我國加入WTO以后，經(jīng)濟趨于全球化。由于投資多元化、資金來(lái)源多元化、利益主體多元化的格局，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。筆者結合我國目前的現狀，通過(guò)施工階段全過(guò)程造價(jià)控制的范圍及實(shí)施，闡述工程造價(jià)咨詢(xún)對今后規范房地產(chǎn)市場(chǎng)、提高投資效益、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展的必要性和重要性。

　　一、施工階段全過(guò)程造價(jià)控制的范圍

　　建設項目開(kāi)發(fā)需經(jīng)過(guò)三個(gè)階段：決策階段、設計階段、實(shí)施階段（招標階段、施工階段、竣工驗收階段），施工階段是項目實(shí)施的最關(guān)鍵階段。施工階段全過(guò)程造價(jià)控制之目標，是指在工程開(kāi)工至竣工的整個(gè)施工期間，造價(jià)咨詢(xún)業(yè)的注冊造價(jià)工程師，根據現行的法律、法規和有關(guān)規定等，運用科學(xué)的計算方法和切合實(shí)際的計價(jià)依據，合理地確定和有效地控制項目的施工圖預算價(jià)、承包合同價(jià)、工程結算價(jià)等。

　　傳統的工程審價(jià)，通常是辦理工程竣工結算時(shí)一次性投入進(jìn)行。盡管工程審價(jià)形式上核減了部分費用降低了工程造價(jià)，但實(shí)際作用僅僅是核定最終的工程價(jià)款。而施工階段全過(guò)程造價(jià)控制，無(wú)論在服務(wù)范圍、咨詢(xún)內容、工作性質(zhì)等方面，均異于傳統的工程審價(jià)模式。施工階段全過(guò)程造價(jià)控制的特征是：造價(jià)工程師在整個(gè)施工階段，對工程造價(jià)整體實(shí)施動(dòng)態(tài)的、事先的、主動(dòng)的造價(jià)控制。工程造價(jià)的監控性能已由粗獷型轉變?yōu)榧毮佇�，由滯后性轉變?yōu)槌�前性，更能適應市場(chǎng)經(jīng)濟變化和業(yè)主委托需求。根據委托內容，注冊造價(jià)工程師可以相應提供綜合性的造價(jià)咨詢(xún)跟蹤服務(wù)。目前，我國施工階段全過(guò)程造價(jià)控制范圍主要包括：審查各類(lèi)建設工程合同（協(xié)議），提供有關(guān)造價(jià)控制和降低造價(jià)的合理化建議，編制工程用款計劃書(shū)及現金流量圖表，進(jìn)駐工地參加施工例會(huì )提供現場(chǎng)服務(wù)，審核月工作量報表及工程預付（進(jìn)度）款，編制及審核施工圖預算，成型鋼筋總量全面（重點(diǎn)）審查，調整工程預算控制目標，編制工程造價(jià)動(dòng)態(tài)分析，審查設計變更、簽證或其它工程費用，提供工程索賠和反索賠咨詢(xún)、材料（含甲供料等）、設備及綠化價(jià)格咨詢(xún)，分階段審核工程預（結）算，有關(guān)工程造價(jià)信息及法規等咨詢(xún)，提供全套工程造價(jià)控制檔案材料，撰寫(xiě)整體工程造價(jià)咨詢(xún)報告等。

　　由于造價(jià)咨詢(xún)的及時(shí)性，整個(gè)施工階段，造價(jià)工程師事先解決了涉及造價(jià)和有關(guān)費用等系列問(wèn)題，尤其是有關(guān)造價(jià)控制和降低造價(jià)的合理化建議，對降低項目建設成本，以及對施工的工期、質(zhì)量控制等都能起到保證和促進(jìn)作用。

　　二、施工階段全過(guò)程造價(jià)控制的實(shí)施

　　造價(jià)工程師在具體實(shí)施過(guò)程中，應做到誠實(shí)信用、優(yōu)質(zhì)高效、開(kāi)拓創(chuàng )新，不斷研究操作方法和技巧，以求事半功倍之效率。由于項目的差異性，造價(jià)控制的側重點(diǎn)略有不同，以下介紹若干實(shí)用的造價(jià)控制操作方法和技巧。

　　l.編制施工階段全過(guò)程造價(jià)控制實(shí)施方案

　　實(shí)施方案是進(jìn)行造價(jià)控制的綱領(lǐng)性文件。根據委托合同的要求，結合項目的特點(diǎn)，編制施工階段全過(guò)程造價(jià)控制實(shí)施方案，主要內容有工程概況；造價(jià)控制組織機構；造價(jià)控制流程；各階段咨詢(xún)內容；可行的工作計劃等。合理有序地安排造價(jià)工程師進(jìn)駐現場(chǎng)咨詢(xún)服務(wù)。

　　2.有關(guān)造價(jià)控制及降低造價(jià)的合理化建議

　　根據現行的有關(guān)規定和工程合同的精神，注冊造價(jià)工程師運用造價(jià)咨詢(xún)的科學(xué)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，針對項目的具體特點(diǎn)，為業(yè)主及時(shí)提供有關(guān)造價(jià)控制及降低造價(jià)的合理化建議。

　　3.縱觀(guān)全局、把握重點(diǎn)

　�。╨）審查工程合同（協(xié)議）。首先，審查合同（協(xié)議）的合法性。合同（協(xié)議）的精神和文本格式，是否符合現行的有關(guān)法律、法規、政策和項目招投標的精神等。其次，審查合同（協(xié)議）的合理性。語(yǔ)言文字是否簡(jiǎn)煉、規范、嚴謹，重點(diǎn)避免日后索賠的伏筆；有關(guān)條款的描述是否清晰；費用和計算數據有否誤差；有關(guān)合同附表、附錄和簽章手續是否齊全等。

　�。�2）審查設計變更及簽證費用。首先定性審查。是否有合法的手續和依據；是否符合現行的有關(guān)規定、施工合同和項目招投標精神；內容反映是否準確，是否有變相的重復計取等。其次定量審查。文字表述是否明了，防止產(chǎn)生新的矛盾和分歧；費用計算方法和結果是否正確；相應的附件是否齊全等。

　　4.審查計劃及步驟

　�。╨）首先須吃透工程合同及項目招投標精神，熟悉和了解項目的特點(diǎn)、取費標準和優(yōu)惠條件等；其次再審查工程預（結）算。

　�。�2）審查工程預（結）算。先審查定額（換算）、材料價(jià)格（補差）、取費標準等；再審查設計變更及經(jīng)濟簽證等費用，最后計算工程量審查工程圖紙部分的費用。

　�。�3）計算圖紙工程量。先分部工程計算，后單位工程匯總；運用統籌原理，避免工程量重復計算，盡量利用前面已計算的數據。要求計算層次清楚，計算式一目了然，便于回憶、復核、會(huì )談。

　　5.規范管理、按設定流程操作（繪制相關(guān)圖表）

　　規范操作提高效率。實(shí)踐證明了成功的項目造價(jià)控制，必須有參與建設的各有關(guān)單位的精誠團結和通力合作。

　�。╨）業(yè)主、審價(jià)、監理、施工四方職責關(guān)系圖。以圖表形式明確各方職責范圍及有關(guān)造價(jià)控制的申報、審核、反饋等要求。

　�。�2）工作量月報表及工程付款流程圖。以圖表形式明確工作量月報表及工程付款的申報、審核、反饋等程序要求。

　�。�3）設計變更及核定單（簽證）費用操作流程圖。以圖表形式明確設計變更及核定單（簽證）費用的申報、審核、反饋等要求。

　�。�4）材料（設備）價(jià)格費用審核流程圖。以圖表形式明確材料（設備）價(jià)格費用的申報、審核、反饋等程序要求。

　�。�5）分階段辦理工程預（結）算流程圖。以圖表形式明確分階段辦理工程預（結）算的申報、審核、反饋等要求。

　　嚴格按流程操作，凡不符合規定的，均退回上一級流程。

　　6.咨詢(xún)形式靈活多樣化

　�。╨）施工現場(chǎng)辦公：根據委托合同的約定，造價(jià)工程師可以長(cháng)駐或定期、不定期地去施工現場(chǎng)，對造價(jià)控制進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理。

　�。�2）利用現代化工具辦公：造價(jià)工程師可遠距離利用電話(huà)、傳真、郵件等進(jìn)行造價(jià)控制。

　�。�3）口頭咨詢(xún)解答：在施工現場(chǎng)或有關(guān)施工例會(huì )及協(xié)調會(huì )上，造價(jià)工程師直接（間接）地就造價(jià)控制問(wèn)題，進(jìn)行口頭咨詢(xún)解答。

　�。�4）書(shū)面咨詢(xún)報告：如審查變更、簽證費用或材料價(jià)格的咨詢(xún)意見(jiàn)；分階段工程結算的審價(jià)報告；撰寫(xiě)整體工程造價(jià)咨詢(xún)報告等。

　　7.具體工作方法（傳統法與創(chuàng )新法有機結合）

　�。╨）傳統法：全審法、重點(diǎn)法、熟記法、經(jīng)驗法。全審法是指對項目逐項全面細致地進(jìn)行審查；重點(diǎn)法是指對項目某重點(diǎn)部位進(jìn)行審查；熟記法是指通過(guò)熟記常用的公式、數據、說(shuō)明、規則、標準、分析等資料，對項目進(jìn)行審查；經(jīng)驗法是指不斷總結成功經(jīng)驗，收集和利用有價(jià)值的基礎數據，重點(diǎn)審查那些預（結）算中容易誤算、漏算、重算、高估冒算之部位。

　�。�2）創(chuàng )新法：分解法、查詢(xún)法、調查法�？蓪�單項（單位）工程分解為若干單位（分部）工程，分階段辦理工程預（結）算；材料（設備）價(jià)格詢(xún)價(jià)時(shí)，可利用專(zhuān)業(yè)報刊、信息網(wǎng)絡(luò )等查詢(xún)；走訪(fǎng)供應商或進(jìn)行市場(chǎng)調查等獲悉有關(guān)價(jià)格及信息。

　　8.審查思路方法

　�。� l）審查思路清晰：順序合理、層次分明；主次劃分、先主后次；先易后難、先簡(jiǎn)后繁；先小后大、先分后合。

　�。�2）審查思路靈活：既有堅定的原則性（剛性），又需適度的靈活性（柔性）。根據市場(chǎng)形成價(jià)格的導向，結合市場(chǎng)價(jià)格幅度差的情況，原則性與靈活性有機結合。

　　9.編制技巧（編制工程預結算）

　�。╨）計算工程量：應考慮計算先后順序的合理性。先分項后分部；先下部后上部；先基礎后主體；先結構后建筑；先建筑后裝飾：先建筑后安裝；先門(mén)窗后墻體；先砼結構后其它結構等。

　�。�2）電腦操作：熟悉各專(zhuān)用軟件的功能，充分利用電腦的復制、粘貼、替換、換算及價(jià)格信息等作用，提高計算的準確率和工作效率；匯總表的數據運算應設定電算，盡量少用心算或手工計算。

　　10.審查技巧

　�。╨）審查建設工程合同（協(xié)議）：先審合法性，后審合理性。

　�。�2）審查設計變更及簽證費用：先定性審查，后定量審查。如發(fā)現設計變更及簽證等費用，已直接（間接）地包含在合同或有關(guān)定額規定（直接費或綜合費率）的費用中，則不必再定量審查。

　�。�3）審查工程結算費用：先審設計變更及核定單（簽證）等費用，后審工程圖紙部分費用�？煞乐乖O計變更及簽證等費用重復計取。

　　ll.會(huì )商技巧

　�。╨）尊重對方與審查權威相結合；原則性與靈活性相結合。

　�。�2）議題順序合理：先易后難、先小后大。談判方法靈活：抓大放小、細中有粗。

　�。�3）講究會(huì )談節奏感：思路清晰、善于主持、充分協(xié)調；注重語(yǔ)言藝術(shù)，機智幽默，努力營(yíng)造一種輕松友好的會(huì )談氣氛。

　�。�4）審時(shí)度勢：察言觀(guān)色、反映敏捷、應變能力強；掌握主動(dòng)權，抓住瞬息機遇，利用對方心態(tài)，設法調動(dòng)對方會(huì )談積極性。

　�。�5）駕馭全局：及時(shí)總結、引導、求同存異；善于尋找、捕捉談判的“突破口”；一旦達成共識，應立即會(huì )簽紀要，以防不測。

　　三、施工階段全過(guò)程造價(jià)控制的案例

　　下面通過(guò)若干實(shí)用案例，以說(shuō)明施工全過(guò)程造價(jià)控制的重要性。

　　l.審查施工合同的合法性、合理性

　　一般來(lái)講，發(fā)包方對合同簽約持慎重認真的態(tài)度。但也不排除由于受專(zhuān)業(yè)限制等綜合因素，某些業(yè)主對施工合同的合法性、合理性缺乏深刻的理解。某二類(lèi)工程的施工合同，由于業(yè)主簽訂合同時(shí)疏忽（實(shí)質(zhì)上對合同條文涵義似懂非懂），土方外運費單價(jià)包干40元／立方，后面未明確注明“稅前計取”四字。承包商編報工程結算時(shí)，按上海市有關(guān)規定，可以單價(jià)45元／立方進(jìn)直接費，計取綜合費率后（該工程綜合費率127.578％），其單價(jià)內涵實(shí)際己變?yōu)?7.41元／立方，再稅前扣除5元／立方。從現象上土方外運費單價(jià)的相對數仍為（45-5＝）40元／立方，但實(shí)際上土方外運費結算單價(jià)是（57.41-5＝）52.41元／立方，結算單價(jià)高出了包干單價(jià)12.41元／立方。以該工程發(fā)生2萬(wàn)立方土方量計算，則業(yè)主需多支付24.82萬(wàn)元。

　　某施工合同注明開(kāi)辦費為零。從字面理解“開(kāi)辦費為零”，即合同總價(jià)中無(wú)開(kāi)辦費。實(shí)際有兩層涵義：一是施工方報價(jià)（中標價(jià)）中，已將原開(kāi)辦費若干元，經(jīng)優(yōu)惠后降至為零，說(shuō)明合同總價(jià)中盡管形式上未有開(kāi)辦費的數額，但實(shí)際內涵已包含了開(kāi)辦費。二是施工方報價(jià)時(shí)確實(shí)未考慮開(kāi)辦費，即合同總價(jià)中形式和內涵均未包含開(kāi)辦費。由于“開(kāi)辦費為零”是個(gè)不確定因素，屬于日后索賠的伏筆。造價(jià)咨詢(xún)機構分別向業(yè)主和施工方了解，得知該“開(kāi)辦費為零”性質(zhì)屬于第一種。造價(jià)工程師及時(shí)撰寫(xiě)了合理化建議，向業(yè)主說(shuō)明此類(lèi)問(wèn)題嚴重性，同時(shí)提出彌補的方法和步驟。業(yè)主高度重視，并立即按造價(jià)咨詢(xún)所示方法，先發(fā)函至施工方補充注明開(kāi)辦費是報價(jià)優(yōu)惠后為零的真實(shí)情況。然后，由造價(jià)工程師組織業(yè)主和施工方會(huì )商，以紀要形式明確該合同“開(kāi)辦費為零”的定義，徹底消除了索賠的隱患，僅此項業(yè)主節約了數十萬(wàn)元費用。因此前施工方已將屬于開(kāi)辦費的內容和費用，以簽證的形式正式申報，業(yè)主且同意受理。

　　2、審查設計變更及簽證費用

　　整個(gè)施工過(guò)程中，難免發(fā)生一些設計變更及經(jīng)濟簽證等現象。如何處理此類(lèi)設計變更及經(jīng)濟簽證費用，將直接影響到整體工程造價(jià)。如某工程設計為10厘米厚鋼筋砼樓板，已能滿(mǎn)足荷載要求，現施工方提出水電埋管難度較大，為便于施工，要求設計變更為12厘米厚樓板；原設計為C25級砼，施工方為提前拆模加快進(jìn)度，要求改用C30級砼。設計單位僅從設計角度考慮，同意將板厚10厘米改為12厘米；C25改用C30級砼。業(yè)主認為設計已認可不會(huì )有問(wèn)題，也簽章同意。到了工程結算時(shí)，因手續齊全審價(jià)只能按12厘米厚樓板和C30級砼計入工程造價(jià)。其樓板增厚2厘米和C30與C25級砼的差價(jià)均由業(yè)主承擔，工程造價(jià)無(wú)形提高。如實(shí)施全過(guò)程造價(jià)控制，造價(jià)工程師在跟蹤服務(wù)時(shí)，就會(huì )提出不同意樓板增厚2厘米和改用C30級砼的咨詢(xún)意見(jiàn)。因為此類(lèi)問(wèn)題屬于施工組織設計中技術(shù)措施，有經(jīng)驗的承包商都有辦法處理此事，且技術(shù)措施費以開(kāi)辦費形式包干使用，一般不予調整。施工方要改厚樓板或代用高級別砼，其差價(jià)只能由施工方自行消化（實(shí)際上施工方已在工期方面得益），不能轉嫁至業(yè)主。

　　又如打樁釋放孔、防震溝、安全防護欄桿等費用。因屬于技術(shù)措施費、安全施工措施費，且以開(kāi)辦費形式在合同總價(jià)中包干使用，故不允許再以簽證形式重復計取。而實(shí)際施工中，某些施工方卻有意無(wú)意要求業(yè)主辦理現場(chǎng)簽證。

　　目前，我國施工階段全過(guò)程造價(jià)控制工作，仍處于發(fā)展的初級階段。工程造價(jià)咨詢(xún)機構也在不斷實(shí)踐中總結成功的經(jīng)驗，規范執業(yè)行為。