房估知識點(diǎn)：拍賣(mài)委托

拍賣(mài)委托是指委托人向拍賣(mài)人提起拍賣(mài)的最初階段。

（一）委托人分類(lèi)

委托人主要有三種。

（1）公民。一般指具有一國國籍，并依憲法和法律規定享有一定權利，承擔一定義務(wù)的自然人。

（2）法人。指具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務(wù)的組織。

（3）其他組織。指不具有法人條件，但又能獨立作為民事權利主體進(jìn)行民事活動(dòng)的組織。主要包括聯(lián)營(yíng)組織、個(gè)人合伙組織及破產(chǎn)企業(yè)的清算組織等。

（二）委托拍賣(mài)方式及程序

拍賣(mài)委托方式是由于委托人性質(zhì)不同而出現的具體委托種類(lèi)。

（1）任意拍賣(mài)委托方式及程序

任意拍賣(mài)是委托人依據自己的意愿提起的拍賣(mài)。

一般情況下，只要是不屬于國家法律和政策法規限制交易的物品或財產(chǎn)權利，都可以由所有權人和有處分權的委托人委托拍賣(mài)機構拍賣(mài)。任意委托拍賣(mài)程序簡(jiǎn)單，委托人可根據拍賣(mài)企業(yè)通過(guò)與拍賣(mài)人簽署《委托拍賣(mài)合同書(shū)》，確立雙方在本次拍賣(mài)活動(dòng)中的責任、權利和義務(wù)。

任意委托拍賣(mài)的程序一般包括四個(gè)步驟：

（1）委托人有拍賣(mài)意向。即委托人對拍賣(mài)方式感興趣，有通過(guò)拍賣(mài)實(shí)現交易的意向。

（2）尋找拍賣(mài)人。

（3）雙方當事人洽談。

（4）確定拍賣(mài)人，簽訂委托拍賣(mài)合同。

2.法定委托拍賣(mài)程序

法定委托拍賣(mài)方式是指國家行政機關(guān)和執法部門(mén)依照法律規定，按照法定行政司法程序提起的拍賣(mài)。

拍賣(mài)程序：

（1）發(fā)出委托拍賣(mài)函。指國家行政機關(guān)和執法部門(mén)向拍賣(mài)人發(fā)出的委托拍賣(mài)要約。

（2）拍賣(mài)人接受委托。一般情況下，法定拍賣(mài)委托中，拍賣(mài)人選擇余地較小。但是如果有的委托與拍賣(mài)人的目標相差太遠，拍賣(mài)人也有權拒絕委托。

（3）簽訂委托拍賣(mài)合同。

（三）委托拍賣(mài)合同

1.委托拍賣(mài)合同的內容

委托拍賣(mài)合同確定委托人、拍賣(mài)人權利義務(wù)。主要條款：

（1）委托人、拍賣(mài)人的姓名或者名稱(chēng)、住所；

（2）拍賣(mài)標的的名稱(chēng)、規格、數量、質(zhì)量；

（3）委托人提出的保留價(jià)；

（4）拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)；

（5）拍賣(mài)標的交付或者轉移的時(shí)間、方式；

（6）傭金及其支付的方式、期限；

（7）價(jià)款的支付方式、期限；

（8）違約責任；

（9）雙方約定的其他事項。

2.委托拍賣(mài)合同的洽談

（1）保留價(jià)的商談。確定保留價(jià)時(shí)，要低于市場(chǎng)交易價(jià)。保留價(jià)不同于起拍價(jià)，起拍價(jià)可以低于保留價(jià)，等于保留價(jià)，也可以高出保留價(jià)。保留價(jià)也不完全等同于目前市場(chǎng)價(jià)。

（2）傭金比例及支付方式洽談。

①收取傭金是一種法定行為。

②傭金比例。對拍賣(mài)任意物品和公物收取不同比例的傭金。

③傭金支付方式及期限。委托人傭金支付一般有兩種方式：A.前期支付法；B.扣除法。

（3）成交價(jià)款支付方式及期限洽談。拍賣(mài)成交后，委托人有權獲得拍賣(mài)標的的價(jià)款，拍賣(mài)人按照委托合同，有義務(wù)將成交價(jià)款在扣除傭金后全部支付給委托人。委托拍賣(mài)合同中，應當載明拍賣(mài)標的價(jià)款支付方式和期限。

（4）拍賣(mài)標的的交付或者轉移的時(shí)間和方式洽談。動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)，委托人可以按照約定，在拍賣(mài)之前將拍賣(mài)標的交付給拍賣(mài)人，拍賣(mài)人負責保管。在拍賣(mài)成交后，由拍賣(mài)人將拍賣(mài)標的交付給買(mǎi)受人。

不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)，一般約定拍賣(mài)成交以后由委托人將拍賣(mài)標的交付買(mǎi)受人。對于需要依法辦理證照變更、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的，委托人、買(mǎi)受人應當持拍賣(mài)人出具的成交證明和有關(guān)資料，向有關(guān)行政管理機關(guān)辦理過(guò)戶(hù)、交割手續。

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