房估知識點(diǎn)：不應承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機構和估價(jià)師通過(guò)與估價(jià)需求者溝通，根據所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對象等情況，從是否超出了本機構的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任，以及是否估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

（一）超出了本機構的業(yè)務(wù)范圍

如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍，就不應承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。目前，對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價(jià)目的確定的?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第二十四條規定："從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機構，應當依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內從事估價(jià)業(yè)務(wù)。"

一級資質(zhì)可以從事各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（牛黃上清丸）

三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。"

記憶：一級啥都能做，二級2個(gè)不能做（牛黃上清丸），3級3個(gè)不能做（牛黃上清丸＋三司），暫定三級5個(gè)不能做（再加：城鎮房屋拆遷＋在建工程抵押）

（二）與自己有利害關(guān)系或利益沖突

如果估價(jià)機構或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系，就應回避相應的估價(jià)業(yè)務(wù)。

利害關(guān)系，利益關(guān)系，可能影響其獨立、客觀(guān)、公正性。即使估價(jià)機構和估價(jià)師會(huì )秉公估價(jià)，但其估價(jià)結果也會(huì )招致懷疑，缺乏公信力。

《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第二十六條規定了回避制度："房地產(chǎn)估價(jià)機構及執行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應當回避。"《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》第六條規定："房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避。"《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規定："任何單位和個(gè)人不得干預房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。"

（三）自己的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任

如果估價(jià)機構或估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗難以得出合理的估價(jià)結果，就不應承接相應的估價(jià)業(yè)務(wù)?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》第七條規定："從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應當具備相關(guān)金融專(zhuān)業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。"在上述不應承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情況下，估價(jià)機構和估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的估價(jià)機構和估價(jià)師承接該估價(jià)業(yè)務(wù)；

如果是估價(jià)機構的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗所限的，必要時(shí)（如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒(méi)有其他合適的估價(jià)機構和估價(jià)師可推薦的情況下），經(jīng)征求估價(jià)需求者同意，可以承接或與其他較合適的估價(jià)機構聯(lián)合承接、合作完成該估價(jià)業(yè)務(wù)。對估價(jià)所涉及的其他專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹(shù)木、特殊機器設備，可以聘請相關(guān)專(zhuān)家，咨詢(xún)相關(guān)研究機構、生產(chǎn)廠(chǎng)家，或者采用"分包"方式聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構、咨詢(xún)機構等出具專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)來(lái)解決，即可借用相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

（四）估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險

估價(jià)機構和估價(jià)師應清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其程度。對于不具備相應估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的，不應承接該估價(jià)業(yè)務(wù)；對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅守估價(jià)職業(yè)道德底線(xiàn)，向其說(shuō)明不能滿(mǎn)足高估或低估要求的原因；對于執意甚至利誘要求高估或低估的，應拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。

應向估價(jià)需求者了解估價(jià)對象是否擬委托過(guò)其他估價(jià)機構估價(jià)或者已做過(guò)估價(jià)。對于擬委托過(guò)其他估價(jià)機構估價(jià)的，應向其了解不委托其他估價(jià)機構估價(jià)的原因。如果是因其他估價(jià)機構不能滿(mǎn)足其高估或低估要求的，則不應承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

對于已做過(guò)估價(jià)的，應要求估價(jià)需求者提供相應的估價(jià)報告。如果原估價(jià)結果無(wú)不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的，則應勸說(shuō)估價(jià)需求者無(wú)需另行委托估價(jià)，除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。

如果是原估價(jià)結果確有問(wèn)題的，則可以采用咨詢(xún)方式出具咨詢(xún)意見(jiàn)，請估價(jià)需求者據此咨詢(xún)意見(jiàn)要求原估價(jià)機構改正。如果是原估價(jià)結果確有問(wèn)題且原估價(jià)機構又不改正的，則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

上述做法，是為了防止估價(jià)機構之間（同業(yè)）無(wú)序競爭，特別是防止多家估價(jià)機構為了同一估價(jià)目的對同一估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結果而損害估價(jià)行業(yè)形象。

另外，對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人索要回扣、介紹費，以及惡意壓低估價(jià)服務(wù)費的，要予以抵制，直至不承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！