣州：

    1、“城中村”分為A、B、C三類(lèi)，近期改造A、B類(lèi)；A類(lèi)：完全沒(méi)有農用地的農村，且已經(jīng)完全被城市包圍B類(lèi)：有小量農用地的農村和處于城市近期重點(diǎn)建設區域的農村C類(lèi)：有較多農用地的農村和近期不列入重點(diǎn)建設區域的農村

    2、改造建設原則一是政府不直接投資，二是不采取商品房開(kāi)發(fā)的形式；

    3、確定試點(diǎn)村（共7個(gè)）；

    4、待試點(diǎn)工作完成后總結經(jīng)驗，再正式出臺政策法規；

    5、新的農民公寓建設和舊村改造同時(shí)進(jìn)行；

    6、“三個(gè)一點(diǎn)”落實(shí)資金；
     1）村出一部分自有資金、村民集資或籌措銀行優(yōu)惠貸款等；
     2）所在區政府財政拿出一部分資金，專(zhuān)款用于改造；
     3）廣州市政府實(shí)施優(yōu)惠政策和建設部分市政基礎設施、公共配套設施。

    7、市改造領(lǐng)導小組成立，區相應設立區一級的改造領(lǐng)導小組。

    市負責對“城中村”改造的重大問(wèn)題決策，制訂有關(guān)的政策規定，審批“城中村”改造方案等，區負責本區“城中村”試點(diǎn)村改造的領(lǐng)導、管理工作和規劃方案、實(shí)施方案的編制工作。

    深圳：

    1、堅持“自行改造、整體重建”原則，村股份公司實(shí)行“統一組織、統一設計、統一建設、統一管理”；

    2、靈活融資落實(shí)資金：
     1）股份公司擔保、銀行貸款、區政府貼息；
     2）在建戶(hù)集資，工程竣工后，銀行把貸款轉成樓宇按揭貸款，各戶(hù)按揭年限三到十年不等；
     3）區政府撥出部分啟動(dòng)資金，作為基建前期市政配套建設補助費；
     4）用優(yōu)惠政策刺激房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介入。

    3、村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業(yè)用地，同樣與住宅用地一樣免交有關(guān)費用，并納入統一規劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村居民共同享有。

    珠海：

    1、采取“政府決定，政策推動(dòng)，市場(chǎng)運作”的原則；

    2、實(shí)現了五大轉變：在戶(hù)籍方面，舊村居民轉變成了城市居民；在土地方面，舊村集體土地轉變成了國有土地；在管理體制方面，舊的村民委員會(huì )轉變成了居委會(huì )；在經(jīng)濟形式方面，農村集體經(jīng)濟組織轉變?yōu)槌鞘泄煞萁?jīng)濟實(shí)體；在物質(zhì)形態(tài)方面，城中舊村轉變?yōu)槌鞘形拿魃鐓^。