復習備考：房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》詳解輔導（2）：房地產(chǎn)市場(chǎng)結構與市場(chǎng)指標。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　從宏觀(guān)上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構包括總量結構、區域結構、產(chǎn)品結構、供求結構、投資結構和租買(mǎi)結構。⑴總量結構：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數量結構關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。⑵區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jì)r(jià)水平和政策措施的差異。⑶產(chǎn)品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。⑷供求結構：針對某一物業(yè)類(lèi)型，分析其市場(chǎng)內部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。⑸投資結構：根據投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調關(guān)系。⑹租買(mǎi)結構：指當前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買(mǎi)自住空間的比例關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細分方式

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細分依據：地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標準。

　　按地域細分：是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。最常見(jiàn)的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個(gè)具體區域劃分，還可按省或自治區所轄的地域劃分。市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

　　按房地產(chǎn)用途細分：居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標準工業(yè)廠(chǎng)房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉儲用房等市場(chǎng)）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

　　按存量增量細分：一級市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)）、二級市場(chǎng)（土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場(chǎng)和二級土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)）和二級房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)）。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　按交易形式細分：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。依不同房地產(chǎn)交易形式對市場(chǎng)進(jìn)行劃分，土地的交易包括土地買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押等子市場(chǎng)，土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著(zhù)銷(xiāo)售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場(chǎng)；存量房屋的交易，存在著(zhù)租賃、轉讓、抵押、保險等子市場(chǎng)。

　　按目標市場(chǎng)細分。從營(yíng)銷(xiāo)角度出發(fā)，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標市場(chǎng)，來(lái)細分房地產(chǎn)市場(chǎng)?？蓪⒛撤N物業(yè)類(lèi)型按其建造標準或價(jià)格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)；也可以按照目標市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場(chǎng)。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標

　　反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場(chǎng)交易指標3種類(lèi)型

　　㈠供給指標

　?、判驴⒐ち浚∟Ct），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業(yè)類(lèi)型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的棟棟房屋建筑面積的總和。

　?、茰缡Я浚?delta;t），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　?、谴媪浚⊿t），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數；數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。

　?、瓤罩昧浚╒Ct），指報告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑；房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積”。

　?、煽罩寐剩╒Rt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St；在實(shí)際應用中，可以根據房屋的類(lèi)型特征和空置特征分別進(jìn)行統計，包括不同類(lèi)型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　?、士晒┳馐哿浚℉SRt），指報告期可供銷(xiāo)售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數?？晒┳馐哿?上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量。實(shí)際統計中，可按銷(xiāo)售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類(lèi)型等分別統計。某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數量。

　?、朔课菔┕っ娣e（BUCt）指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。

　?、谭课菪麻_(kāi)工面積（CSt），是指在報告期內新開(kāi)工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

　?、推骄ㄔO周期（CPt），指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(cháng)度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　?、慰⒐し课輧r(jià)值（VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風(fēng)設備等）的購置和安裝費用；不包括廠(chǎng)房?jì)鹊墓に囋O備、工藝管線(xiàn)的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場(chǎng)地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按工程施工結算價(jià)格計算。

　　㈡需求指標

　?、艊鴥壬a(chǎn)總值（GDP），是按市場(chǎng)價(jià)格計算的一國（或地區）所有常住單位在一定時(shí)期內生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。三種表現形態(tài)：價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。價(jià)值形態(tài)：是所有常住單位在一定時(shí)期內生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額，即所有常住單位的增加值之和；收入形態(tài)：是所有常住單位在一定時(shí)期內創(chuàng )造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和；產(chǎn)品形態(tài)：是所有常住單位在一定時(shí)期內最終使用的貨物和服務(wù)價(jià)值減去貨物和服務(wù)進(jìn)口價(jià)值。三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產(chǎn)總值及其構成。

　?、迫丝跀?，指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區范圍內有生命的個(gè)人總和，包括戶(hù)籍人口、常住人口、現有人口。其中，戶(hù)籍人口是在某地戶(hù)籍管理機關(guān)登記有常住戶(hù)口的人；常住人口：指經(jīng)常居住在某地的人口；現有人口：指在規定的標準時(shí)點(diǎn)下，在這個(gè)地區居留的人口。常住人口與一個(gè)地區的社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系更為密切。

　?、浅鞘屑彝ト丝?，指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

　?、染蜆I(yè)人員數量，指從事一定社會(huì )勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)主、私營(yíng)和個(gè)體就業(yè)人員、鄉鎮企業(yè)就業(yè)人員、農村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員（包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現役軍人等）。這一指標反映了一定時(shí)期內全部勞動(dòng)力資源的實(shí)際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。

　?、删蜆I(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類(lèi)的就業(yè)人員分布狀況。

　?、食擎偟怯浭I(yè)率，指城鎮登記失業(yè)人員與城鎮單位就業(yè)人員（扣除使用的農村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)主、城鎮私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮登記失業(yè)人員之和的比。

　?、顺鞘屑彝タ芍涫杖?，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可用來(lái)自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì )保障費以及記賬補貼后的收入。

　?、坛鞘屑彝タ傊С?，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產(chǎn)性支出、社會(huì )保障支出。

　?、头课菘臻g使用數量，指按使用者類(lèi)型劃分的正在使用中的房屋數量。

　?、紊唐妨闶蹆r(jià)格指數，是反映一定時(shí)期內城鄉商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數。商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買(mǎi)力和市場(chǎng)供需的平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。

　?、铣鞘芯用裣M價(jià)格指數，是反映一定時(shí)期內城市居民家庭所購買(mǎi)的生活消費品價(jià)格和服務(wù)項目?jì)r(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數。該指數可觀(guān)察和分析消費品的零售價(jià)格和服務(wù)項目?jì)r(jià)格變動(dòng)對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。

　　㈢市場(chǎng)交易指標

　?、配N(xiāo)售量（HousesSold，HSt），指報告期內銷(xiāo)售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統計中采用的銷(xiāo)售面積包括當期增量房屋預售面積當期增量房屋現房銷(xiāo)售面積。

　?、瞥鲎饬浚℉Rt），指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統計中的出租面積，指在報告期期末房屋開(kāi)發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　?、俏{量（AVt），指報告期內銷(xiāo)售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。

　?、任{率（Art），指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示。

　?、晌{周期（Apt），指按報告期內的吸納速度（單位時(shí)間內的吸納量）計算，同期可供租售量可全部被市場(chǎng)吸納所需要花費的時(shí)間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。

　?、暑A售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。

　?、朔康禺a(chǎn)價(jià)格，指報告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數價(jià)格表示。中國現有房地產(chǎn)價(jià)格統計，是基于各類(lèi)物業(yè)平均價(jià)格的統計。

　?、谭康禺a(chǎn)租金，指報告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產(chǎn)租金統計，是基于各類(lèi)物業(yè)平均租金的統計。

　?、头康禺a(chǎn)價(jià)格指數，是反映一定時(shí)期內房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數。