（1）申請招標

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目列入了城市年度開(kāi)工計劃、開(kāi)發(fā)商獲得了土地使用權，領(lǐng)取了建設用地許可證和建設工程規劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現場(chǎng)具備了“三通一平”或“七通一平”的建設條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實(shí)，那么開(kāi)發(fā)商即可向當地建設主管部門(mén)辦理建設工程開(kāi)工審批手續。經(jīng)批準后持建設主管部門(mén)同意招標的“建設工程開(kāi)工審批表”和招標申請書(shū)，開(kāi)發(fā)商可向當地招投標管理部門(mén)登記、申請招標，并領(lǐng)取招標用表。開(kāi)發(fā)商只有在獲得招標批準后，方可進(jìn)行招標。

（2）編制招標文件

招標文件是開(kāi)發(fā)商向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。招標人應當根據招標項目的特點(diǎn)和需要編制招標文件。

招標文件應包括：工程綜合說(shuō)明，招標方式及對發(fā)包單位的要求，招標項目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問(wèn)題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投標報價(jià)要求和評標標準等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

（3）編制招標工程標底

標底是招標工程的預期價(jià)格，是審核投標報價(jià)、評價(jià)、決標的重要依據之一。通過(guò)制定標底，使開(kāi)發(fā)商預先明確自己在擬建工程中應承擔的財務(wù)義務(wù)，從而安排資金計劃。招標工程的標底可由開(kāi)發(fā)商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營(yíng)業(yè)執照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時(shí)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商必須把工程標底送當地合同預算審查機關(guān)確認，密封后再經(jīng)當地招標管理辦公室核準方能生效。

當前，編制招標工程標底的方法很多，按其所用的基礎數據不同，可分為以施工圖預算為基礎編制；以概算額或擴大綜合定額為基礎編制；以平方米造價(jià)包干為基礎編制等。

（4）確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

開(kāi)發(fā)商完成標底編制后，即可決定采取何種招標方式，并在招標申請書(shū)中提出，經(jīng)當地招標管理部門(mén)批準后實(shí)施。開(kāi)發(fā)商根據所批準的形式，發(fā)出投標公告或邀請投標函。

采取公開(kāi)招標方式時(shí)，招標人應當發(fā)布招標公告。開(kāi)發(fā)商可視工程性質(zhì)和規模，通過(guò)國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò )或者其他媒介發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)和地址、招標項目的性質(zhì)、數量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采用邀請招標方式時(shí)，應當向三個(gè)以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書(shū)。

（5）投標人資格審查

投標人資格審查的目的在于了解投標人的技術(shù)和財務(wù)實(shí)力以及施工經(jīng)驗，限制不符合條件的單位盲目參加投標，以使招標能獲得比較理想的結果。在公開(kāi)招標時(shí)，投標人資格審查通常放在發(fā)售招標文件之前進(jìn)行，審查合格者才準許購買(mǎi)招標文件，故稱(chēng)之為資格預審。在邀請招標情況下，則在評標的同時(shí)進(jìn)行資格審查。

開(kāi)發(fā)商對投標人進(jìn)行資格審查時(shí)應考慮以下幾個(gè)方面：①企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級；②主要施工經(jīng)歷；③技術(shù)力量簡(jiǎn)況；④施工機械設備簡(jiǎn)況；⑤在施工的承建項目；⑥資金和財務(wù)狀況。

如果采用邀請招標方式，投標人還須向開(kāi)發(fā)商扼要說(shuō)明對招標工程準備采用的主要施工方法。外地建筑企業(yè)參加投標，還須持有建設工程所在地城市主管部門(mén)簽發(fā)的投標許可證。

（6）招標工程交底及答疑

開(kāi)發(fā)商發(fā)出招標文件，招標人踏勘現場(chǎng)之后，開(kāi)發(fā)商應邀請投標人的代表開(kāi)會(huì )，進(jìn)行工程交底，并解答疑問(wèn)。工程交底的內容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗收標準及工期要求，若要由開(kāi)發(fā)商供料，則應說(shuō)明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標注意事項等。

（7）開(kāi)標、評標和決標

投標截止后，開(kāi)發(fā)商應按規定的時(shí)間開(kāi)標。開(kāi)標會(huì )議由招標人即開(kāi)發(fā)商主持，邀請各投標人和當地公證機構以及招標管理部門(mén)參加。開(kāi)標時(shí)，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、投標價(jià)格和投標文件的其他主要內容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。開(kāi)標后，如果全部投標人的報價(jià)都超出標底過(guò)多，經(jīng)復核標底無(wú)誤，開(kāi)發(fā)商可宣布本次投標無(wú)效，另組織招標。

評標由招標人依法組建的評標委員會(huì )負責。開(kāi)標后首先應排除無(wú)效標書(shū)，并經(jīng)公證人員檢查確認。然后由評標委員會(huì )從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效的標書(shū)。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術(shù)和財務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好；報價(jià)合理。評標委員在評審各有效投標后，應按標價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫(xiě)出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給開(kāi)發(fā)商作最后抉擇。

對一般不太復雜的工程，開(kāi)發(fā)商可在開(kāi)標會(huì )議上當場(chǎng)決定中標單位，同時(shí)公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規模較大、內容復雜的工程，則應對開(kāi)發(fā)商與評標委員會(huì )推薦的候選中標單位，就技術(shù)力量、施工方案、機械設備、材料供應以及決定其標價(jià)的其他因素進(jìn)行調查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。決標后，開(kāi)發(fā)商應立即向中標單位發(fā)出中標通知書(shū)。