復習備考：房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》重點(diǎn)精析（6）：法律知識考點(diǎn)精析。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　?。?）本章涉及有關(guān)的法律包括：①《中華人民共和國立法法》、②《中華人民共和國民法通則》、③《中華人民共和國合同法》、④《中華人民共和國物權法》。

　?。?）本章的重點(diǎn)和易考點(diǎn)包括：

　　1）有關(guān)法的基礎知識我們應熟悉。主要熟悉法的概念和憲法、法律、行政法規、地方性法規和部門(mén)規章等中國現行法律制度體系的構成框架及其內涵、制定主體、規范范圍、相互關(guān)系等。

　　2）有關(guān)民法的內容。

　　一是要掌握民事法律關(guān)系的主體、客體、內容。

　　二是民事權利的分類(lèi)，要掌握兩種分類(lèi)方法及具體分類(lèi)內涵、特點(diǎn)，即“根據權利標的的不同性質(zhì)，民事權利可分為財產(chǎn)權和人身權；根據權利的作用，民事權利可分為支配權、請求權、形成權和抗辯權”。如2005年的試題中，有一道有單項選擇題：根據權利的作用，以下民事權利中屬于形成權的是（D）。

　　A.物權

　　B.知識產(chǎn)權

　　C.人身權

　　D.撤銷(xiāo)權

　　做此題，考生必須熟悉民事權利分類(lèi)中形成權的具體范圍。在教材上也是以小例子出現的，可能被考生忽視，也就是“形成權是指權利主體依自己的行為，使自己與他人之間的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權利，如撤銷(xiāo)權、解除權、追認權、選擇權等”。

　　三是要清楚自然人的分類(lèi)。也就是根據自然人不同的認知能力，將自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人3種。我們關(guān)鍵要搞清這三類(lèi)自然人的范圍：①從年齡上分，完全民事行為能力人包括18周歲以上的公民以及16周歲以上不滿(mǎn)18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的。10周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人。不滿(mǎn)10周歲的未成年人為無(wú)民事行為能力人。②從能否完全辨認自己行為的精神病人來(lái)劃分，凡不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人；不能辨認自己行為的精神病人為無(wú)民事行為能力人。記住一個(gè)是“不能完全辨認”，一個(gè)是“不能辨認”。

　　四是要掌握關(guān)于宣告失蹤和宣告死亡的條件和宣告部門(mén)。要分清：公民下落不明滿(mǎn)2年的，可以宣告失蹤；公民下落不明滿(mǎn)4年的，可以宣告死亡。宣告部門(mén)都是人民法院。

　　3）要掌握有關(guān)《中華人民共和國合同法》的內容。

　　一是要搞清合同的訂立程序，即要約和承諾兩個(gè)步驟的含義與特點(diǎn)，同時(shí)還要掌握要約與要約邀請的區別。如2005年的試題中，有一道判斷題：承諾由受要約人向要約人作出，并且在規定的期限內到達要約人時(shí)才能生效。（√）

　　只有掌握了下述內容：“承諾必須向要約人作出，如果向要約人以外的其他人作出，則只能視為對他人發(fā)出要約，不能產(chǎn)生承諾效力。承諾必須在規定的期限內到達要約人。承諾只有到達要約人時(shí)才能生效”，這道題才能做正確。

　　二是要掌握有關(guān)《中華人民共和國合同法》中的定金罰則。2004年試題中，有一道判斷題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與另一企業(yè)簽訂了土地使用權轉讓合同，土地總價(jià)款為3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向企業(yè)先支付了700萬(wàn)元定金。此后由于該地區投資環(huán)境改善，該企業(yè)未履行土地使用權轉讓合同，則該企業(yè)應向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還1400萬(wàn)元。（X）

　　這是一道涉及計算的判斷題。我們要熟悉《中華人民共和國擔保法》中“定金的數額不得超過(guò)主合同標的額的20%”的規定以及《中華人民共和國合同法》的規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應當雙倍返還定金”。因為3000萬(wàn)元×20%=600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向企業(yè)先支付了700萬(wàn)元定金，對于超出600萬(wàn)元的100萬(wàn)元，則不應雙倍返還定金。

　　4）有關(guān)物權法的內容。目前《中華人民共和國物權法》已出臺并實(shí)施，我們要結合其中的規定掌握用益物權和擔保物權的特點(diǎn)及分類(lèi)。如2005年試題中，有一道多項選擇題：擔保物權包括（CDE）。

　　A.地役權

　　B.典權

　　C.抵押權

　　D.留置權

　　E.質(zhì)權

　　此題知識點(diǎn)包括：用益物權包括承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權（國有土地使用權）、宅基地使用權（居住用途的集體土地使用權）、地役權等。目前《物權法》未把“典權”列入其中。擔保物權包括抵押權、質(zhì)權、留置權等。

　　5）要搞清物權與債權在主體、客體和內容方面的區別。

　?、俑拍睿何餀嘀笝嗬黧w在法律規定的范圍內，對物的直接管理和支配，并排除他人干涉的權利。債權是權利主體按照合同約定或者法律規定，請求相對人為或不為特定行為的權利。

　?、谛再|(zhì)、特征：物權是對事權，具有獨占性、排他性，反映物質(zhì)財富的靜態(tài)所有關(guān)系。債權是對****，不具有排他性，反映動(dòng)態(tài)的財產(chǎn)流轉關(guān)系。

　?、鄯申P(guān)系主體：物權是特定權利主體和不特定義務(wù)主體之間的法律關(guān)系。債權是特定當事人之間的法律關(guān)系。

　?、芸腕w：物權的客體是物；債權的客體是物、行為、智力成果。

　?、輧热荩何餀嗍菍ξ锏闹苯庸芾砗椭?，并排除他人干涉。債權是請求債務(wù)人履行債務(wù)。

　?、迿嗄埽何餀嗑哂姓加?、使用、收益和處分權。債權具有請求權和受領(lǐng)權。