房估知識點(diǎn)：債務(wù)融資所產(chǎn)生的杠桿效用

債務(wù)融資所產(chǎn)生的杠桿效用有三種主要效用：

（1）在假定貸款投資房地產(chǎn)比房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險要小的條件下，金融杠桿將通過(guò)增加權益回報風(fēng)險來(lái)增加權益投資的總回報率。

（2）在假定相同風(fēng)險的條件下，金融杠桿將使權益投資風(fēng)險與風(fēng)險溢價(jià)成比例地增長(cháng)。

（3）在房地產(chǎn)增值回報與貸款分期償付額均為非負值的情況下，金融杠桿將使得權益投資者預期回報率的比重從收入回報率向增值或資本增值回報率偏移。

金融杠桿對總回報率產(chǎn)生正杠桿效用并不能保證一定會(huì )出現的。

（1）權益投資者為投資房地產(chǎn)所支付的價(jià)格可能過(guò)高。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭市場(chǎng)，效率不高，所以這種價(jià)格判斷失誤是可能的。如果權益投資者投資房地產(chǎn)所支付的價(jià)格比公平市價(jià)高，那么其事前預期回報率的風(fēng)險溢價(jià)（無(wú)金融杠桿支持的情況下）將此市場(chǎng)需要的少，即使在抵押貸款風(fēng)險比房地產(chǎn)投資風(fēng)險低的情況下，也可能其風(fēng)險溢價(jià)比抵押貸款的風(fēng)險溢價(jià)低。

（2）抵押貸款風(fēng)險可能比房地產(chǎn)投資的風(fēng)險低（資本市場(chǎng)所定義的風(fēng)險），但抵押貸款的事前預期回報率可能超過(guò)房地產(chǎn)的事前預期回報率，即便抵押貸款與房地產(chǎn)都是以市價(jià)獲得。這樣就會(huì )導致產(chǎn)生負杠桿效應。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！