第一部分：規劃管理實(shí)例評析
　　
　　實(shí)例一：
　　
　　2001年12月21日，某市中級人民法院對個(gè)體工商戶(hù)林某不服規劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。
　　
　　上訴人林某在辦理未報批手續的情況下，擅自于2000年6月將將其經(jīng)營(yíng)的精研塑料廠(chǎng)從該市某某鎮北海路遷至該鎮新工業(yè)區，增設了八臺切割機，新建了擠塑車(chē)間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規劃局和環(huán)保局聯(lián)合執法，經(jīng)過(guò)調查、取證和組織聽(tīng)證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書(shū)》，認定上述行為違反了《城市規劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續并處罰款3萬(wàn)元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷(xiāo)處罰決定，林某認為自己是個(gè)個(gè)體工商戶(hù)，不屬于建設單位，另外，工廠(chǎng)搬遷經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門(mén)、計劃管理部門(mén)批準的項目，故不屬于建設項目。
　　
　　實(shí)例一評析、
　　
　　1、根據城市規劃法，規劃區范圍內任何建設都必須符合城市規劃，都必須按法定程序進(jìn)行報批，這包括單位和個(gè)人（個(gè)體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類(lèi)型的開(kāi)發(fā)活動(dòng)）因此，林某以個(gè)體工商戶(hù)為借口。想跳過(guò)規劃報建程序，這明顯不符和城市規劃法的要求。
　　
　　2、另外，林某工廠(chǎng)的搬遷是不是屬于建設項目，依據城市規劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門(mén)建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場(chǎng)、碼頭、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、公園、城市綠化、市政管線(xiàn)等。林某工廠(chǎng)異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問(wèn)題，均需要重新按照新建建設項目的規劃審批程序進(jìn)行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。
　　
　　第二部分建設項目選址實(shí)例評析
　　
　　實(shí)例一、
　　
　　在某大城市邊緣的小河壩村委會(huì )為了加快農業(yè)結構調整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會(huì )集體研究，報鎮政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠(chǎng)房。該市規劃監察大隊發(fā)現后，責令其立即停止施工，等待處罰。
　　
　　實(shí)例一評析、
　　
　　1、村委會(huì )利用集體土地蓋蔬菜大棚，進(jìn)行農業(yè)生產(chǎn)，屬于農業(yè)結構內部的產(chǎn)業(yè)調整，是允許。
　　
　　2、而建設工業(yè)廠(chǎng)房則屬于違法建設，因為該地區位于城市規劃區用地范圍內，按照城市規劃法，規劃區內任何建設活動(dòng)，必須經(jīng)城市規劃主管部門(mén)批準同意才能建設。
　　
　　3、建設工業(yè)廠(chǎng)房屬于非農建設，雖然村委會(huì )報鎮政府同意，但未經(jīng)上級規劃行政主管部門(mén)的批準，未履行合法的報批手續，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。
　　
　　實(shí)例二、
　　
　　某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬(wàn)KW燃油發(fā)電廠(chǎng)，作為城市補充電源。當時(shí)提供選址的用地經(jīng)過(guò)比較只有靠近市區邊緣的一處準備搬遷的工廠(chǎng)，但是該工廠(chǎng)周邊是職工宿舍區，如果發(fā)電廠(chǎng)建設上馬，勢必會(huì )給臨近的居住小區造成很大的污染，為此，市政府召開(kāi)多次會(huì )議，各方意見(jiàn)爭執不下，最后決定暫緩發(fā)電廠(chǎng)建設。經(jīng)過(guò)2年以后，該市通過(guò)省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長(cháng)期電力不足的困難。
　　
　　實(shí)例二評析
　　
　　1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長(cháng)期發(fā)展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點(diǎn)考慮項目的環(huán)境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會(huì )給城市帶來(lái)長(cháng)期嚴重的危害。
　　
　　2、在項目選址上，首先應嚴格按照城市總體規劃統一安排，其次，應處理好近期利益與城市可持續發(fā)展的關(guān)系。只有多方面比較，經(jīng)過(guò)合法程序，采用科學(xué)方法，項目選址才會(huì )合理可靠，上述例子由于市政府采納了專(zhuān)家的意見(jiàn)，采取了暫緩建設的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設。
　　
　　實(shí)例三、
　　
　　某城市人口13萬(wàn)人，上界政府領(lǐng)導班子選定在城市東區某某路東側建設城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積5萬(wàn)平方米，建設場(chǎng)址為一底丘小山，該廣場(chǎng)區位有些偏，但是由于沒(méi)有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見(jiàn)，開(kāi)工建設，然而，在平整土地過(guò)程中，發(fā)現該低丘內部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無(wú)法跟上，廣場(chǎng)建設被迫停工。新一界領(lǐng)導上臺以后，經(jīng)過(guò)認真分析，廣泛調查研究，發(fā)現這個(gè)廣場(chǎng)存在的關(guān)鍵問(wèn)題是選址不當，當即拍板另行選址建設。
　　
　　實(shí)例三評析
　　
　　1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進(jìn)行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設情況以及城市總體規劃等多種因素。很明顯上述問(wèn)題出在當初廣場(chǎng)選址過(guò)于輕率，決策過(guò)于武斷。
　　
　　2、建設城市廣場(chǎng)應首先確定廣場(chǎng)性質(zhì)，廣場(chǎng)一般分為城市中心廣場(chǎng)，休閑購物廣場(chǎng)，綠化景觀(guān)廣場(chǎng)，游行集會(huì )廣場(chǎng)，交通集散廣場(chǎng)等多種類(lèi)型。每一種廣場(chǎng)對位置的選擇，用地規模，周邊建設條件等都有不同的要求。
　　
　　3、象該市的廣場(chǎng)屬于城市中心廣場(chǎng)，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進(jìn)行選址，而不應該只是考慮節省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場(chǎng)建成后其使用效果也會(huì )很不理想。
　　
　　實(shí)例四、
　　
　　1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當地政府，以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達2000萬(wàn)元實(shí)現利稅100萬(wàn)元，據說(shuō)其規模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)，對國家和當地老百姓的承諾沒(méi)有兌現，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開(kāi)張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現在看到的這種情況，真讓人不服氣。無(wú)論如何弄個(gè)明白，討個(gè)說(shuō)法。
　　
　　實(shí)例四評析
　　
　　1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉讓土地使用權的案例，情節嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規劃，按原來(lái)的計劃規模設批發(fā)市場(chǎng)，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，征來(lái)得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設用地的性質(zhì)。
　　
　　2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀(guān)部門(mén)和規劃行政主觀(guān)部門(mén)提出申請。
　　
　　3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門(mén)同意改變開(kāi)發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請。
　　
　　4、其次，規劃行政主管部門(mén)根據有關(guān)已經(jīng)批準的規劃，對糧食局的申請進(jìn)行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規劃設計條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標準和與周邊建設的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設用地規劃許可證。所以說(shuō)。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續，否則，規劃行政主管部門(mén)可以依據城市規劃法的有關(guān)條款對其進(jìn)行行政處罰。
　　
　　實(shí)例五、
　　
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區某鄉政府協(xié)商，準備利用該鄉的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)中規定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉里提供50畝土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀(guān)，聯(lián)合公司開(kāi)始運作后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權管理，鄉里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉里付給固定的利潤和管理費。
　　
　　實(shí)例五評析
　　
　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上是變相出租土地。
　　
　　2、首先，簽約主體資格不對。鄉政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修定的《土地管理法》第十條明確規定：農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)管理，因此，鄉政府不能單方面代表農民對土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定合辦公司的契約。
　　
　　3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬于違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤費用而不承擔風(fēng)險等等。完全不符和一般合營(yíng)行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險共擔原則，說(shuō)明鄉里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。
　　
　　4、由于我國《土地管理法》第73條規定：農民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。要想將農業(yè)用地變?yōu)榉寝r業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉政府明明是轉讓土地使用權，或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司，而不交國家有關(guān)稅費，這分合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規避法律、逃脫稅費、變相出租轉讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn)的。
　　
　　5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據《土地管理法》第73條規定買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，對違反土地利用總體規劃或者擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒(méi)收在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，可以并處罰款。對直接負責的主管人員，和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。
　　
　　實(shí)例六
　　
　　某沿海地級市20世紀90年代初期，根據自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區，主要目的是疏解舊城區人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會(huì )展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時(shí)，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區，面積約3平方公里，面對內海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區建設理想的選址地點(diǎn)。市政府隨后組織編制中心區詳細規劃和城市設計，開(kāi)始對外招商，準備大干一場(chǎng)。但是沒(méi)有想到，隨著(zhù)國家治理經(jīng)濟過(guò)熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開(kāi)發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區只建成了一個(gè)會(huì )展中心、一個(gè)圖書(shū)館和一個(gè)中心廣場(chǎng)。市政府為了繼續推動(dòng)該地區的開(kāi)發(fā)，匆忙修改規劃，將原來(lái)準備建設商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，陸續在中心區的周邊建起了三個(gè)住宅小區。但是，2000年以后，隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開(kāi)始著(zhù)急了，一方面，原中心區實(shí)際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，幾乎沒(méi)有剩余的土地；另一方面，新的建設項目又沒(méi)有地方建設。政府希望有關(guān)規劃部門(mén)能夠重新確定一個(gè)中心區的位置，以解決城市的燃眉之急。
　　
　　實(shí)例六評析
　　
　　評析：這個(gè)例子說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，一個(gè)城市的土地資源是有限的，并不是無(wú)限可以任意擴大，城市主要功能區的選址有時(shí)往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區這樣重要片區的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀(guān)區，一般項目不應該允許在中心區建設。第二，政府應處理好一個(gè)城市發(fā)展的長(cháng)遠利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規劃，逐步建設，任何操之過(guò)急的行動(dòng)很有可能給城市帶來(lái)長(cháng)久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規律，最終只能為城市帶來(lái)不良的后果。
　　
　　第三部分：規劃設計條件實(shí)例評析
　　
　　實(shí)例一、
　　
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規劃局（99）規建字1052號規劃許可證批準，在某市東方東路建設中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設規模為7萬(wàn)平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設面積5400平方米?，F該公寓正被市規劃局查處中。
　　
　　實(shí)例一評析
　　
　　該違法事件主要是未按程序向規劃行政主管部門(mén)申報修改方案，擅自加高。按照規劃審批程序規定：已取得審定設計方案通知書(shū)的建設單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時(shí)，應持函件（詳細說(shuō)明改變的具體理由）和有關(guān)圖紙報規劃行政主管部門(mén)。規劃行政主管部門(mén)協(xié)調同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規劃與建筑設計。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司未經(jīng)允許，修改設計，增加面積，違法事實(shí)清楚，應得到相應處罰。
　　
　　第四部分、建設用地性質(zhì)變更管理
　　
　　實(shí)例一
　　
　　1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當地政府，以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達2000萬(wàn)元，實(shí)現利稅100萬(wàn)元，據說(shuō)其規模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)，對國家和當地百姓的承諾沒(méi)有兌現，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開(kāi)張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個(gè)交易大廳現在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無(wú)論如何要弄個(gè)明白，討個(gè)說(shuō)法。
　　
　　評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉讓土地使用權的案例，情節嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規劃、按原來(lái)的計劃規模建設批發(fā)市場(chǎng)，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，征來(lái)的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門(mén)和規劃行政主管部門(mén)提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門(mén)同意改變并開(kāi)發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規劃行政主管部門(mén)根據有關(guān)已經(jīng)批準的規劃，對糧食局的申請進(jìn)行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規劃設計條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標準和與周邊建設的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設用地規劃許可證。所以說(shuō)，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續，否則，規劃行政主管部門(mén)可以依據城市規劃法的有關(guān)條款對其進(jìn)行行政處罰。
　　
　　實(shí)例二
　　
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區某鄉政府協(xié)商，準備利用該鄉的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)規定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉里提供50畝土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀(guān)。聯(lián)合公司開(kāi)始運作后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權管理，鄉里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉里付給固定的利潤和管理費。
　　
　　評析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規定：“農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理?！币虼?，鄉政府不能單方面代表農民對土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤、費用而不承擔風(fēng)險等等，完全不符合一般合營(yíng)行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、利益共享風(fēng)險共擔原則，說(shuō)明鄉里根本不是為了聯(lián)營(yíng)辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！币雽⑥r業(yè)用地變?yōu)榉寝r業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉政府明明是轉讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規避法律、脫逃稅費、變相出租、轉讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn)。
　　
　　其次，對于上述事件的處罰，可以根據《土地管理法》第七十三條規定：“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒(méi)收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！?BR>　　
　　實(shí)例三
　　
　　某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠(chǎng)用地出讓?zhuān)ㄔO住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開(kāi)商向市規劃行政主管部門(mén)申請建設住宅。規劃行政主管部門(mén)經(jīng)核實(shí)城市總體規劃和控制性詳細規劃，該用地使用性質(zhì)規劃為公共設施用地。市規劃行政主管部門(mén)經(jīng)現場(chǎng)調研，并分析了周?chē)ㄔO情況和各種條件，認為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準后核發(fā)了“兩證一書(shū)”。
　　
　　評析：市規劃行政主管部門(mén)根據城市總體規劃和控制性詳細規劃，在現場(chǎng)調研后并作了分析，根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區”，根據規劃法的規定，重點(diǎn)地區控制性詳細規劃是由市政府審批的，要調整必須經(jīng)過(guò)市政府的批準，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規劃行政主管部門(mén)審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書(shū)”，這是正確的，不是多余之舉。
　　
　　實(shí)例四
　　
　　某區屬企業(yè)位于工業(yè)區內，占地8400平方米，由于設施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區政府想利用原廠(chǎng)區土地開(kāi)發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規劃行政主管部門(mén)申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規劃的控制性詳細規劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。
　　
　　評析：市規劃行政主管部門(mén)的做法是對的。因為市規劃行政主管部門(mén)考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區內部，如果建設住宅，將帶來(lái)一系列問(wèn)題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂(lè )等，另外，周?chē)墓S(chǎng)企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開(kāi)發(fā)建設住宅。但是，城市規劃行政主管部門(mén)可根據具體情況建議區政府采取土地置換的辦法，將位于居住區內的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開(kāi)發(fā)建設位于居民區內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。
　　
　　實(shí)例五
　　
　　某中學(xué)有兩個(gè)校址，一處位于城市中心區，占地4000平方米；另一處位于中心區外圍，占地8000平方米。根據國家規范，兩處均不滿(mǎn)足中、小學(xué)用地標準。因此，教育部門(mén)擬對兩處用地進(jìn)行合并，向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區的土地出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)公共設施項目，用置換來(lái)的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學(xué)。
　　
　　評析：將位于城市中心區的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據規劃法的要求，市政府可以根據城市經(jīng)濟、社會(huì )發(fā)展狀況，對城市建設用地進(jìn)行調整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址，且規模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進(jìn)行調整。使城市功能更加合理。
　　
　　實(shí)例六
　　
　　某市中心區北部有一工廠(chǎng)位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發(fā)展，該廠(chǎng)周?chē)嘁呀ǔ删用駞^，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區，該廠(chǎng)成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷(xiāo)路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠(chǎng)主管部門(mén)的意見(jiàn)和城市控制性詳細規劃的要求，擬將該廠(chǎng)搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。
　　
　　評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規劃選址管理問(wèn)題。按照建設用地性質(zhì)變更程序，其審批手續應按規定辦理：

    1.廠(chǎng)方申請改變用地性質(zhì)。廠(chǎng)方應持上級主管部門(mén)同意其改變廠(chǎng)址用地性質(zhì)、出讓廠(chǎng)址和搬遷的文件，向城市規劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。

    2.城市規劃行政主管部門(mén)審核。城市規劃行政主管部門(mén)根據已批準的控制性詳細規劃和有關(guān)法律、法規的規定進(jìn)行審核。由于該工廠(chǎng)位于市中心區。城市規劃行政主管部門(mén)應將審核同意的意見(jiàn)報請市政府批準。然后向廠(chǎng)方發(fā)出建設項目選址意見(jiàn)書(shū)。

    3.城市規劃行政主管部門(mén)提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門(mén)在發(fā)出選址意見(jiàn)書(shū)的同時(shí)，根據該地區的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標準，向該廠(chǎng)提出各個(gè)地塊的規劃設計條件。

    4.受讓方和廠(chǎng)方申請立項。廠(chǎng)方持城市規劃行政主管部門(mén)批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門(mén)申請項目建議書(shū)。

    5.辦理土地出讓手續。廠(chǎng)方持城市規劃行政主管部門(mén)、市計劃部門(mén)批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門(mén)辦理用地出讓手續，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規劃行政主管部門(mén)提出的各地塊的規劃設計條件。

    6.受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門(mén)批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規劃行政主管部門(mén)申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。
　　
　　7.受讓方繼續辦理有關(guān)建設的各項手續。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規劃行政主管部門(mén)提出的規劃設計條件，向城市規劃行政主管部門(mén)報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。

    8.城市規劃行政主管部門(mén)審核建設方案。城市規劃行政主管部門(mén)考慮到該地區位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過(guò)程中除依照規劃設計條件外，還將邀請一些專(zhuān)家進(jìn)行評審，根據評審意見(jiàn)提出修改意見(jiàn)。在沒(méi)有了其他問(wèn)題后，核發(fā)建設工程規劃許可證。
　　
　　實(shí)例七
　　
　　某市市區總體規劃方案規定，市區東北部有一綠化隔離地區，面積約400ha.為使該隔離地區近期實(shí)施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區已實(shí)施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不影響綠化的低層建設項目，并在開(kāi)發(fā)建設的同時(shí)將該地區全部綠化。為此鄉政府依據市政府的政策向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，在該用地內建設3萬(wàn)平方米的二層鄉村式別墅和1.0萬(wàn)平方米的游藝設施。經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)審核，確定建設總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準。
　　
　　評析：這是將城市規劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質(zhì)變更問(wèn)題。雖有市政府的局部調整用地政策，并經(jīng)市政府批準，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續。首先，應辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，因為依照規定集體所有土地是不能用來(lái)開(kāi)發(fā)建設的申請。使用土地單位向計劃部門(mén)立項后，經(jīng)土地部門(mén)核準，再由城市規劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設用地規劃許可證。其次，如果該開(kāi)發(fā)項目由鄉政府組織開(kāi)發(fā)公司自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應由開(kāi)發(fā)公司辦理一切手續，如果該項目由鄉開(kāi)發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，則應共同辦理一切手續；如果該用地經(jīng)市政府批準，城市規劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設用地規劃許可證后，出讓部門(mén)應特別注意在開(kāi)發(fā)建設的同時(shí)，應對該地區的整體綠化情況加強監督。
　　
　　第五部分、建設用地規劃管理
　　
　　實(shí)例一
　　
　　某城市有一部隊機關(guān)經(jīng)過(guò)計劃部門(mén)立項，總建筑面積約為2.0萬(wàn)平方米，其中辦公用房0.5萬(wàn)平方米，專(zhuān)業(yè)用房1.0萬(wàn)平方米，其他用房0.5萬(wàn)平方米。根據城市規劃和建設單位的要求，在規劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統的醫院和一居住區進(jìn)行建設，用地面積為2.0ha.
　　
　　評析：某部隊機關(guān)建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關(guān)規定辦理。因此，該部隊機關(guān)持計劃部門(mén)批準的可行性研究報告，并按城市規劃行政主管部門(mén)提供的規劃設計條件編制的經(jīng)審核同意的規劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門(mén)批準和占用該土地的有關(guān)單位同意或取得有關(guān)協(xié)議，同時(shí)附有1：2000的地形圖，向城市規劃行政主管部門(mén)申請建設用地許可證。經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)審查符合有關(guān)要求即可核發(fā)建設用地規劃許可證。
　　
　　實(shí)例二
　　
　　某市城市建設發(fā)展，在市區東部地區若干個(gè)工廠(chǎng)已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠(chǎng)址由城市土地管理行政主管部門(mén)統一組織出讓。在出讓之前已由規劃部門(mén)編制了詳細規劃，確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開(kāi)發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規劃的要求，并經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區內的綠地率為30%，人口密度不超過(guò)800人/ha.某開(kāi)發(fā)公司與市土地管理行政主管部門(mén)簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規定。
　　
　　評析：這是一個(gè)國有土地出讓的實(shí)例。關(guān)鍵是某開(kāi)發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門(mén)簽訂的合同中必須包含有規劃行政主管部門(mén)的規劃設計條件，才能辦理建設用地規劃許可證的申請。這主要是防止開(kāi)發(fā)公司得到土地后任意改變規劃設計條件，增加土地開(kāi)發(fā)強度。城市規劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設用地規劃許可證后，根據本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內編制一個(gè)修建性詳細規劃，為建設工程規劃管理做準備。
　　
　　實(shí)例三
　　
　　某市的市區東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷(xiāo)路好，急需擴建一條生產(chǎn)線(xiàn)。企業(yè)提出在其廠(chǎng)區的東北角占用2.0ha的農村村民住宅和部分農村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規劃為工業(yè)用地。
　　
　　評析：這是中外合資企業(yè)要擴大用地，而且要占用農村集體用地的實(shí)例。其擴大用地的范圍恰為規劃工業(yè)用地，符合城市規劃要求，但需將集體用地轉變?yōu)閲型恋?，然后依照國有土地出讓的有關(guān)規定辦理出讓手續，具體可參照例二所述。
　　
　　實(shí)例四
　　
　　某市在其市區東部有一工廠(chǎng)，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據城市規劃改為居住區。因其區位較好，外商愿以?xún)?yōu)惠條件受讓?zhuān)蠼?jīng)該廠(chǎng)研究選中一家外商實(shí)施合資開(kāi)發(fā)居住區。
　　
　　評析：這是一個(gè)改變用地性質(zhì)又進(jìn)行合資開(kāi)發(fā)建設的實(shí)例。中外雙方如何合資，城市規劃行政主管部門(mén)可以不去管它，自有主管部門(mén)過(guò)問(wèn)。首先，城市規劃行政主管部門(mén)要掌握用地性質(zhì)只能是開(kāi)發(fā)居住區；其次，根據城市規劃要求提出規劃設計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議；第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門(mén)批準；每四，其開(kāi)發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門(mén)立項；第五，合資開(kāi)發(fā)是否進(jìn)行了中國法人的注冊，有無(wú)批準證書(shū)，是否已明確了項目經(jīng)營(yíng)法人。這些條件均已具備，城市規劃行政主管部門(mén)可以接受項目經(jīng)營(yíng)法人對建設用地規劃許可證的申請。
　　
　　實(shí)例五
　　
　　某市位于城市規劃區內的一個(gè)鄉，擬在現為0.5ha養雞場(chǎng)的規劃村鎮建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動(dòng)室、醫療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經(jīng)區計委立項并經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)選址確認。
　　
　　評析：像這類(lèi)鄉里為村民辦實(shí)事的建設項目現在逐漸多了起來(lái)。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設用地規劃許可證？只要該土地在城市規劃區內而且進(jìn)行建設活動(dòng)，應該辦理建設用地規劃許可證，并對其建設也應該提出規劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農村在自有土地上進(jìn)行建設，城市規劃行政主管部門(mén)不去管它。這與養雞場(chǎng)改為果樹(shù)基地或變?yōu)轲B魚(yú)場(chǎng)之類(lèi)的情況不同，那是農業(yè)結構調整，與城市規劃行政主管部門(mén)無(wú)關(guān)?，F在是將養雞場(chǎng)改為敬老院，有建設活動(dòng)，又在城市規劃區內，就與城市規劃行政主管部門(mén)的職能有關(guān)了，不但應核發(fā)建設用地規劃許可證，還應核發(fā)建設工程規劃許可證。如果該鄉不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規劃行政主管轄部門(mén)理應去查處。
　　
　　實(shí)例六
　　
　　以農業(yè)項目配套設施的名義，XXX林科農業(yè)有限公司未經(jīng)規劃行政主管部門(mén)批準，沒(méi)有辦理征地和建設手續，投資建設家庭農場(chǎng)，建設地點(diǎn)是XX城市郊區原來(lái)是一片莊稼地，家庭農場(chǎng)包括別墅、種菜大棚、車(chē)庫、鍋爐房等設施，銷(xiāo)售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬(wàn)元到100萬(wàn)元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調查核實(shí)，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續。
　　
　　評析：雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實(shí)際上從其租賃期限、項目?jì)热莺烷_(kāi)發(fā)規模來(lái)看，無(wú)疑屬于非農建設，是變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是繞過(guò)有關(guān)審批手續、超越規劃管理權限、擅自占用良田的違法建設。該市規劃監察執法大隊會(huì )同項目所在鎮政府對“XX家庭農場(chǎng)”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區，一些鄉鎮打著(zhù)“新農村建設”“農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整”等旗號與開(kāi)發(fā)商合作，大肆兜售。這類(lèi)新的違法建設項目產(chǎn)生的原因主要有三個(gè)：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區包括住宅在內的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤；二是一些鄉鎮村負責人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設項目，給予越權審批，助長(cháng)了違法建設的發(fā)生；三是規劃法制意識淡薄，認為違反了規劃法規頂多罰點(diǎn)款而已。
　　
　　實(shí)例七
　　
　　1999年4月10日，某縣啤酒廠(chǎng)“年產(chǎn)15萬(wàn)噸啤酒擴建項目”經(jīng)國家有關(guān)部門(mén)批準，經(jīng)法定程序審批后，征用土地70畝。該廠(chǎng)在擴建施工過(guò)程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成了以60萬(wàn)元的價(jià)款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠(chǎng)單身公寓項目開(kāi)工建設。1999年5月30日，縣土地管理局和規劃部門(mén)發(fā)現后，立即責令該廠(chǎng)停止施工。經(jīng)查實(shí)，該廠(chǎng)非法占用的20畝耕地是土地利用規劃確定的基本農田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠(chǎng)拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元；按非法轉讓土地，責令村集體經(jīng)濟組織停止轉讓行為，并處以20萬(wàn)元罰款，并建議有關(guān)部門(mén)對該廠(chǎng)領(lǐng)導給予行政處分。
　　
　　評析：該縣土地管理局對某啤酒廠(chǎng)的處罰依據是《土地管理法》，該法第四十三條明確規定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地?！蓖瑫r(shí)，第七十六條規定：“未經(jīng)批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒(méi)收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過(guò)批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！币虼?，土地管理部門(mén)對該廠(chǎng)的處罰是合法的，適當的。
　　
　　實(shí)例八
　　
　　“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒(méi)有蓋好，發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開(kāi)發(fā)商騰達房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產(chǎn)公司以28萬(wàn)元人民幣的價(jià)格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個(gè)月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權屬登記手續。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與騰達房地產(chǎn)公司搞的合作開(kāi)發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權出讓手續，土地使用人既沒(méi)有支付土地出讓金，也沒(méi)有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權屬登記手續。某甲找到騰達房地產(chǎn)公司要求退房，騰達房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員說(shuō)，買(mǎi)房的錢(qián)早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理；如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。
　　
　　評析：根據我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規的規定，只有依法取得的國有土地使用權，才可以作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。而城市規劃區內集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類(lèi)土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規定，把集體土地轉為國有土地，所建造成的房屋才能合法進(jìn)入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不按國家規定辦理相關(guān)手續，說(shuō)穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來(lái)應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開(kāi)發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實(shí)，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰。
　　
　　實(shí)例九
　　
　　1999年1月4日，XX市政府領(lǐng)導班子集體研究決定在H村開(kāi)發(fā)建設一個(gè)電子工業(yè)加工區。1999年2月2日市政府聯(lián)席會(huì )在聽(tīng)取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規劃確定的農用地區域內征用土地。據此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會(huì )簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦（函）（1999）1號和2號文件批準H村電子工業(yè)加工區辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬(wàn)元；截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽(tīng)取過(guò)有關(guān)同志的匯報，但未提出異議，并未及時(shí)針對這宗違法用地進(jìn)行檢查糾正。經(jīng)過(guò)多次調查取證，省人民政府土地行政主管部門(mén)依據《土地管理法》有關(guān)規定，于1999年5月20日做出如下處罰。

    （1）鑒于上述工業(yè)區所毀耕地已難以復耕，同時(shí)地方經(jīng)濟發(fā)展確實(shí)需要，經(jīng)核準，對已推平的土地按每平方米10元進(jìn)行罰款，并補辦手續；責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關(guān)規定對有關(guān)直接負責人和直接責任人做出行政處分。

    （2）對XX市人民政府越權征地的情況和處理結果通報全省。
　　
　　評析：首先，XX市無(wú)權批準征用農用地，省級人民政府土地行政主管部門(mén)做出的處罰是正確的。市政府領(lǐng)導同志應負有重要的領(lǐng)導責任。其理由如下。

    （1）XX市所征用的土地是總體規劃確定的農用地。

    （2）《土地管理法》第四十五條明確規定征用下列土地的，由國務(wù)院批準：

    1）基本農田；

    2）基本農田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

    3）其他土地超過(guò)七十公頃的。征用前款規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。

    4）《土地管理法》第七十八條規定，無(wú)權批準征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準占用土地的，超越批準權限非法占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無(wú)效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應當收回，有關(guān)當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

    當前，出現如此多的非法建設用地，有相當一部分是由有些政府部門(mén)造成的，一些地方領(lǐng)導法制觀(guān)念差，缺乏依法保護土地的自覺(jué)性與責任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟與合理利用土地、保護耕地對立起來(lái)，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會(huì )影響地方經(jīng)濟發(fā)展，打著(zhù)發(fā)展經(jīng)濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點(diǎn)建設項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。
　　
　　實(shí)例十
　　
　　XX食品廠(chǎng)廠(chǎng)址位于城市大型居住區的旁邊，占地1.3萬(wàn)平方米，政府與食品廠(chǎng)達成協(xié)議，食品廠(chǎng)搬遷至郊外，原廠(chǎng)址按照規劃，興建住宅，食品廠(chǎng)與XX房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，合資建設2萬(wàn)平方米的商品房，按照有關(guān)程序，取得了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。但在施工過(guò)程中，XX房地產(chǎn)公司無(wú)法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠(chǎng)后又與XX建設集團達成協(xié)議，繼續完成商品房的后續建設。
　　
　　評析：建設單位申請對建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證中的建設單位名稱(chēng)進(jìn)行變更時(shí)，應持計劃管理部門(mén)變更建設單位名稱(chēng)的計劃文件、原建設單位同意變更建設工程規劃、建設用地規劃許可證中的建設單位名稱(chēng)的證明或雙方的協(xié)議書(shū)、原審批文件報規劃主管部門(mén)。規劃主管部門(mén)同意后可進(jìn)行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設單位在申請對建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證中的建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)進(jìn)行更改時(shí)，應持說(shuō)明變更原因的函件及原審批文件，申報規劃要點(diǎn)。建設單位持同意變更建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)的規劃要點(diǎn)通知書(shū)，到計劃管理部門(mén)辦理計劃變更手續，然后持新批的計劃文件，按照規劃要點(diǎn)通知書(shū)規定的程序，重新辦理規劃管理手續。
　　
　　第六部分、建設工程規劃管理
　　
　　實(shí)例一
　　
　　張XX家住某市中山區新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規劃部門(mén)的批準，擅自在新建樓12號樓東北側便道上搭建一間簡(jiǎn)易房屋用于經(jīng)營(yíng)。該區城市管理監察大隊檢查發(fā)現后，認為張XX違反了《XX市城市規劃條例》中的有關(guān)規定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規定期限內，張XX未予改正。1998年12月9日，區城管大隊又依據《違反〈XX市城市規劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規定，做出了責令限期拆除的決定，并于次日向張XX送達了決定書(shū)，責令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設。張XX不服，向本區人民法院提起行政訴訟。認為其所搭建的簡(jiǎn)易房屋雖系違法建設，但其周?chē)€有其他的違法建設，被告不應僅對其違法建設進(jìn)行查處，故訴請法院撤銷(xiāo)被告所做決定。
　　
　　評析：這是一起個(gè)人違反建設工程規劃許可證的實(shí)例。張XX所建的簡(jiǎn)易房屋，既沒(méi)有申請建設工程規劃許可證，也沒(méi)有申請臨時(shí)建設工程規劃許可證，明顯屬于違法建設。區城管大隊系經(jīng)國家和XX市有關(guān)部門(mén)批準依法成立的區級綜合性行政執法機關(guān)，其有權依據城市規劃管理法律、法規、規章的規定，對轄區內無(wú)建設工程規劃許可證的違法建設進(jìn)行查處，并可責令其改正或予以行政處罰。根據《中華人民共和國城市規劃法》和《XX市城市規劃條例》規定，在城市規劃區內進(jìn)行建設，應取得《建設工程規劃許可證》及其他有關(guān)批準文件，否則為違法建設。張XX顯然已違反了上述法律、法規的規定，區城管大隊對該違法建設行為進(jìn)行的查處正確，基本事實(shí)清楚，適用法律、法規正確，處理程序合法。至于張XX關(guān)于區城管大隊需對他人的違法建設總是做出處理的要求，應通過(guò)其他途徑解決，且與張XX違法建設無(wú)關(guān)，以此作為區城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。
　　
　　實(shí)例二
　　
　　某市機械廠(chǎng)地處居民集中區，附近有XX山公園和正在建設中的生態(tài)公園等風(fēng)景名勝，以及航海高等專(zhuān)科學(xué)校、某廠(chǎng)生活區。1998年5月，機械廠(chǎng)到市環(huán)保局辦理該廠(chǎng)有關(guān)固體廢物處理手續時(shí)，環(huán)保局提議在該廠(chǎng)內建設一個(gè)全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠(chǎng)方接洽，在得到市固體廢物管心“沒(méi)有問(wèn)題”的保證后，雙方達成協(xié)議，約定由廠(chǎng)方向固廢中心出租場(chǎng)地，建設市固體廢物無(wú)害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠(chǎng)里分流的職工，工程的立項報批等手續由固廢中心操辦，廠(chǎng)方不具體參與工程的建設。該工程總投資約為327萬(wàn)元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當地群眾反映強烈，機械廠(chǎng)所在區人大常委會(huì )收到群眾投訴，反映設在機械廠(chǎng)內的危險固體廢物焚燒站嚴重污染環(huán)境和影響廠(chǎng)區衛生，區人大常委會(huì )組織了部分市、區人大代表進(jìn)行視察，聽(tīng)取了固廢管理中心負責人的介紹，并實(shí)地視察了建設工地。固廢管理中心負責人解釋?zhuān)ｋU固體廢物焚燒站目前主要進(jìn)行實(shí)驗性工作，屬臨時(shí)設施，不是永久工程。而代表們則認為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展需要的角度來(lái)看，積極開(kāi)展“固體廢物無(wú)害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設在機械廠(chǎng)廠(chǎng)區內是不適當的，同時(shí)，該示范工程還沒(méi)有辦立項報建手續，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴重隱患，遂做出該工程須另行選址建設的決議。