估價(jià)技術(shù)報告可能存在的錯誤是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師備考高頻考點(diǎn)，很多學(xué)員對房估案例中的指錯題沒(méi)有思路，現對估價(jià)技術(shù)報告中容易出現的錯誤進(jìn)行歸納匯總，以便于考生理解?，F整理如下：“估價(jià)技術(shù)報告”應包括以下6項內容：

1.估價(jià)對象描述與分析

（1）估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析

注意因素分析與估價(jià)對象相吻合，如：

1）商業(yè)：要具體分析用途、建筑品質(zhì)及內部格局、凈高、建筑面積、裝修、無(wú)形價(jià)值等內容。

2）住宅：要具體分析房屋結構、建筑面積、設施設備、質(zhì)量、裝修等內容。

3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結構、建筑面積、設施設備等內容。

4）寫(xiě)字樓：要具體分析用地面積、外觀(guān)形象、內部裝修、設施設備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶(hù)類(lèi)型、建筑面積、可出租面積等內容。

（2）估價(jià)對象權益狀況描述與分析

估價(jià)對象權益狀況描述與分析，一般分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩部分。對土地權益狀況的描述主要說(shuō)明以下內容：1）土地所有權狀況；2）土地使用權狀況；3）他項權利設立情況；4）土地使用管制；5）目前使用情況；6）其他特殊情況。少其中一項。

建筑物權益狀況的描述主要說(shuō)明以下內容：

1）房屋所有權狀況；2）出租或者占用情況；3）他項權利設立情況；4）其他特殊情況。

對在建工程權益狀況描述還應包括；

1）建設用地規劃許可證；2）建設工程規劃許可證；3）建設工程施工許可證等的取得情況。

（3）估價(jià)對象區位狀況分析或區域因素分析

注意分析因素與估價(jià)對象相吻合，如：

1）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況等內容；

2）住宅：要具體分析交通條件、生活服務(wù)設施、公用配套設施、環(huán)境狀況等內容；

3）工業(yè)：要具體分析區域、地理位置、交通、基礎設施等內容；

4）寫(xiě)字樓：集聚程度、交通條件、臨街狀況、周邊環(huán)境。

2.市場(chǎng)背景描述與分析

缺市場(chǎng)背景分析、市場(chǎng)背景與描述分析中未對工業(yè)用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析、市場(chǎng)背景分析過(guò)于簡(jiǎn)單也可視為一項錯誤?；蛉?，寫(xiě)字樓使用住宅的市場(chǎng)背景錯誤。

3.最高最佳利用分析

最高最佳使用分析應說(shuō)明房地產(chǎn)現狀和規劃要求、估價(jià)用途的確定。

（1）根據估價(jià)目的——依法享有的開(kāi)發(fā)利用權利確定；

（2）已為某種利用時(shí)——維持、更新改造、改變用途、改變規模、重新開(kāi)發(fā)、組合或其他具體分析確定；

（3）實(shí)際用途、登記用途、規劃用途之間不一致的確定。

4.估價(jià)方法適用性分析

要詳細闡述選用估價(jià)方法的理由、不選用的說(shuō)明、估價(jià)技術(shù)思路。其可能存在的錯誤在后面的“估價(jià)方法選用錯誤”詳細闡述。

5.估價(jià)測算過(guò)程

“估價(jià)測算過(guò)程”要詳細說(shuō)明估價(jià)方法的測算過(guò)程、參數選取等內容。其可能存在的錯誤在后面的“估價(jià)方法運用錯誤”詳細闡述。

6.估價(jià)結果的確定

“估價(jià)結果的確定”要詳細說(shuō)明估價(jià)結果及其確定的理由。其可能出現的錯誤主要表現在：

（1）確定估價(jià)結果的理由不充分。兩個(gè)結果，如何得到最后結果，沒(méi)有說(shuō)明，如權重差別大沒(méi)有說(shuō)明原因。估價(jià)結果需要有理由來(lái)支持（如：估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計算、根據本類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專(zhuān)家意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗等來(lái)確定估價(jià)結果）。如：“根據上述計算，確定估價(jià)結果為XX萬(wàn)元”，而確定的“估價(jià)結果”又與計算結果不一致的情形屬于“確定估價(jià)結果的理由不充分”。

（2）最終結果應說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并要有大寫(xiě)金額，如用外幣應說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。否則，視為錯誤。

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責任編輯：lala