2016年房地產(chǎn)估價(jià)師的備考工作正在進(jìn)行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

房地產(chǎn)具有獨一無(wú)二特性，且其價(jià)值、價(jià)格與區位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實(shí)地查勘估價(jià)對象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作步驟。估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對象，有利于加深對估價(jià)對象的認識，形成一個(gè)直觀(guān)、具體的印象；可以核實(shí)委托人提供的估價(jià)對象的有關(guān)情況；可以親身感受估價(jià)對象的區位、實(shí)物的優(yōu)劣；可以了解估價(jià)對象的建造、維修保養、使用歷史狀況；可以了解當地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)特征。

估價(jià)對象的實(shí)地查勘應符合下列規定：

1.應觀(guān)察、詢(xún)問(wèn)、檢查、核對估價(jià)對象的區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況；

2.應拍攝反映估價(jià)對象內部狀況、外部狀況和周?chē)h(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對象的其他資料；

3.應制作實(shí)地查勘記錄，并應記載實(shí)地查勘的對象、內容、結果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內容應真實(shí)、客觀(guān)、準確、完整、清晰。

當因征收、司法拍賣(mài)等強制取得或者強制轉讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對象內部進(jìn)行實(shí)地查勘；或者因估價(jià)對象涉及國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內部進(jìn)行實(shí)地查勘。如果有上述情況導致無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對象內部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對象內部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應對估價(jià)對象的外部狀況和區位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應在估價(jià)報告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對象內部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對象內部狀況，應作為估價(jià)假設中的依據不足假設在估價(jià)報告中說(shuō)明。

為了全面、高效完成實(shí)地查勘，需要制作詳細、容易操作的《估價(jià)對象實(shí)地查勘記錄表》。不同類(lèi)型估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，其查看的側重點(diǎn)會(huì )有所不同，實(shí)地査勘記錄表內容會(huì )相應不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價(jià)對象實(shí)地査勘內容進(jìn)行介紹。

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內容

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對象位置、四至、樓盤(pán)名稱(chēng)；

（2）估價(jià)對象建筑結構、戶(hù)型結構、樓層；

（3）估價(jià)對象通風(fēng)、采光、噪聲狀況；

（4）估價(jià)對象周邊景觀(guān)及配套設施狀況；

（5）估價(jià)對象類(lèi)型，如屬于住宅小區、大院、單體樓等；

（6）估價(jià)對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（7）估價(jià)對象設施及管理狀況；

（8）估價(jià)對象內部裝修狀況；

（9）估價(jià)對象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

（二）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內容

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、餐飲、娛樂(lè )等房地產(chǎn)，這類(lèi)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對象位置、四至；

（2）估價(jià)對象建筑規模、結構、樓層、地下室；

（3）估價(jià)對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等；

（4）估價(jià)對象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門(mén)的距離、規模、主要寫(xiě)字樓物業(yè)等；

（5）估價(jià)對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線(xiàn)路規模等；

（6）估價(jià)對象周邊公共配套設施；

（7）估價(jià)對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（8）估價(jià)對象內部設施及物業(yè)管理狀況；

（9）估價(jià)對象內部裝修狀況；

（10）估價(jià)對象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內容

工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對象位置、四至、名稱(chēng)；

（2）估價(jià)對象建筑結構、樓層、跨度、成新率；

（3）估價(jià)對象占地面積、容積率；

（4）估價(jià)對象具體用途、類(lèi)型，如屬于普通生產(chǎn)車(chē)間、腐蝕性生產(chǎn)車(chē)間、非生產(chǎn)車(chē)間等；

（5）估價(jià)對象周邊交通便捷度；

（6）估價(jià)對象工業(yè)集聚度；

（7）估價(jià)對象周邊基礎設施及公共配套設施狀況；

（8）估價(jià)對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（9）估價(jià)對象內部設施狀況；

（10）估價(jià)對象內部裝修狀況；

（11）估價(jià)對象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

（四）在建工程實(shí)地查勘記錄

1.在建工程實(shí)地查勘內容

在建工程實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對象名稱(chēng)、位置、四至；

（2）估價(jià)對象建筑面積、用地面積；

（3）估價(jià)對象規劃許可證、施工許可證、設計單位、施工單位；

（4）估價(jià)對象開(kāi)工日期、預計完成時(shí)間；

（5）估價(jià)對象建筑結構、層高、樓層數；

（6）估價(jià)對象實(shí)際進(jìn)度；

（7）估價(jià)對象周邊商業(yè)繁華度；

（8）估價(jià)對象周邊交通便捷度；

（9）估價(jià)對象周邊基礎設施及公共配套設施狀況；

（10）估價(jià)對象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。