房估知識點(diǎn)：估價(jià)方法

先求取假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

1.假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值

本次估價(jià)的估價(jià)目的是對已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進(jìn)行現有價(jià)值估價(jià)。通過(guò)實(shí)地查勘和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)物業(yè)，特別是大中型星級酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)加總，據此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價(jià)值評估的基本方法。

同時(shí)，在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

收益法是運用適當的報酬率，將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。即購買(mǎi)一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內可以在將來(lái)源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現有的一個(gè)貨幣額與這將來(lái)源源不斷的年收益的現值之和等同起來(lái)，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱(chēng)為收益價(jià)格。

成本法是假定存在一個(gè)潛在的購買(mǎi)者，重置一宗與估價(jià)對象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費用。也應當是估價(jià)對象價(jià)值的衡量標準，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應的折舊來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

2.房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，應補地價(jià)，以及其他法定優(yōu)先受償款。

本次估價(jià)對象估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅費。

法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅說(shuō)法錯誤

見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 101頁(yè)

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費用、拍賣(mài)費用、估價(jià)費用、變賣(mài)的費用和稅金。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！