2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

1.交通條件

工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進(jìn)原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如：鄰近公路交通干線(xiàn)或有符合運輸條件的道路與公路干線(xiàn)相連，有鐵路專(zhuān)用線(xiàn)進(jìn)入廠(chǎng)區，鄰近通航河道（或海岸）且有專(zhuān)用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時(shí)滿(mǎn)足兩項以上則更好。

2.基礎設施

工業(yè)生產(chǎn)對基礎設施的依賴(lài)較強，當地的電力供應情況，生產(chǎn)用水能否滿(mǎn)足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況。

3.地理位置

有些工業(yè)生產(chǎn)要求對地理位置的選擇具有特殊性，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應避免污染對下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應設在山溝里；水泥廠(chǎng)的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離；等等。工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求是該類(lèi)房地產(chǎn)的顯著(zhù)特點(diǎn)。

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

廠(chǎng)區用地面積大小應該合理，面積太小無(wú)法滿(mǎn)足生產(chǎn)需要，太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠(chǎng)區擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢。

2.地質(zhì)和水文條件

廠(chǎng)區用地的地質(zhì)條件應滿(mǎn)足廠(chǎng)房建設和材料堆放場(chǎng)地對土質(zhì)、承載力的要求；當地水文條件應滿(mǎn)足廠(chǎng)區建設和生產(chǎn)的要求，例如：地下水位過(guò)高會(huì )影響建設施工，地下水有腐蝕性則會(huì )腐蝕基礎（特別是樁基礎）。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠(chǎng)區是否有被淹沒(méi)的可能性。

3.房地產(chǎn)用途

在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。