房估知識點(diǎn)：住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

1.宏觀(guān)環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結構及其演進(jìn)、城市主導產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。

第三分析城市的社會(huì )發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會(huì )消費品零售額。

（2）城市規劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規劃；城市區域功能劃分，各區域規劃發(fā)展目標；城市交通建設狀況；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和趨勢分析

（1）城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

（2）城市住宅開(kāi)發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等。

（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數、外銷(xiāo)面積、平均價(jià)格、房?jì)r(jià)收入比等。

（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。

3.客戶(hù)分析

（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費者偏好的住宅類(lèi)型、建筑風(fēng)格、戶(hù)型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區環(huán)境設計；小區配套設施。

（2）產(chǎn)品購買(mǎi)決策過(guò)程。分析消費者購房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

（3）客戶(hù)生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀(guān)、消費觀(guān)和傳播觀(guān)，如消費者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀(guān)念、購物與消費方式等方面。

4.競爭分析

（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專(zhuān)業(yè)化程度、品牌知名度、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤(pán)質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價(jià)格策略、與當地政府部門(mén)的關(guān)系、歷年來(lái)的項目開(kāi)發(fā)情況以及項目銷(xiāo)售情況等方面進(jìn)行分析研究。

（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區位、占地面積、建筑面積、規劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶(hù)型、裝修標準、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷(xiāo)售狀況等。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！