2017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考階段已經(jīng)開(kāi)始，建設工程教育網(wǎng)2017年實(shí)驗班已經(jīng)閃亮登場(chǎng)，網(wǎng)校老師傾情助陣，為你指引今年的房估道路，歷年學(xué)員好評，今年就差你啦，讓我們給皮皮蝦放個(gè)假，搭乘實(shí)驗班我們走！助力2017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考2017房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)驗班現已開(kāi)通>>

　　第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策重點(diǎn)知識及典型習題

　　掌握房地產(chǎn)交易的基本制度、手續費；房地產(chǎn)轉讓的概念、分類(lèi)、條件、程序、轉讓合同；以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)灰詣潛芊绞饺〉媒ㄔO用地使用權的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)灰奄徆凶》亢徒?jīng)濟適用住房上市的規定；商品房預售的概念、條件、商品房預售許可、商品房預售合同登記備案。

　　掌握商品房現售、商品房銷(xiāo)售代理、銷(xiāo)售中禁止的行為；商品房買(mǎi)賣(mài)合同；商品房屋租賃；房地產(chǎn)抵押的概念、抵押條件；抵押的一般規定；房地產(chǎn)抵押合同；房地產(chǎn)抵押、抵押登記；最高額抵押權；房地產(chǎn)抵押的效力；房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。

　　【2016年試題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價(jià)為1萬(wàn)元/㎡.購房合同對面積誤差未作約定。經(jīng)實(shí)測房屋建筑面積為105㎡，買(mǎi)受人實(shí)際應付購房款（）萬(wàn)元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。按套內建筑面積計價(jià)，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測面積大于預測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。參見(jiàn)教材P115。

　　【2016年試題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過(guò)（）年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬幎?，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。參見(jiàn)教材P118。

　　【2016年試題】根據《物權法》，下列財產(chǎn)中，可以設定抵押的是（）。

　　A.國有土地所有權

　　B.村辦企業(yè)的廠(chǎng)房

　　C.集體土地所有權

　　D.被查封的房屋

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權不得抵押；被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設定抵押權。參見(jiàn)教材P122。

　　【2016年試題】根據《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易的形式有（）。

　　A.房地產(chǎn)出讓

　　B.房地產(chǎn)轉讓

　　C.房地產(chǎn)抵押

　　D.土地劃撥

　　E.房屋租賃

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。參見(jiàn)教材P102。

　　【2016年試題】根據《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》，下列房地產(chǎn)中，不得轉讓的有（）。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋權屬證書(shū)的

　　D.土地是劃撥方式取得的

　　E.未取得土地使用權證書(shū)的

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉讓的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》規定下列房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)海?）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)

　?。?）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。（3）依法收回土地使用權的。（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。（5）權屬有爭議的。（6）未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的。（7）法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。參見(jiàn)教材P106。

　　【2015年試題】房地產(chǎn)轉讓當事人申報的成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應以（）作為繳納稅費的依據。

　　A.重置價(jià)格

　　B.實(shí)際價(jià)格

　　C.評估價(jià)格

　　D.掛牌價(jià)格

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉讓?xiě)斠陨陥蟮某山粌r(jià)格作為繳納稅費的依據。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評估價(jià)格作為繳納稅費的依據。參見(jiàn)教材P102。

　　【2015年試題】《商品房屋租賃管理辦法》規定，房屋租賃合同期內，出租人不得（）。

　　A.轉讓該房屋

　　B.單方面提高租金水平

　　C.抵押該房屋

　　D.與承租人協(xié)議變更合同

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》中規定，房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見(jiàn)教材P118。

　　【2015年試題】抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，在抵押期間，保險賠償的第一受益人是（）。

　　A.抵押人

　　B.繼承人

　　C.擔保人

　　D.抵押權人

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規定。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。參見(jiàn)教材P123。

　　【2015年試題】商品房屋租賃期間內，不影響房屋租賃合同繼續有效的情形是（）。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋繼承

　　C.變更房屋用途

　　D.房屋買(mǎi)賣(mài)

　　E.經(jīng)出租人同意轉租房屋

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，原租賃關(guān)系不受抵押權的影響；因贈予、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。參見(jiàn)教材P119。

　　【2015年試題】王某將寫(xiě)字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關(guān)于優(yōu)先受償順序的說(shuō)法，錯誤的有（）。

　　A.按貸款發(fā)放的先后順序

　　B.按貸款數額的大小順序

　　C.按各銀行起訴的先后順序

　　D.按貸款合同簽訂的先后順序

　　E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見(jiàn)教材P127。