（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。

盡管在建設環(huán)節許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔，出現質(zhì)量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但開(kāi)發(fā)商是組織者，其他所有參與部門(mén)都是由開(kāi)發(fā)商選擇的，都和開(kāi)發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現問(wèn)題也理應由開(kāi)發(fā)商與責任單位協(xié)調解決。

【例題】無(wú)論質(zhì)量問(wèn)題是由勘察、設計、施工哪個(gè)單位造成的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都應對其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔責任。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量責任制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。參見(jiàn)教材P94。

（二）對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

應當注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問(wèn)題，都可以申請質(zhì)量部門(mén)認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。

二是確屬主體結構質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題有很多種，一般性的質(zhì)量問(wèn)題主要通過(guò)質(zhì)量保修解決，而不是退房。

三是必須向工程質(zhì)量監督部門(mén)申請重新核驗，以質(zhì)量監督部門(mén)核驗的結論為依據。

四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權利在消費者。

【2011年試題】購房人在取得《房屋所有權證》后，經(jīng)確認房屋主體結構不合格的，仍有權退房。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量責任制度。商品房交付使用后，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購房人有權退房。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完畢之后。主體結構質(zhì)量問(wèn)題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限內，均可申請退房。參見(jiàn)教材P94。