【提問(wèn)】在收益法計算收益價(jià)格時(shí)，應有一個(gè)前提，在土地使用權期限屆滿(mǎn)時(shí)，對收回的建筑物不予補償，能否作為錯誤指出？

　　【回答】學(xué)員jltj2009，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　關(guān)于“且對收回的建筑物不予補償”這個(gè)規定是在2008年國土資源部和國家工商行政管理總局制定的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本第二十六條中明確規定的（參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材311頁(yè)）。

　　在2008年后的估價(jià)案例中，未說(shuō)明土地使用權期限屆滿(mǎn)時(shí)，對收回的建筑物不予補償，即可作為錯誤指出來(lái)。祝您學(xué)習愉快！

　　【追問(wèn)】在計算1999年和2000年的毛收入時(shí)，老師講到對租賃保證金利息不予折現?？墒?， 沒(méi)有告訴保證金在年末還是年初??？

　　假設在年末收取，需要折現的話(huà)，折現率取2.25%，正確嗎？

　　【回答】學(xué)員freetk00490353，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　發(fā)生在年末

　　出租的時(shí)候（即年初）就先收取保證金的，所以利息發(fā)生在年末，這里不需要折現，因為1999年年初收取租金和1998年押金產(chǎn)生的利息，2000年也是一樣

　　需要折現的話(huà)，折現率取2.25%，——如果需要折現，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－運營(yíng)費用＝凈收益，凈收益用折現率7.45%折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現的

　　祝您學(xué)習愉快！

　　【追問(wèn)】感覺(jué)2.25%，不能算折現率吧？

　　【回答】學(xué)員freetk00490353，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　抱歉，剛才漏掉了

　　如果需要折現，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－運營(yíng)費用＝凈收益，凈收益用折現率7.45%折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現的

　　【追問(wèn)】下載附件

　　【回答】學(xué)員laoshe36，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　需要折現的話(huà)，折現率取2.25%，——如果需要折現，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－運營(yíng)費用＝凈收益，凈收益用折現率7.45%折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)所以不需要折現。

　　祝您學(xué)習愉快！

　　【追問(wèn)】下載附件

　　老師：

　　這里房租收取的時(shí)點(diǎn)（年初）跟押金利息收入的時(shí)點(diǎn)（年末）是不同的。

　　劉老師講課的時(shí)候說(shuō)，押金是年初就讓租客交了，但是，當時(shí)收取的只是押金，押金的利息收入應該是到年底，存在銀行一年后才有收入的。

　　如果是在99年初就有押金利息收入的話(huà)，那也應該是98年的押金利息收入。

　　而99年租金的收入是在年初，題目也交代了的。不在同一個(gè)時(shí)點(diǎn)，可以直接相加嗎？

　　再看看書(shū)中318頁(yè)中，最后計算價(jià)值的公式中，99年的收入沒(méi)有折現。題目已視同收入都是在年初了。（因為題目認為計算過(guò)程中已經(jīng)折現了）

　　還有，在所有的運營(yíng)費用中，一般都是在年度均勻發(fā)生的，是否也需要考慮一下費用是否需要折現的問(wèn)題。

　　請老師細細看下題目的整個(gè)過(guò)程。幫助解答，謝謝！

　　【回答】學(xué)員laoshe36，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　您的理解也有道理的，每年的押金利息折現到期初

　　不過(guò)押金利息本身就占的比重很小，所以這里它跟租金一塊簡(jiǎn)化計算也不建議作為錯誤指出了

　　祝您順利通過(guò)考試！

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析