2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

瑕疵請求規則

（一）瑕疵請求權的含義

瑕疵請求權，是指競買(mǎi)人在參與競買(mǎi)前或參與競買(mǎi)時(shí)，有權知道應該知道的拍品缺陷，如果該缺陷因他人的過(guò)錯被隱蔽了，成為買(mǎi)受人時(shí)可以為所受到的欺騙和損失主張權利。

瑕疵泛指拍賣(mài)標的內在質(zhì)量、品質(zhì)、數量等方面的缺陷。

瑕疵請求權是買(mǎi)受人的權利。委托人和拍賣(mài)人負有告知的義務(wù)。

（二）瑕疵請求權規則的原理

（1）過(guò)錯責任理論

過(guò)錯是行為人主觀(guān)存在故意或過(guò)失。故意是較為明顯的主觀(guān)過(guò)錯，如委托人、拍賣(mài)人明知拍賣(mài)標的有瑕疵，卻有意向競買(mǎi)人隱瞞；過(guò)失是較為隱晦的主觀(guān)過(guò)錯，它是在主觀(guān)上對于行為人的較高要求，如委托人、拍賣(mài)人應知拍賣(mài)標的有瑕疵，卻由于疏忽而沒(méi)有告知競買(mǎi)人。

（2）擔保責任理論

委托人和拍賣(mài)人應當擔保其出售的拍賣(mài)標的不存在應當告知而未告知的瑕疵。

（三）瑕疵請求權的障礙

當出現下列情形時(shí)，買(mǎi)受人主張瑕疵請求權遇到障礙。

（1）委托人、拍賣(mài)人無(wú)過(guò)錯?？梢詫硅Υ谜埱髾?。

（2）買(mǎi)受人過(guò)錯。疏忽、誤解、不當行為。買(mǎi)受人的不當行為可能導致瑕疵產(chǎn)生，如毀損、污染拍賣(mài)標的等。

（3）聲明不保證。聲明不保證是指由于委托人、拍賣(mài)人難以確知拍賣(mài)標的的真偽或品質(zhì)不予保證。拍賣(mài)人、委托人在拍賣(mài)前聲明不能保證拍賣(mài)標的的真偽或者品質(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任。

（四）瑕疵請求規則的效力范圍

瑕疵請求權主要是針對拍賣(mài)人和委托人的，必須收回拍品并賠償損失。除有對抗瑕疵請求權的正當理由。

1.誰(shuí)知曉，誰(shuí)負責

（1）委托人的責任

委托人必須受瑕疵請求規則的制約。委托人對告知與瑕疵負最終的責任。委托人是第一位的告知義務(wù)。

（2）拍賣(mài)人的責任

拍賣(mài)人的責任并不以委托人的告知為前提，即使委托人未向拍賣(mài)人告知瑕疵，拍賣(mài)人依然在下述兩個(gè)層次上負責：其一，拍賣(mài)人知道或應當知道。委托人不知或不應知，不能證明拍賣(mài)人不知或不應知，拍賣(mài)人作為代理人有獨立的行為能力，其是否已知或應知，應視具體情況而定。其二，拍賣(mài)人先行負責。

2.拍賣(mài)人先行負責

只要拍賣(mài)標的確實(shí)存在應告知未告知的瑕疵，則無(wú)論該責任應由誰(shuí)承擔，均由拍賣(mài)人先行負責。拍賣(mài)人承擔責任后，向委托人追償應由委托人承擔的責任。